[摘要] 开年上班，小编来盘点下苏州房地产市场的库存量。据住建局官网数据显示，截止2月24日，苏州楼市的可售房源达132130套，其中住宅54908套，非住宅77222套。按照光景好的月均成交8000-10000套，也需要15个月才能消化完成。
开年上班，小编来盘点下苏州房地产市场的库存量。据住建局官网数据显示，截止2月24日，苏州楼市的可售房源达132130套，其中住宅54908套，非住宅77222套。按照光景好的月均成交8000-10000套，也需要15个月才能消化完成。
苏州可售房源信息（截止2015年2月24日）
从存量房的区域范畴来看，各个区域的存量依次排序如下：吴中区47460套，相城区27476套，高新区24671套，园区16907套，姑苏区15616套。另外，吴江松陵镇的存量在21197套，压力也很大。
由此看来，新年开年要义依然是去库存，加紧跑量为上上策。随着“限购、限贷、限价”的逐步放松、降息降准的政策推出，2015年“去行政化”“市场化”趋势明朗，成交量明显有所回升。春节之后三四月份预计将出现集中推盘的情况，开发商冲刺业绩也进入起跑阶段。业内坦言，苏州整体市场还是面临较大的去库存压力，特别是改善性产品和投资类产品，在整体库存结构中占比较高。改善型客户会选择性出手，但投资性产品受股票基金理财等方面的投资趋势影响，其走势还有待观察。
吴中：供应充足 板块面临竞争红海
品牌房企相继布局木渎、甪直、越溪等板块，旭辉、天地源、南山、中昂等品牌房企首次在吴中区拿地，区域本地企业主导的格局已发生改变。同时，开发商不再出现盲目拿地现象，溢价率保持在合理范围内，控制拿地成本成为后续竞争的关键之一 。从成交土地控规指标来看，高容积率地块占据比例，其中以容积率2.5以上为主，占比68%，市场未来规划以高层产品为主。
从吴中的市场成交来看，仍以刚需产品为主，首置、首改供求两旺。降价促销成为区域明显特征，部分项目以价换量效果明显，未来市场价格以稳为主，大涨大跌现象很难出现。
从板块来看，金枫路、尹山湖木渎金枫路板块随着交通和配套进一步提升，板块热度不减。尹山湖为未来区域重点板块，2014年成为区域供应量多的板块，后续供应充足，板块面临竞争红海。
越溪、甪直在区域重点规划和发展下，越溪城市副中心逐渐成形，板块内的房地产市场也呈现飞速发展，成为目前吴中区支撑区域市场供销的主力板块，未来仍将持续。甪直板块市场份额逐年大幅增长，随着品牌房企甪直拿地，未来板块将成为区域市场后起之秀。
园区：湖东房价迈入2.0时代 刚需客群外溢
从价格层面来看，旭辉以10949元/㎡的楼面价在湖东拿下新地王，湖东房价迈入2.0时代已近在咫尺。从2014年第四季度可以看出端倪，各项目价格逐渐探底回升，加上市场好转以及区域内地价不断创新高等因素的刺激，未来园区仍有较大的价格上涨预期。从小板块来看，钟南街板块项目众多，加上地王频出，未来板块依旧是园区住宅市场发展的核心。
2014年，园区土地稀缺带来了地王频出。园区土地资源供应日渐不足的情况下，未来房企不得不加大拿地成本。湖西发展已逐渐饱和，园区推地的趋势将继续向东，未来推地的重心将聚焦在湖东片区。从推地类型来看，住宅用地一直是园区的稀缺资源，相对于其他区域，近年推出的地块数量较少，这种土地稀缺的情况，未来将愈发严重。
当然，2014年园区土地溢价率仅6%，创下了近6年的新低。预计园区将继续走“商业为主，住宅为辅”的推地模式，受限于较高的起拍门槛，未来的整体土地溢价率仍将维持在较低的水平。
地价不断上涨，园区的产品将更多的走改善路线，必将会导致园区的刚需客群不断外溢。
高新区：供地大户 供应爆发 竞争白热化
园区用地饱和化，新区作为苏州城市发展的另一大重心。2014年新区成为土地供应的主力区域之一，政府推地热情上升，未来将持续有新地推出。从地块供应来看，新区返中心化大幕开启，新区中心尤其是狮山片区竹园路、玉山路等多处待迁，未来预计将陆续有优质地块挂牌入市。伴随着区域内绿城、碧桂园、龙湖等多家大型名企纷纷入驻，加上城市建设重心的转移，后期预计将有更多的房企将目光看向新区。
当然，2014年新区土地成交的爆发明显昭示2015年起楼市供应量的增加。从公寓潜在供应量来看，区域市场的重心将偏向浒通及新区中心板块，别墅未来供货主要在科技城及阳东马涧。从价格走势来看，2014年多个项目跟随大市以价换量，价格降幅明显，预计2015年价格将有所回升，尤其表现在刚需项目上。
从产品供应来看，受新区中心项目集中入市的影响，新区库存量加大，至少需要12个月。区域别墅市场热度虽有所提升，但供求比失衡严重，库存高企，去化周期达40个月，压力较大。从成交产品类型来看，刚需主导市场，公寓需求集中在85-144㎡首置首改产品，别墅集中在200-400㎡经济型，2015也将延续类似情况。
相城区：供应激增 上涨乏力
2014年，受大市影响，相城土地市场较为冷清，溢价率相对偏低。伴随市场的回暖，预计15年土地市场将迎来春天，成交量及溢价率都将有所提升。从土地供应的区域来看，高铁新城为相城区近期规划重点区域，已有金科、建发、非凡等多个开发商在板块内拿地、销售，板块热度直线上升。周边地块储备充足，预计后续推地将集中在高铁新城板块。
相城区中心土地开发殆尽，目前相城大道板块以开发北部工业区为主，而活力岛也逐渐北拓，中心区土地资源不足，而政府也逐步采取惜售态度。随着核心地段的供应减少，预计核心区域的成交价将会有一定幅度的提升。楼市的利好带动回暖后，部分楼盘已略微上调价格，且价格的上调将会随着市场回暖进一步持续下去。另一方面，核心区项目的稀缺性越发明显，开发商多采取惜售态度，高价销售也推动价格的回升。
从供应情况来看，相城区存量在27476套，列全市第二。供应激增，导致库存突破历史新高。2015年，在售项目将以去化库存为主，新项目的入市量也不少，初始价格仍将处于低位。但伴随成交重心的北移，首先高铁新城新盘逐渐增多，其次各乡镇也毫不示弱，未来北部客户的需求也将被进一步挖掘，成交量上涨空间较大。
姑苏区：供地稀少 去库存乃主旋律
从土地供应来看，古城内土地开发近乎饱和，从未来一段时间供应来看还将持续低迷的状态，且加之环线古城内对限高的要求等，土地供应也将主要集中于中低密度地块和商业等地块中，但整体的供应量会相对较少，基本为个位数，然而纯住宅的土地供应则相对将更为稀缺。
从板块来看，沧浪新城开发较早，未来可供应的土地也将持续减少，具市场潜力的将为金阊新城和平江新城。金阊新城和平江新城的可开发量以及土地存量相对较多，，未来将会有大量的剩余土地集中供应和上市。
目前区域内多以尾盘项目销售为主。古城环线内在售项目仅为个位数，后续供应乏力；沧浪新城仅世茂尾盘在售，平江新城新增项目也少。由此可以看出，2015年姑苏区以去库存为主旋律。
古城环线内项目，占据良好的地段，产品定位的都以高端改善为主；平江新城，因政府的迁徙，多以大品牌开发商的改善型为主；沧浪新城一直处于世茂一家独大，伴随清盘区域光鲜色彩淡化；金阊新城，多以刚需项目，对价格敏感度高，多采取以价换量的方式。
吴江：竞争激化 价格博弈仍为主要手段
2014年,由红树湾、吾悦广场等单个项目引起的降价潮逐渐扩散至吴江整个市场。但四季度宏观环境好转，价格已出现触底反弹的迹象，预计未来价格以企稳为主。
苏州可售房源信息（截止2015年1月）
从板块来看，太湖新城板块2014年共有5个项目入市，太湖新城竞争激化，进入群雄争霸的战国时代。太湖新城板块2014年共有首开太湖一号21550元/平方米[吴江]首开太湖一号243套在售、中房颐园24712元/平方米[吴江]中房颐园129套在售、华润凯旋门20751元/平方米[吴江]华润凯旋门116套在售等5个项目新开盘，后期随着新项目的陆续入市以及太湖新城大量后续地块的推出，未来市场供应将呈现明显增加的趋势。
但随着宏观环境不断好转，对于2015年，吴江市场竞争继续激化，成交有待复苏，价格博弈仍为未来竞争的主要手段。
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