[摘要] 2014年，买房的人们听到了一连串重磅楼市政策，取消限购、二套结清算首套、央行降息、公积金 可贷88万等诸多利好消息。就苏州楼市而言，1月27日下发了 "严限售令"，主动对苏州商业地产进行调控，也许从那时起便意味着，一年来苏州楼市将更高频率、更多方面、更深层次、更有针对性地与政策"邂逅"。
【苏州房天下讯】2014年苏州楼市起起伏伏，从年初库存问题凸显，13年末以来的涨势戛然而止随后 抛售，量价齐跌到8月份 突围，及至11月以后成交持续增长，年末量价齐升。一年的风风雨雨，冷暖交织，与轮番”轰炸”的楼市政策密不可分。
2014年，买房的人们听到了一连串重磅楼市政策，取消限购、二套结清算首套、央行降息、公积金 可贷88万等诸多利好消息。就苏州楼市而言，1月27日下发了 "严限售令"，主动对苏州商业地产进行调控，也许从那时起便意味着，一年来苏州楼市将更高频率、更多方面、更深层次、更有针对性地与政策相遇，在政策的引导下健康可持续发展。
本文从限购政策、房贷新政、金融政策、公积金新政、商业地产限售令以及不动产登记条例等六个方面了解今年的楼市政策梗概。从今年落地的这些楼市新政策来看，在凛冽寒风中起步的苏州楼市，带着一丝暖意收尾。去 化、趋市场化的楼市新常态逐渐确立，在这种新常态下，楼市更趋成熟、理性。未来楼市无论升温上扬，或是维持现状甚至继续下行，回望挪开了 干预之手的这一年，都会是楼市发生质变、回归市场的重要时点。
限购政策：苏州首轮放松随后取消
6月4日下午，国务院新闻办公室就棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况举行新闻发布会。住房城乡建设部总经济师冯俊在会上表示,当前楼市部分指标增速下降是正常的市场调节，至于限购是否取消，应由地方 自行判断决定。
(数据支持：中指研究院苏州分院）
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金三银四成交不畅， 不成，反而4月起楼市在高库存的压力下被迫酝酿 轮的 潮，限购松绑的呼声日渐高涨。7月19日，苏州限购正式松绑。90平米以上住房不限套数，全面放开！本地人，外地人均可以购买。
自2011年3月执行限购令以来，这是苏州 针对限购令政策的首次调整。相关 表示：苏州实行差异化限购政策是明智的决定，这一方面保护了90平米以下刚需库存较多，放开大户型也可以有效刺激内需，去化库存。
而到了9月26日，苏州五大区全线取消限购，90㎡以下限购放开。这意味着，无论是苏州本地 购买第三套房源，或是外地 (无社保)全款都可以购买苏州房源。以往外地 无社保被卡窗口的也均予以放行。
房贷新政：央行930新政刺激改善购房者汹涌入市
9月30日，央行网站发布公告，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
《通知》还明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
据房天下10月30日的调研，四大行中，中国银行、工商银行、建设银行三家银行目前针对首套房的贷款利率仍是基准上浮5%，二套房上浮10%不变，而农业银行首套房贷款利率则是基准上浮2%，放贷时间 长1个月。苏州汇丰银行目前首套房贷款利率执行96-98折扣优惠，邮政银行也执行了首套房98折的优惠政策。
(数据支持：中指研究院苏州分院）
央行救市改变市场预期，很多观望情绪扭转，进而加快入市。据房天下数据监控 统计数据显示，2014年10月，苏州商品房共计成交8440套，成交面积931602.09平方米；其中，住宅成交7337套，环比9月增加1278套，涨幅为21.09%。
央行意外降息 加速刺激市场需求
据央行网站11月21日傍晚消息：中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
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央行降息后 工作日，大部分银行已应对新政做出调整，基准6.15%的基准利率已经成为个贷主基调，这比“930”新政带来的效果要显著的多。在房天下发起的针对降息后置业意向的调查中，51%的受访者表示将央行降息影响，只有49%受访者认为不会受到影响。
另外，据房天下测算统计，按照目前苏州各大银行首套房主流基准利率执行来看，商业贷款100万元，利率调整后，20年贷款每月还款7485.2元，较调整前少还234.08元，20年期限内总计少还款5.4万元。
从历史数据看，央行利率变化对住宅市场成交量价走势影响显著。2008年9-12月连续多次降息刺激次年2月成交量整体持续攀升，至12月成交量达到3273万平米的高点；价格方面，70个大中城市新建住宅价格指数环比自次年4月止跌转涨且涨幅持续扩大。从时间上来看，房地产市场成交量显著变化一般滞后于利息调整5-8个月，成交价格变化一般滞后于利息调整8-12个月。
公积金：新政连环出击 可贷88万
10月9日，住建部、财政部、央行联合发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，旨在降低贷款标准，提高贷款额度，加大公积金利用，推动异地贷款。
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10月30日下午，苏州市公积金 联合财政局、人民银行苏州 支行，出台了关于贯彻落实国家三部委《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》的文件，文件中明确自2014年10月31日起，苏州住房公积金个人住房贷款政策作出调整，调整内容主要有：
1、借款人缴存公积金期限从12月调整为6月；
2、第二次办理首付五成调整为三成以上；
3、取消住房公积金个人住房贷款担保收费项目。
对此次公积金政策调整，业内人士认为，鼓励二次动用公积金，将在一定程度上刺激一些购买力，其次公积金贷款门槛和收费都降低了，缴存期限以前是12个月，现在缩短为6个月，担保费取消，救市意图明显；不过贷款总额上限不变，楼市提振作用或有限。
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时隔一个月，12月8日，苏州市公积金 召开发布会，公布了《关于放开中小套型住房公积金个人住房贷款 限额的通知》。规定：
12月12日起，恢复执行购买中小套型住房的公积金贷款政策：职工家庭首次使用公积金贷款，购买套型建筑面积90平方米（含）以内的普通住房，且住房总价不超过110万元的，新建住房的贷款 可以贷到住房总价的80%；存量成套住房（二手房）的贷款 可以贷到住房总价的70%。
至此，苏州住房公积金政策向楼市伸出了友好的双手，对改善和刚需购房者都具有很强的导向性，刺激购房者积极入市。
商业地产遇上"严限售令"
这还是年初的事情了。2014年2月16日，苏州 颁布新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。
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其中，建筑面积在10万平方米以下的，房产风险防范资产不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。
该禁令一出，便被业内指属“一刀切”做法，让本就缺乏资金实力的开发商处境更加艰难；不过也有业内人士表示，“这种做法长期来说对市场是一种利好。”
禁令将会产生怎样的效果还要看时间检验，当前苏州商业地产市场陷入泥潭，需 出台政策治理，则是无可争议的事实和亟待解决的难题。
不动产登记条例公布 2015年3月1日施行
中国 网22日公布《不动产登记暂行条例》。暂行条例对不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等内容逐一作出规定。该条例的实施时间被锁定为2015年3月1日。具有明确时间表的“操作指南”出台，意味着中国不动产统一登记从筹备和热议环节走入实际操作阶段。
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目前，国家层面不动产登记职责和机构建设基本完成，22个省份完成了省级职责整合，江苏已设立不动产登记局。但市县一级的职责和机构整合工作还普遍没有启动。
不动产统一登记背后的意义远超过将土地、房产、森林等不动产信息录入登记簿。国务院法制办、国土资源部相关负责人表示，建立不动产统一登记制度是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容；同时，对于建立现代市场体系、保护不动产权利人合法财产权有着重要的意义。
此外，有相关专业人士表示，不动产统一登记未来也可以为房产税开征、个人不动产信息查询、甚至“以房反腐”做前期准备工作。待不动产登记的各项工作稳步落实之后，对上述敏感领域的作用自然会水到渠成地显示出现。
从今年落地的这些楼市新政策来看，在凛冽寒风中起步的苏州楼市，带着一丝暖意收尾。而浓缩了起落沉浮、冷暖悲喜的2014年，注定成为楼市的一个重要节点。去 化、趋市场化的楼市新常态逐渐确立，在这种新常态下，楼市更趋成熟、理性。未来楼市无论升温上扬，或是维持现状甚至继续下行，回望挪开了 干预之手的这一年，都会是楼市发生质变、回归市场的重要时点。
政策展望 2015 增速持续放缓
在2014年12月下旬举行的住房城乡建设工作会议上，住建部部长陈政高总结了2014年住房城乡建设工作，并对2015年工作任务作出了“两点要求、六个突破”的部署。陈政高表示，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。
2015年强调“注意地区差异”，意味着楼市政策调控主体将下放。事实上，这在今年楼市调控中已有体现。针对两个“相当数量”的表述，不少业内人士认为，2015年房地产政策将保持宽松状态。“未来改善需求入市门槛还将放低，楼市整体继续松绑依然是趋势。”
在2015年工作部署中，也并未像前几年一样明确提及“限购”、“房地产调控”等关键词。这一改变意味着，随着市场情况的转变， 对于楼市的思路和态度显著变化，房地产调控“去 化”方向明显。
业内分析人士认为，“稳增长”将为2015年经济发展总基调，货币政策将进一步宽松。而房地产行业作为经济稳增长的“顶梁柱”，必然受到更多政策惠及。2015年房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳， 增速持续放缓”的特点。
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