[摘要] 房地产到底还灵不灵?到底还能不能 房产?真正的豪宅应该是什么样?日新月异的互联网对房地产行业有什么影响？1月9日，“新常态 新未来”2015两江峰会揭幕，中国房地产业协会副会长、房地产界“名嘴”任志强、SOHO（中国）董事长潘石屹、阳光100置业集团董事长易小迪“三剑客”齐聚重庆 豪宅项目喜马拉
房地产到底还灵不灵?到底还能不能 房产?真正的豪宅应该是什么样?日新月异的互联网对房地产行业有什么影响？1月9日，“新常态 新未来”2015两江峰会揭幕，中国房地产业协会副会长、房地产界“名嘴”任志强、SOHO（中国）董事长潘石屹、阳光100置业集团董事长易小迪“三剑客”齐聚重庆 豪宅项目喜马拉雅现场，纵论中国经济发展、房地产走势等热点问题。三位大佬现场妙语连珠，甚至因为观点分歧，直接互掐，引发阵阵高潮。
当天上午，任志强作了“市场运行与预期”的主题演讲。他认为，影响中国经济增长的 个因素是 ，2013年以来，我国的 一直在下滑，明年可能有继续下滑的趋势。房地产开发增速也在持续下滑。“有人说这是房地产不灵了，其实主要是增长能力减弱，我们只是增速降低了，仍然是增长。房地产 下降影响对中国经济的影响，大于其它任何行业。”
任志强表示，市场将仍然保持一个可持续发展的良好状态。总体上，房地产今年将好于去年。他给出的具体理由是：从我国住房面积数和住房条件来看，有极大的发展空间。“还有很多平房要拆，这就告诉我们有很大 。对于城镇化来说，我们还差得很远，我们的发展相当于韩国和日本30年、40年以前的水平，所以还有很大空间。”
任志强在PPT里，还专门引用了法国经济学家托马斯·皮克迪的新著《21世纪资本论》里的数据，来证明他对房地产市场的看法，“别老说房地产不灵了，从1700年到2100年，法国资本的比例中，住房是值钱的，法国是这样，德国也是这样，英国还是这样。”他认为用数据说话是好的明证。
看市
房地产今年会好于去年 市场将保持可持续良好发展
房地产没进入白银时代 “拐点”到来还有十几年
当天，任志强仍不改“大炮”本色，炮声隆隆。有记者问道：现在有一种说法，中国地产从 时代到了白银时代，这个拐点是不是到来了？
“这是谁说的！”任志强不以为然，他认为，过去开发商拿地就能赚钱，但现在不是有地就能赚钱，只是你要努力，把房子做好了才能赚钱。如果这个行业还有人不断去 ，还有这么大的一个产量额，还有一个较长的发展时间，它就会不断增长。
对于“拐点”之说，任志强解释，当城镇化率达到70%之后，二手房交易将超过一手房，一手房交易率就会逐步下降。目前，发达的二线城市，他们二手房交易和一手房比例是2：1，北京是1.1：1，上海是1.3:1，就是二手房略多于一手房交易，但是真正要颠倒过来起码还有十多年时间，“拐点”还远未到来。但即使像美国这样二手房交易超过一手房的国家，房地产仍是美国的支柱产业。
当天活动在号称重庆贵的“第四代豪宅”喜马拉雅项目现场举办。在刚刚迎来的豪宅大时代的重庆，“豪宅”自然成为当天记者关注的热点。那么在地产大佬的心目中，到底什么样的房子能被称为豪宅呢？
十多年前就给北京富人盖 豪宅的任志强认为，豪宅必须要有超大的面积，因为家里房屋的功能要能代替公共场合的功能，比如要搞个大型家宴，200平方米的房子是不够的，必须在200平方米以上。豪宅是高等级的 品消费。跟经济型房子要利用好每一寸面积完全不同的是， 就是要把很多面积浪费掉，让人能够自由走动、畅快享受。比如在刚需的家庭，沙发都是靠墙的。而 是什么， 就是小两口亲嘴的时候，从沙发后面亲。所以，你得把面积浪费了，就在沙发后面空一块地，这就是空出来的浪漫和享受。
而对此，易小迪有很不一样的新观念。“过去买豪宅，要求房子要豪华，是面子工程，坐车也是这样。现在很多人早就过了这个阶段了。现在人是 ，人大的诉求，高的 是他要舒适，健康重要，私人医生也好，健康生活也好，我们抓住这两点，而不是说房子多好看，多大。”
易小迪这样说，源于他在重庆打造的让他引以为傲的喜马拉雅，他称其为第四代新型豪宅。他说，这不仅仅是建筑与科技融合的智能建筑，可以净化室内的空气、水，还可以测试居住者的健康状况，包括心率、血压、血糖等。
易小迪还 指出，人的大需求是社交需求。豪宅更大的贡献应该是提供更多的公共空间，公共空间就是同一圈层的社交平台。电影院、酒吧、游泳池等功能，都可以在公共服务平台解决，可以更专业，比在自己家更好、更方便。“现在可以通过互联网随时订制这些服务，不需要一定在家里有游泳池。其实不在于为你 ，而是为你所用。”
一直“很会说话”的潘石屹在一通肯定易小迪的健康住宅理念后，说到了房子大的价值是景观。对矗立于两江汇地段之上中国 生命屋—喜马拉雅也给予了高度肯定。
交锋
豪宅是被表面的“”绑架 还是满足以人为本的大诉求
易小迪在谈到自己新打造的豪宅时，说到了对互联网的应用，以及自己对互联网的困惑和思考。潘石屹更是于近日借助O2O推出了移动办公产品，成为传统房地产商中，积极践行互联网思维的先行者。
潘石屹认为，互联网对 带来巨大变化，对传统行业造成很大颠覆。互联网目前与房地产这样的传统产业的结合，就是O2O，就是从线上到线下，线下反冲线上的模式，“在这样的模式冲击下， 你提供的服务， 的速度都 快，都是按照秒来算。”
“人们不能居住在互联网里，但是可以居住在房子里。”任志强继续与潘石屹开掐。他认为，房地产公司还是房地产公司，他可以延伸，通过网络管理服务，顺便卖菜、送奶，给客户提供互动的服务。但这是延伸服务，这不叫转行。“房地产商尤其不能转变方向，互联网是房地产商借用的手段，但是终不动产就是不动产。你不能把房子搬来搬去。所以，不要把互联网的东西移植在房地产里面。”
这一次，易小迪站在了潘石屹一边。他举例说：连人们到宾馆开房，都是到互联网下订单，钱交给携程，不跟携程签合同或许会倒闭的。你说互联网难道还不会影响房地产吗？
在易小迪的帮腔下，任志强开始有所松动，他抛出来新说法：我觉得，高科技就是把人变懒，比如人不想走路的时候就发明了自行车，自行车也挺累，然后发明了汽车。马云因为懒，就弄了一个淘宝网。现在的互联网其实也是这样。所以现在凡是能把人变得更懒的东西都是卖得好的。我们的房子也是这样，安装一个智能控制、移动式管理系统等等来给人方便。但变懒并不是说让人躺在那儿不动，而是把不必要的时间节约下来，干你想干的事。以后开发商互相竞争，就是怎么样把人变懒，所以房地产未来也是需要互联网思维来破局的。
“其实互联网本质上抓人，抓住了人的需求和利益，一切都有了。”易小迪说，房地产不能只关注产品和设计，要关注到人。阳光100的产品开始转型换代，就是要突破一些传统的模式，“我不认为互联网就是拿一个手机就变懒了，互联网只是改变了生活方式。”易小迪说，他全力推出的中国生命屋喜马拉雅，就是包括了这样的延展性和多种可能性，让服务性平台化。“这个创新在重庆成功了，我有信心在能够成功。”
延伸阅读：
万科让位绿地 郁亮称白银时代过多存货是负担 证券日报 2015.1.6
1月5日晚，万科公布了其12月份销售及新增项目情况。2014年后一个月，万科实现销售面积206.8万平方米，销售金额250.3亿元，同比分别增长112.0%和128.7%。2014年万科累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，相比2013年分别增长21.1%和25.9%。
此前一天，绿地集团宣布，2014年实现预销售金额2408亿元，较上年增长50%；实现预销售面积2115万平方米，较上年增长30%。其中，2014年绿地集团海外收入达到153亿元，较上年大幅增加467%；预销售面积42万平方米，较上年大增568%。
而这也意味着，万科把持多年的销冠宝座正式易主。不过，有接近万科的人士告诉《证券日报》记者，销售额 这个光环确实能给公司带来一些好处，但在目前这个“新常态”的市场环境下，万科对这个 并不是太在意，未来看一个公司的实力如何，应该采用更合理的维度指标。
“就在今天，我们完成了年度回款两千亿元的目标。这一成果的背后，凝聚着全体同事一年来的努力和汗水，证明了万科强大的执行力。”在12月23日给员工的一封信中，万科总裁郁亮并不掩饰他对过去一年销售成绩的满意。
尽管已经很多年不再设立固定的销售目标，但在郁亮看来，“回款”自有其真实意义。因为，“只有获得回款才是真正的销售，当我们的传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，我们需要加倍重视经营性现金流的健康，需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩。”
在肯定成绩的同时，郁亮也提醒同事，当行业进入一个新的时期时，对于传统业务规模数字的扩张要保持一定的警惕。
“在 时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一。但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的 ，将不是机会而是风险。”在这封给员工的信中，郁亮对于规模的意义提出了全新的理解。
这种谨慎态度，也反映在万科的 策略上。公告显示，12月份万科仅在深圳、珠海新增加2个项目，对应万科权益的规划建筑面积约24.5万平方米。
“过去一年中各地房价普遍回调，但土地出让底价还在高位，土地市场的调整尚未结束。”万科董事会秘书谭华杰表示，“基于这一判断，万科在新项目发展上仍然会保持谨慎，对于具体项目，万科仍然会坚持科学研判，理性 ，回避估值过于乐观的地块。”
拓展消费及产业地产
而回顾过去的一年，转型成为万科提及频 的词汇。在万科看来，白银时代，“领跑者的责任在于率先找到新的出路。”
2013年，郁亮首次提出，万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型。经过这一年多的探索和尝试，转型的思路变得逐渐清晰。“具体而言，未来万科的业务将分为三部分，”郁亮表示，“在传统的住宅领域，我们会按照‘好房子、好服务、好社区’的‘三好’标准，继续为城市家庭提供 的居住服务；同时，我们也会积极拓展消费地产和产业地产领域”。
据悉，2015年万科将加大商业服务、 、养老等社区配套服务，打造更丰富全面的社区生活体验；此外，公司将跟随城市发展脚步，针对养老、医疗、度假等城市发展亟须的需求，为城市居民提供针对性的产品和服务；同时也将拓展产业地产、创业园区等领域，助力城市不同阶段的产业发展。
与业务转型并进的是万科在组织管理制度上的变革。2014年上半年，随着项目跟投制度以及合伙人持股计划相继落地，万科事业合伙人制度正式启动。
“在知识经济时代，知识资本将取代实物资本，成为活跃的经济资源。如何用全新的合约安排，激发知识资本的创造力？”对于这一问题，郁亮给出了他的答案，“对于知识密集型行业，合伙人机制很可能取代职业经理人机制，成为知识拥有者建构自身舞台的未来主流范式。”
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