[摘要] 两部委发文力挺楼市，房地产股好似打了鸡血，7支地产股一飞冲天。
央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。 财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知：个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。自2015年3月31日起执行招商地产(000024,股吧):销售平稳结算毛利率有所下滑
在房地产市场进入调整,一二线城市销售普遍下滑的2014年,公司实现签约销售面积364.28 万平方米,同比增加32.92%,签约销售金额510.49 亿元,同比增加18.18%。
公司销售保持了较为平稳的增长, 公司新增权益建筑面积466.23 万平方米,在一二线核心城市补充了较多土地储备。2015 年公司销售增速目标为15%,预计今年总可售货值在1000 亿元左右,其中留存300 亿,新推700 亿,在政策放松的推动下, 今年一二线城市房地产市场回暖的可能性较大,公司销售有较大弹性。
保利地产(600048,股吧):销售稳健增长,再融资增加弹性
在去年一二线城市普遍销售下滑的背景下,公司签约销售金额1366.76亿元,同比增长9.09%,市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%, 体现了公司作为地产央企的综合竞争实力。公司重点布局珠三角、长三角和环渤海三大城市群,已进入57个城市,总储备建筑面积1.25亿平米,位于地产公司前列,丰富的储备保障了公司持续成长空间。公司在去年毛利率下降的情况下,净利率有所提升,体现了较高的综合控制和管理水平。公司综合资金成本仅为6.5%,通过美元债券和中票获得低成本资金,融资能力优势明显。
住宅开发之外,公司在地产基金、健康养老等方面积极开拓,公司基金规模280亿,排地产基金位。公司三位一体的养老战略逐步落地, 社区适老改造、机构养老等均走在市场前列。公司酒店、商业持有超百万平米,团队培育和品牌输出正有序开展。公司国际化也正在加速。
万科A:销售季节性回落,拿地仍趋谨慎
2015 年2 月份,万科(000002.CH/人民币12.20, 买入;2202.HK/港币16.98, 谨慎买入)实现销售面积76 万平米,环比下降61%,同比下降24%,弱于同期30 个主要城市同比下降11%的水平;销售金额84 亿元,环比下降64%,同比下降31%,在春节月淡季中公司销售呈现同环比下降;单月销售均价11,098 元/平米,环比下降6%。
前2 月,公司实现销售面积272 万平米,同比下降8%,弱于同期30 个主要城市同比持平的水平;销售金额316 亿元,同比下降21%,跌幅较1 月扩大5 个百分点;累计销售均价11,090 元/平米,同比下降14%。预售锁定方面,至15 年2 月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-16 年房地产预测收入的100%、100%和27%。
金地集团(600383,股吧):“一体”和“两翼”均稳定增长
结算业绩增长基本符合预期,公允价值损失导致净利润增速慢。公司实现营业收入456.36亿元,同比增长31.00%,其中房地产(000736,股吧)业务结转收入438.37亿元,同比增长30.88%,主要是由于结算面积增加;商业租金收入5.1亿,同比增长17%。14年,公司非经常性损益减少9.37亿元,其中主要因为采用公允价值模式的投资性房产公允价值减少近12亿元。
公司销售和市场占有率稳步增长。2014年,公司积极推售以首置首改为主的刚需类产品,同时依据市场情况灵活制定销售及价格策略,对新开盘项目提出较高的开盘认购率要求,对库存项目要求通过积极的营销和销售策略加大去化。2014年住宅业务实现销售金额490亿元人民币,销售面积389万平方米,同比分别增长9%和8%。2014年,随着城市深耕战略的进一步实施,公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升,以签约金额计算,公司在沈阳、西安、宁波、扬州等地的占有率保持在4%以上,在北京、珠海、大连等城市超过3%。公司在西安、扬州等城市市场排名保持前三位,在武汉、沈阳、大连等城市市场排名保持前五位。
滨江集团(002244,股吧):基本面复苏(提升EPS)和转型升级(提升PE水平)两大优势并行
地产下半场,代建业务具备广阔发展空间。代建业务是公司目前重点发展的业务之一。通过积极发展该项业务,公司输出品牌和管理,扩大市场规模;同时也有望形成新的盈利点,进一步降低公司在地产行业下半场运营风险。目前公司除自有地产外已形成完整代建模式。合作项目按预定销售额7%-12%收取管理费,扣除人工、税费后全部利润归属企业(项目净利润高达60%+)。同时在地产行业下半场,公司代建业务规模有望快速扩张。价格平抑期,项目利润空间更多来自运营、品牌溢价和资金管理。非专业化企业会更多考虑代建合作,确保盈利空间和资金效率。以上市场趋势将为公司大幅扩张代建规模,抢占市场份额带来契机。
一旦形成规模效应,公司代建管理输出业务理应享受更高估值。我们预计公司2014年代建销售结算规模在10亿左右,大致对应1.2亿代建收入(按照代建结算收入的12%收取管理费测算)。按照目前每年增加2到5个代建项目看,3年内有望形成年均100亿以上代建销售,对应10亿管理费收入,约提供0.6元EPS(13.52亿股本,平均60%净利润水平)。考虑代建本身属轻资产管理输出,具备推广性和安全性,一旦具备规模效应成立,有望享受服务咨询产业对应20-30倍PE区间。目前公司在浙江区域已形成较强品牌优势,代建业务产生规模性优势后将对估值提升产生实质作用。
中洲控股(000042,股吧):销售翻番圆满收官,旧改项目积极推进
14年地产营收同比增38.5%,15年多项目竣工迎结算期。公司1-12月实现营业收入30.33亿元,同比上升37%,其中单季度实现营收13.07亿元,环比上升243%,源于公司年末集中结算房地产项目。其中,商品房实现收入27.46亿元,同比上升38.5%,酒店服务和物业租赁分别实现收入1.53亿元和1.33亿元,分别同比下降15.5%和19.7%。2015年随着SCC金融中心、“珑湾”二期等进入竣工结算期,地产业务收入有望保持高速增长。
毛利率下滑幅度较大,13年投资基数高。公司1-12月含税毛利率和净利率分别为28.8%和10.1%,分别同比下降3.27和8.25个百分点。其中,商品房毛利率为41.94%,较去年下降6.35个百分点,但受益于拿地成本优势,仍高于行业平均水平。公司去年实现投资1,943万元,同比大幅下降89%,主要由于13年同期出售可供出售金融资产导致基数较高。
中航地产(000043,股吧):剥离非核心业务,存被整合可能,建议持续关注
业绩符合我们预期,主营收入低于预期,非经常性损益贡献较多业绩。EPS0.73元,不我们预测的0.74元基本一致。营收62亿元,低于年初计划的78亿元,主要由于受三四线市场低迷的影响,房地产销售及结算低于预期,签约销售32亿元(-21%),结算收入36亿元(-13%),结算毖利率36.7%,减少2.2个百分点。
进一步聚焦房地产开发主业,加快剥离非核心业务,完成了7家下属企业股权的转让。其中,公开挂牌转让2家,包括深圳瑞进运劢器材公司、深圳中航建设监理公司;协议转让5家,包括中航建筑公司、中航幕墙公司,以及公司参股的房地产开发企业—南京中航工业科技城公司、江西中航国际洪都投资公司和中航里程公司,受让方中航城公司是公司控股股东的子公司。通过上述股权转让,公司剥离了建筑、幕墙、监理等非地产业务,幵出售了部分参股房地产项目(主要是不集团合作开发项目)的少数股东权益。转让完成后,公司业务集中于独资及控股的房地产开发项目及物业管理业务。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
