[摘要] 1994年苏州工业园区成立,10年之后繁荣了湖西,然后渡过金鸡湖、延现代大道一路向东。又一个10年之后,湖东走到了钟南街,同样的一路嚣张一路繁华,“十年湖东,十年湖西”也因此应证。随着园区刚需置业大潮渐渐褪去，没房可卖，没地可拍成了目前园区楼市 的困境。下一个十年，园区的路在何方？
1994年苏州工业园区成立，10年之后,繁荣了湖西,然后渡过金鸡湖、延现代大道一路向东。又一个10年之后，湖东走到了钟南街，同样的一路嚣张一路繁华。“十年湖东,十年湖西”成为苏州楼市二十年发展的缩影。
对于苏州楼市来说，十年时间, 明显的改变莫过于原是未开垦的处女地的园区湖东变成了如今规划有序，楼宇林立的现代都市。然后十年时间过去，随着园区刚需置业大潮渐渐褪去，没房可卖，没地可拍成了目前园区楼市 的困境。下一个十年，园区的路在何方？
告别刚需 改善上位 园区楼市分化蜕变
“告别”成了2014年园区楼市挥之不去的关键词，2014年我们告别了中海国际社区，送走了华园星城、朗诗未来街区，2015年我们或将告别存量告急的雅戈尔太阳城、路劲主场、常发香堤澜湾、九龙仓时代上城等楼盘。曾几何时，这些楼盘单拎出来都是能在苏州楼市成交排行榜上独当一面的热销大户。随着一大波楼盘的售罄以及收尾，园区楼市住宅供应量急速下滑，成交量也从前几年的苏州 ，被后来居上的吴中区超过。
2014年，随着中海国际社区、华园星城、朗诗未来街区等热门刚需楼盘的售罄，标志着园区楼市十年刚需热潮正式画上句点。曾经的湖东青剑湖板块以热销、低价、小户的标签伴随着一代购房者成长。如今的湖东改善置业大行其道，以万科玲珑东区、星公元名邸、天地源七里香都为代表的改善楼盘渐渐成了园区房地产市场的主旋律。反观园区刚需部分，仅有白塘壹号、九龙仓时代上城、路劲主场、雅戈尔太阳城、常发香堤澜湾等即将进入收尾阶段的楼盘还有少量100平以下的刚需户型。
据房天下数据监控 统计，2015年苏州全市商品房（包括吴江地区）普通住宅、别墅、商业共计约167个项目预计约83200套（包括纯新盘和老盘推新项目）房源入市。单从住宅市场来看，2015年预计109个楼盘约55500套入市。
从区域上看，相城区以13700套强势夺下吴中的“大佬”宝座，位居 。新区在2015年预计上市约12800套房源，位居第二。常年与吴中区“较劲”的园区已经显得有些“疲惫”，曾经苏州成交霸主，经过十年的发展，园区成交大头湖东板块青剑湖板块，随着一大批主打刚需的楼盘相继售罄，在售楼盘数量以及可售房源存量都急剧减少。在2015年仅有6000套左右房源入市，被相城区、新区、吴中区远远甩在脑后，在苏州城区 第四，仅以微弱 领先姑苏区。
土地供应不足 僧多粥少 园区路在何方
除了在成交上被吴中，同样在土地市场上，园区近年也表现平平。随着湖东、青剑湖板块开发日趋饱和，土地供应量严重不足。据房天下统计，2014年苏州共成交100宗土地，成交土地总面积为459.80万方，成交土地折合总建筑面积为1000.34万方，全市土地出让金为351.3亿元。其中园区仅以66.8亿占据全市的19%，远远落后于高新区的115.9亿元以及吴中区的94.3亿。
2014年园区共推22宗地块，其中纯住宅仅为6宗地块，分别被中南、中锐、金辉以及旭辉夺得。除了金辉地产在青剑湖板块的项目会定位为刚需外，其余5宗地块无疑都是主打改善市场。
根据园区2012-2030规划公示,湖东向东发展或将止于钟南街,楼市也在钟南街走到了尽头。经过了这10年的 发展,湖东的可用建设性土地也日渐稀少。每次有新土地挂牌,都会遭受疯抢,屡创苏州土拍楼面价新高。2013年,中锐14.77亿杀进园区住宅市场,楼面价8899元/平米;世茂24.15亿拿下苏园土挂(2013)06号地,楼面价为15010.972元/平方米;2014年11月底旭辉集团经过近90轮溢价，以总价11.9亿、楼面价10948.6元/平 终时隔6年再回园区，夺得白塘植物园东地块。动辄过万的“楼面单价”更是说明了湖东地块的珍贵。
园区楼市格局逐渐趋于饱和,接下来的可供建设性地块也将越来越贵、越来越少。地荒之势在所难免，由此引发的房荒也成定局。
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