[摘要] “海外房地产市场成为房企开发新领域，内地对境外房地产投资，从2008年不到7000万美元增加2013年160亿美金”，首创地产董事长刘晓光在11月4日举行的第十届中国地产金融年会上表示，内地对境外房地产投资受审批、进入门槛、国别、法律、政治环境等限制，不然这个数字会更大。
“海外房地产市场成为房企开发新领域，内地对境外房地产投资，从2008年不到7000万美元增加2013年160亿美金”，首创地产董事长刘晓光在11月4日举行的第十届中国地产金融年会上表示，内地对境外房地产投资受审批、进入门槛、国别、法律、政治环境等限制，不然这个数字会更大。
谈到境外房地产投资，刘晓光称，很多人投资房地产是为了参与基金，在欧洲、北美、澳洲买一些好物业，如租赁公寓、商业、写字楼，取得稳定长期的回报。这说明很多到海外买房或者投资的人，所做的地产投资，实际上已经衍生变成金融投资，而不是纯粹的地产居住物业投资了。
刘晓光表示，中国经济社会已经从高速的发展进入了中低速发展阶段，房地产也进入中速发展阶段。他称，2014年以来房地产行业竞争加剧， 融资成本抬高，土地成本高企，使行业下降。很多上市公司净利润率8%到10%，富人榜上房地产商比重也越来越低。
同时，他还表示，纵观全局，中国房地产在中国经济中还是有着不可替代的重要作用。中国房地产还有一个相当长的成长阶段。他还称，这不同于世界上其他国家规律，这是由中国特色而决定的。在此过程中，房地产行业在转型，会告别粗放的高速增长阶段，进入精细、高效率、可持续的增长阶段。
以下为发言实录
刘晓光：刚才任志强（微博）讲的有力量，但是他今天更深的内容没有讲出来。时间很短，只有20。我讲讲新形态、新格局下的房企的转型和创新。新形态、新格局就简单地概括一下，中国经济社会发展新形态与房地产新格局还是有一些特征。所谓新形态一定是标志着较长的时段，新标志着旧时段的结束，内涵有应该是“新”字。
另外，中国经济社会已经从高速的发展进入了中低速发展阶段，具体数字不多说了。国际上政治、经济、金融形势错综复杂，到今天经济转型的矛盾开始纷繁复杂，对于我们的地产业也会开始产生一些大的影响。大家知道改革与法制两个大旗帜，构成引领中国新形态的主要内容。在这里来讲，国际区域的合作和国内区域的协调发展，应该成为一个拓展的新路径。那么关于国际国内的大形势，不多说了。
我还有一个观点就是，中国经济社会将由奢入俭，进入这样一个常态过程，很多过去政商关系要改变。我们做地产肯定要适应这种新形势。我的看法，政府宏观调控已经进入了一个依法执政的新阶段。过去那种政策市场突如其来行政调控会越来越少，减少到非常小的程度，以法制为主的规范调控内容会越来越多。这是简单概括一下大形势。
房地产进入一个中速发展阶段，2014年以来，行业竞争是加剧， 融资成本是抬高的，土地成本高起，原因是使我们的行业在下降。我们看了一下，大概很多上市公司的净利润率在8%到10%，我们的富人榜上房地产商的比重也越来越低了。2014年福布斯富人榜上前50位富豪来自于房地产只有七位。但是纵观全局中国房地产在中国的经济当中还是有着不可替代的重要作用。中国房地产还有一个相当长的成长阶段，我想这不同于世界上其他国家的规律，这是由中国的特色而决定的。在这个过程当中来讲，我们都在转型，我们会告别粗放的高速增长阶段，我们会进入精细、高效率、可持续的增长阶段。
第三个新的动向海外房地产市场成为房企开发新领域，两个市场，以我的观点中国企业家一定是两个市场，中国企业一定在国际上成本链条上和价值链条上去循环，这样才能迎接全球一体化和国际化的融合过程。内地对境外房地产投资，从2008年不到七千万美元增加2013年160亿美金，受审批、进入门槛、国别、法律、政治环境限制，要不然这个数字会更大。我们原来认为美国开发房地产中国人去卖，这么一个闭环，现在看来不是这样，因为凡是好的区域，如果大批中国人去买，可能这个区域就会发生变化，美国人就搬走了。很多人投资房地产，为了参与基金，在欧洲、北美、澳洲买一些好的物业，比如好的租赁公寓、商业、写字楼，取得稳定长期的回报。说明什么问题？很多到海外买房或者投资的人，他所做的地产投资，实际上已经衍生变成金融投资，而不是一个纯粹的地产居住的物业投资了。
第四个方面，房地产已经进入了金融运营、资本运作的发展新阶段，随着精细化时代的到来，当前房地产商正在向投资商转变，类似房地产资金操作情况大量出现，房地产行业开始进入金融运营、资本运作和并购阶段。中国房地产可能正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产业的重心将由土地为主的运营向着金融为主的运营转变。这样就会产生两个结果。一个是现有的开发商会发生一个裂变，变成这种投资商加建造商的模式，向美国模式靠近了。第二是很多房地产开发商链条将发生根本性的变化，最终房地产的基金和投资商可能会成为主导中国房地产的两种主流的业态。
还有一些问题我们来分析一下，在新形态下，新旧经济转换过程当中，信息技术革命正在改变着房地产业的经营模式，地产商在新经济面前，我们也面临着重要的抉择。到了新的十字入口，传统经济到新经济转换过程当中，房地产商也一样面临着怎么走问题，不可能都去干网络经济，不可能都从地下到天上去做生意。如果我们不能抓住网络经济平台，不能把新经济和传统经济融合到一起，很可能会输得很惨。
很多传统经济很惨，单独做火电、地产、矿、煤的等等。如果和新经济结合起来，结合比较好的就好一点，很多企业跟我说，我们下一步怎么办，我们很茫然，我们处在这样一个十字入口。要求我们的地产商，我们也要思考未来，未来跟地产之间的关系，我们要去认识未来，漫游未来，把握未来，指导我们的现在。《起点临近》这本书了描述2045年世界什么样，描述新经济不是网络经济概念，包含人工智能、机器人、仿真技术、抗衰老技术等等，实际上构造提示了，未来是什么东西，未来我们怎么做，我们做什么。只有认识了未来，把握了未来，我们在转型过程当中，才能够更好地去转型。
丁健做讲座的时候讲到，眼球经济的时代已经过去了，因为他讲到下一步不再是资本加投机或者资本加投资，而是智慧加好的商业模型、加勤劳，过去是精细管理，以后可能就是扁平化管理，点对点式的管理，速度非常快，最近我们在香港也看到一种现象，如果你是一个传统地产商，你的估值上不去。他们接受还是新经济，新经济跟地产结合，估值比传统地产商高的多。如果传统经济不能够结合新经济、创新，可能会出现下滑、停滞不前。怎么办？我们在做两件事，首创的地产把客户集中起来，提供各种服务，包含借助首创金融力量进行服务。一方面就是首创集团，我们自己成立一个首创未来金融的概念，做众筹、小额信贷、担保、项目跟投、融资，发现我们还是有优势，过去做地下金融，现在和网上结合做，模式和风险控制手段、担保手段、征信手段更加科学，我们做的对象是自身的项目，更加有把握。我们每个地产企业可能都要跟新经济结合来思考，要做文章。
最后，简单说说新常态、新格局下，我们地产商在转型和创新中，一些主要的观点跟大家说说。在这种时代背景下，可能会有五个新的转型：，产品的转型从单一向综合性来转，我们做的奥特赖斯、旅游地产都属于这种类型。第二，业态也在转型，从开发商走向综合性地产运营商之后，很多新的业态进行实践。第三，市场转型，从国内经营走向国际经营，在海外进行布局。第四，资源配置转型，从低能级向高能级来转换。第五，模式转换，很多模式转换，包括跟电商结合模式，包含加强社区服务模式，包含其他种种模式，都在转换。
刚才我说到房地产的金融属性将来会大于地产的属性，在这种情况下，我们肯定带有金融属性的开发商未来可能会占有更多的份额。未来房地产会多业态开发，这种情况下，针对客户服务，持续运营现代服务业，、第二产业多业态构建联动，又是我们未来的一个方向。另外大企业还在寻找着未来企业发展的其他支撑量，城市配套服务，电商、金融、农业、文化、社区、小城镇等等。另外中小企业的细分化市场之中，可能做成这种小二美的企业，跟大企业有它的细分的东西。与银行的贷款相比，我们采用基金、信托、海外债、永续贷、众筹等等这种有序方式越来越多。
还有我们看到产业配比溢价将大于资本的溢价。无论是千亿房企还是在千亿路上奔走的房企，转型已经不仅仅涉及到行业内的转型了，涉及到很多是跨界在运作经营。很多房企已经在足球、体育、矿业、能源、酒业、金融业转，我们还在思考，房地产持续经营更为重要的一件事情。有持有型物业的企业，他们会发展得更加稳健。而且各种因素都需要房地产企业从单纯的住宅开发向综合性开发，或者向产业附加值高的地产转变。
这种新的格局中，我们必须把城市的运营作为战略转型和战略创新的抓手，也就是在城市运营的高度上，我们把地产融入到整个的格局当中，在创造城市价值的同时，来创造我们地产的价值。这样的话，能够有更大的发展空间。比如在推进城镇化过程当中，我们可能也会有很大的空间。战略目标、发展路径、发展规划进行调整，战略管理与风险控制进行全面控制，行政调控到土地房地产税等方面进行研究，市场分类细化等不确定因素，未来城市价值变化以后，造成城市变化。在这个过程当中，需要我们要有抵抗风险的能力和持续的盈利能力。所以我们要重点抓好自己的战略性业务，重点抓好新机遇，我们要善于从传统的住宅、写字楼。这样的话，一些物业向针对人的持续服务和持续经营现代服务业来结合，这样多种业态的构建。这样我们面对商业地产、文化地产、旅游地产、养老地产等等，把其他这些产业价值构造程我们地产产业价值，我们就会迎来巨大的机遇。而且我们在地产与金融的契合和风险管控上，也要非常的谨慎。在金融运作过程当中，要有自己的一个量和度。在运作过程当中，还是要牢牢记住实体产业能量，不能说金融力量很大，就会无限地发展下去。行业的配合这些方面都是我们下一步要考虑的一些问题。
历史是照耀着现实的今天和明天的，我们中国的地产回顾过去是感慨而且也激动，我们前瞻、前景还是很有希望，只是我们怎么能够站在新格局、新起点上更好地创新，能够赢得我们可持续发展。谢谢！
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