[摘要] 本周一（3.30），央行、住建部、银监会联合下发通知，低首付款比例调整为不低于40%。随后，财政部祭出稳楼市第三招，营业税免征期从5年恢复至2年。
【房天下房天下讯】 本周一（3.30），央行、住建部、银监会联合下发通知，低首付款比例调整为不低于40%。随后，财政部祭出稳楼市第三招，营业税免征期从5年恢复至2年。
新政出台后，各地楼市反应强烈，大部分楼盘不是已经涨价就是在涨价的路上，据房天下调研数据显示，苏州已至少有23盘不同程度地上调了价格，4成网友认为房价将上涨。
那么在新政后的短短几天内，苏州楼市成交真相如何？4月房价真会蹭蹭上涨么？且看本周系列报道。
事件一：不打烊卖几套?新政出台苏州楼市成交真相
楼市新政一出马，各大开发商便开始动起来了，先是各楼盘宣布通宵营业不打烊，然后一手房酝酿涨价或者宣布4月1日要立马涨价的消息纷至沓来，此前正准备割肉出货的二手房房东也宣布涨价，一时间，楼市骚动不已。
据房天下新调研52个项目中，确定涨价盘高达15个，涨幅高达2000元/平。
3月30日及3月31日两天，苏州楼市网签日成交均突破400大关。
“节后喊涨，节前通宵营业不打烊”，楼市成交到底如何？房天下房天下做了一番统计。
“72不涨价不打烊”
开发商抓牢“末班车心理”季末冲量
新政一出，各种以“通告”形式出现的售楼海报充斥着媒体，内容除了把政策利好标红标粗以外，还夹杂着“24不涨价”、“售楼处24不打烊”的字眼，再加上一些楼盘已经实施的涨价现象，“买家佳时期”的绝佳入市提示立刻显现了出来。
部分不打烊楼盘当日成交（图片来源：房天下房天下）
旭辉地产联动旗下旭辉美澜城（价格动态户型图论坛）、旭辉御府、旭辉悦庭（价格动态户型图论坛）、旭辉苹果乐园（价格动态户型图论坛）、百合商业广场5盘，也加入了“24不涨价不打烊”的阵营，效果明显，仅3月31日一天，旭辉集团共成交41套，其中旭辉美澜城成交13套含别墅1套；旭辉御府11套；旭辉悦庭卖出14套以及旭辉苹果乐园成功认购3套。
园区两大热盘均在3月31日告知不打烊，同时声称将在4月1日涨价，其中天地七里香都27、28两栋高层涨300元/㎡，路劲主场琅悦（价格动态户型图论坛）涨幅5%，高涨2000元/㎡达13000元/㎡，价格直赶七里香都。
从实际成交效果来看，天地源七里香都（价格动态户型图论坛）3月31日成交16套房源，路劲主场（价格动态户型图论坛）浪悦则在当天卖出了25套房源，皆大欢喜。
前段时间疯涨2000元/㎡的万科，新政之下“大发仁慈”，北京、无锡万科项目打出“不涨价不打烊”口号，苏南万科则将旗下八盘联合做出承诺：72不涨价不打烊！从4月1日0:00-4月3日24:00，整整3天预留时间，誓要将不涨价不打烊进行到底。
而据万科某盘案场工作人员介绍，这两日迎来客户集中签约高峰，案场来访也稍有增加。
苏州朗诗集团旗下项目合力在新政出台之后也斩获了20套的成交成绩，其中已了解的有，朗诗东吴绿郡（价格动态户型图论坛）当日卖出2套房源。
尹山湖热盘阳光天地（价格动态户型图论坛）也趁着新政再火了一把，单日预约5套成交5套的成绩足以显现购房者对于入市的急切。
此外还有一些踟蹰不定的开发商趁着新政热度大胆开盘，姑苏区齐门人家（价格动态户型图论坛）选择在新政后紧急加推，吸引近百名客户前来抢房。另还有海伦堡珍珠湾花园也将在近期开盘。
事实上，一面是购房者看着意向的房源即将涨价，着急出手，另一方面，开发商则是瞄准购房者当下心理，有业内人士直言，这只是开发商的一个营销伎俩，抓紧时机去化才是共同的永恒的主题。
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事件二：连环政策出台 聚焦业内观点：改善春天已到！
3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。对此，苏州房天下房天下立即对业内人士进行采访，看他们对此政策有怎样的看法。
苏州房地产行业协会副会长盛承懋：两会期间，总理提出保障合理住房消费，而且会有储备政策。从3月27号国土部和住建部关于土地的政策，到今天的政策落地，可以看出是配套的。对于苏州城市来说，受益面更大。苏州相较其他城市来说，公积金交付比例较低。新苏州人有公积金，但首付款拿不出。新政策的出台对长期还款来讲，减轻了压力。而改善需求来讲，手上有房的人，卖掉手上的房，“营销税五改二”也是有利的，促进了改善需求的实现。
盛教授还特别强调，对苏州市场来说，政策是可以落地的。从3月下旬来看，苏州新房市场已经在增量。随着政策的推进，四五月份一定还会更好，总体来说政策对苏州市场是利好的。【点击查看全文】
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事件三：新政落地 4成网友认为苏州房价将上涨
昨日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，低首付款比例调整为不低于40%。随后，财政部祭出稳楼市第三招，营业税免征期从5年恢复至2年。
楼市利好连环砸来，业内呐喊声一片，那么购房者究竟如何看待如此频繁的利好政策？
在昨日房天下推出的新政调查问卷中，已超过500名网友参与其中。首先直面二套房降首付对您的购房计划有无影响一问，有3成网友表示会赶紧买房。
但从中，我们却可以从中读出不止一层意思。首先政策频繁落地，政府救市、去库存的意图相当明显，购房者和开发商以及政府之间长久以来的三方博弈局面从未改变，6成购房者选择继续观望也属常理。
其次，此前出台的政策大都针对刚需，而从330政策可以看出政府已经看到了改善群体旺盛的需求。改善群体相比刚需毕竟更具稳定性，随着时间推移，新政影响将会愈发明显。
每有新政出台，房价走势是购房者关心的问题。在本次调查中，已有36%认为房价很可能再次踏上上坡路。
不得不说，相比此前网上盛传的“二套房首付比例降至5成”，落地的新政给了大家更大的惊喜。且不管购房者买不买账，众开发商们陆续宣布涨价已是不争的事实，苏州已有姑苏金茂府、路劲主场、天地源七里香都等发出“涨声”。
此外，仍有42%的网友将票投向了“房价将维稳”。确实，就苏州而言，房价一直比较稳定，大起大落的可能几乎为0。据苏州兆丰不动产董事长杨兆丰表示：“新政无论对新房还是二手房的销量都会有促进作用，在下半年可以有所期待，房价或将微涨。”也就是说，至少近期的苏州楼市并不会产生大涨现象。还有21%的网友选择了：房价将下降。至少现在看来，可能性不太大，或许只是美好的愿望。
在二套房和营业税新政对楼市的影响上，选择“利好”的网友都略多于“影响不大”。或许是近期经历太多政策，有不到半数网友认为楼市仍将稳定。但在房天下论坛上，还是有不少网友对新政表示了惊喜和感叹之声：“这个很好，终于变到首付2成的时候了，我应该等等的”、“这么多政策一起出来，ZF也是蛮拼的”、“哎，早知道我迟一点买，100万的房子呢，首付20万就够了，多余10万块就够我装修了”……从中也可以看出，该政策对于买过房，有亲身体会的人而言，还是相当地给力。
后在“首付4成和营业税新政哪个更具冲击力”问题上，更多的网友偏向于营业税新政。“二套房的5年营业税变为2年营业税，这一点就会有很多人买卖二手房了，加上首付只要4成，将促动房产成交。”一名房天下网友分析道。
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事件四：苏州库存超13万 去化任务重涨价要谨慎
新政出台后，苏城的开发商们坐不住了，纷纷吹风“涨价”，据说已经有不少楼盘正酝酿取消优惠或直接涨价。购房者也积极准备入市，新政首日苏州商品房住宅成交破400套，市场回暖迅速，楼市红红红火火。然而也有冷静的地产人淡定看待新政，地产人士钱大进一句惊醒梦中人：“2015年，库存和资金压力仍然是房地产市场大的敌人！”
苏州楼市库存超13万套 消化周期超一年
从2013年3月起，苏州的商品房库存就节节攀升。据中指院发布的检测数据显示，苏州的库存涨幅已 过北京，上海居12个重点监控城市的首位。到底苏州楼市负重有多大呢？截止4月2日10点，苏州市住建局公布的可售房源信息显示，苏州城区的商品房库存达131661套，库存面积为14059727.5480平方米。
去年同期相比，在可售房源方面，今年的商品房的可售量增加了28893套，同比上涨幅度为28.1%。而其中非住宅方面的可售房源量更是上涨加剧，同比增加了21275套，上涨幅度为37%。据统计，2015年季度商品房成交量为17601套，日均成交为195套。目前苏州市区商品房可售房源131661套，就算以日均成交250套来算，也需要消化周期为18个月。
从苏州各区域存量房源分析，截止4月2日，一直位冠推盘大户的吴中区库存量多，为47620套房源，库存面积4603293.9280平方米。相城区次之，库存量为27613套，库存面积达2734295.32平方米，高新区库存套数为12772套，面积670448.2230平方米。园区一度被传地荒、房荒，库存量不到2万套，目前存量为16737套，面积3067238.30平方米。而古城区（姑苏区）缺地少盘，存量自然是末的，存量16021套，总面积1364347.3070平方米。
不堪重负的楼市迎来了政策暖风，有业内人士称，整个楼市都面临超高库存的强压之下，政府此时出台双重政策其助推楼市去库存的意图明显。就苏州而言，13万库存量的去化之路任重道远，各房企应该还是去库存以跑量为主基调，预谋涨价还是要谨慎啊！【点击查看全文】
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事件五：连环新政托起小"羊"春 1季度住宅成交13679套
2015年如何把控？下个季度怎么打？下半场怎么走？房地产人总在不断的思考、探索。与市场博弈，与对手竞争，与时代同行，刚刚流走的2015年1季度，总算划下一个相对圆满的句号。
据苏州房天下房天下数据监控中心新统计数据显示，2015年1季度（1-3月）苏州楼市共计成交17601套，成交面积1875067.686㎡。其中，住宅成交13679套，环比2014年4季度落差巨大，跌幅41.14%,与2014年同期相比涨幅为12.01%；成交面积1606632.586㎡，环跌40.89%，同涨16%。非住宅成交3922套，环涨6%，面积268435.1㎡，环跌0.64%。
2015年1季度住宅成交同环比一览
数据来源：苏州住建局官网 数据整理:房天下房天下数据监控中心
谨慎中的进击 1季度36盘57次推新
承接2014年末的楼市热浪，2015年首月20盘寒冬突击，1月住宅成交5268套，同比涨13%，为2015年楼市起步开了一个好头。2月楼市进入平稳期，加之春节小长假影响，住宅成交仅2826套，环比跌46.36%，同比仍有5.32%的涨幅；3月为传统意义上的”金三”旺季，成交套数为5585套，环涨97.63%，同比涨19.62%。
数据来源：苏州住建局官网 数据整理:房天下房天下数据监控中心
可以看出，2015年1季度各月，同比均是稳步增长，小阳春如期而至。这一方面与楼市利好政策频出密不可分，二则不断跟进的配套建设也是促使新建住宅成交顺利的一大有利因素。另一方面，也与苏州楼市不断调整的营销策略不无关系。
2014年下半年限购解禁、二套结清算首套、降息等利好政策重重叠加，为2015年开春购房者的积极入市创造了绝好的政策条件。2月降准降息，两会积极表态稳定房地产消费，及至月末，五部委组合重拳出击，降低二套房首付款比例及二手房交易税费，政策宽松程度仿佛一夜间回到2009年。
当然政策虽好，仍需人事努力。2015年初苏州楼市一些公司内部人事、架构调整、重组，一批精英人士"出走"房地产行业，这是新常态下必然要经历的蜕变。蜕变后的苏州楼市，利润还是跑量，这两大阵营泾渭分明；大开大合的排场少了，取而代之的是踩准节奏加推、少量多推。据房天下数据监控中心统计数据显示，1季度共有36盘进行了57次开盘或加推。57次推盘中，多数推盘量在百套以内，但从网签数据来看，转化率基本都能达到预期水平。【点击查看全文】
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事件六：当传统银四遇上新政 23盘涨价接力金三
新政后的周，四月的苏州楼市变得不再像往年那样从容了，众多楼盘活跃起来，苏州楼市的“银四”大有超越“金三”的架势。
截止4月1日，苏州房天下对全城百盘展开调研，在调研的106个楼盘中，有28个楼盘价格有所变动，占比27%。
根据调研数据显示，106个楼盘中降价的楼盘5个，涨价的楼盘达到23个，从上图可以看出，涨价楼盘占总数的22%，环比3月的19%有所增长。
对比金三可见，新政的实施对苏州四月的楼市刺激明显，苏州各区域“涨声”一片，传统“列强”园区，此时也是持续发力，领跑涨价梯队。
从4月百盘调研涨价楼盘区域分布中可以看到，在涨价的23个楼盘中，园区和新区楼盘涨势为浩大，两者涨价的楼盘均达6盘；吴中5盘，稳接金三；相城有3盘涨价，姑苏2盘，二者涨声也比较响亮；而在调研楼盘总数居首的吴江，涨价的也只有1盘，相对其它区域更显淡定。
4月楼盘涨价原因除了延续了3月的势头以外，330新政的颁布也很大程度上刺激了市场需求，许多楼盘在时间响应政策调整了营销策略。
4月价格调研涨价住宅楼盘详情
从表中可以看到，涨势较猛的楼盘主要集中在园区湖东和新区狮山路板块。
园区玲珑湾天萃猛涨3000元/平，坐拥绝佳地段，趁着新政的利好大胆涨价信心十足。而湖东的路劲主场琅悦、雅戈尔太阳城缘邑也有较大幅度上涨，雅戈尔太阳城缘邑上涨1000元/平，路劲主场琅悦涨500元/平。此外，狮山路的龙湖时代天街也顺势涨价500元/。其余楼盘涨幅集都较小。
4月价格调研降价楼盘详情
相比涨价楼盘，4月降价楼盘有5盘，商业楼盘领寓商务广场占据一盘，降幅较小；其余的住宅楼盘中，万业湖墅金典降价明显，均价直降1500元/平，一期清盘优惠力度非常大。星湖花海新政后推清盘特惠，单价直降300元/平；新域红树湾因交房时间晚，降幅在300~800元/平；而新区运河公馆由于市场原因也有一定程度降价。
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事件七：4月18盘"骚动"优惠变动高10万
据苏州房天下统计，2015年4月，调研的百家楼盘中有18家较3月有不同程度的浮动，其中除2盘商业外，其余16盘均为住宅项目。在这优惠变动的18个项目中，优惠增加楼盘有6盘，优惠减少的有6盘，另有6盘确定将会有优惠调整但目前待定。
4月优惠楼盘变动情况
可以看出，相比3月的优惠情况，4月并未出现大幅度调整，优惠增加与减少相当。但值得关注的是，在330新政颁布后，苏城多家开发商连夜开会商讨营销策略，涨价等传言“甚嚣尘上”，而体现在百盘优惠调研中的则是优惠待定的比重大幅增加。
吴江2盘领衔优惠增加方队
3月优惠增加的楼盘从区域上来看，其中有2盘来自吴江，园区、新区、相城和吴中各有1盘，不伤和气。
吴江增加优惠的三个楼盘都是老面孔了，新城红树湾在3月准时签约优惠3万的基础上变换了优惠方式，4月可享受2000抵3万的优惠，此外，高层准时签约优惠1万，洋房优惠5000元。而伟业迎春乐家在4月新增了1万抵5万的优惠活动。
而来自吴中的太湖相王府在原有优惠的基础上，又新增了0首付0利率的优惠活动，具体怎么个“0”法应该也有是具体要求的，详情可以咨询楼盘售楼处。
此外，园区的澜调国际二期新品非毛坯房源据称将会定价99万起，非毛坯单价仅需12000元/㎡，在动辄一万五甚至2字头的园区湖东，实属罕见，优惠幅度惊人。相信在新政之后，澜调国际对于大批改善房源的簇拥者们将更具吸引力。
新区的商业项目丽丰时代广场在4月也增加了返点抵扣房款的优惠活动。【点击查看全文】
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