[摘要] 近期人民币汇率出现贬值走势，楼市也纷传降价销售、贷款违约的消息。一时间，不少观点将两者关联起来，认为是贬值导致资本大量外逃，从而刺破房地产泡沫。仔细分析发达经济体以及国内历史可以发现，汇率与房价之间无恒定规律。本币升值并不必然伴随房价上升，本币贬值也并非意味房价下跌。
近期人民币汇率出现贬值走势，楼市也纷传降价销售、贷款违约的消息。一时间，不少观点将两者关联起来，认为是贬值导致资本大量外逃，从而刺破房地产泡沫。仔细分析发达经济体以及国内历史可以发现，汇率与房价之间无恒定规律。本币并不必然伴随房价上升，本币贬值也并非意味房价下跌。决定房价走势的主要因素是货币供应、住房制度、房地产供求水平、城镇化水平等。
先看看美日的例子。美国住房价格指数在1995-2002年平稳上升，美元指数保持小幅态势，两者呈现正相关。2002-2006年，受美国低利率政策和次级贷款市场快速发展的影响，美国住房价格指数大幅上升，较2000年增长一倍有余；同期美元指数持续贬值，从120点跌至83点左右，两者呈现显著负相关。上世纪80-90年代，伴随日元，大量跨境资本涌入日本房地产市场，日本房价指数不断攀升，房地产泡沫越吹越大，日元与房价之间呈现正相关。伴随日本货币和财政政策突然收紧，1990年开始日本楼市出现断崖式下跌，至1995年已经跌回1985年“广场协议”签订时的水平；日元对美元的幅度却接近100%，两者呈现显著负相关。
从国内情况看，自2005年汇改以来，2006-2013年人民币对美元的历年幅度分别为6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、5.1%、0.3%和2.9%，八年累计35%。尽管总体来看人民币伴随的是国内房价上涨，但具体到各年份情况却不尽相同。2006-2012年商品房平均销售价格同比增幅分比为6.2%、14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%、6.5%和7.0%。2008年房价负增长，人民币汇率仍出现，二者负相关；2009年、2012年人民币几乎锚定美元，房价却大幅上涨，二者也出现背离。
发达经济体资本项目可自由兑换，尚会出现汇率与房价走势背离的情形，更何况我国资本项目还存在管制，跨境资本难以低成本随意流动。尤其近两年楼市限购以来，外资和热钱直接购买物业的成本高、规模小，即便大量抛售，也不会扰动整个房地产市场。从融资渠道看，尽管近几年越来越多的国内房企绕道海外融资，但规模较小，且部分融资用于借新还旧，海外融资规模远低于国内贷款占比。
当然，汇率变动可带来资本流动的变化，进而影响外汇占款，直接导致央行基础货币的投放，从而影响流动性的整体水位，但央行货币政策是不可忽视的中间变量。央行可以通过正逆回购、贷款规模的收紧与放松、升降存准率等货币工具，回收或释放流动性。因此，广义流动性才是影响房地产价格的主要诱因。流动性闸门松一松，包括楼市、股市在内的资产价格就会高涨；反之，流动性闸门拧紧，则会对楼市、股市带来明显的收缩效应。
还应看到，随着矿产、土地、资金、技术等资源和要素的持续货币化，房地产价格也同步出现快速上行的特征。
房地产作为一种高度依赖信贷的产业，其波动与银行信贷的紧与松有直接关联。房地产价格涨幅出现疲态，很大程度上是因为年初开始国内金融机构收紧对地产企业的贷款，限制甚至停放对购房者的贷款。今年以来，部分银行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，一些流动性紧张的房企不得不“以价换量”，甚至面临资金链断裂的风险。美日的情况也表明，经过一段时间上涨后，一旦货币政策和财税政策转向紧缩，楼市价格将面临下行风险。
此外，土地供应也是影响房价走势的重要因素。当前出现房价下跌的区域，很大程度上是因为此前土地供应量过高，导致短期库存积压。
应看到，中国正处在改革发展转型时期，房地产需求呈现多样化特点。目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平。国际经验表明，在城镇化率达到70%之前，一国房地产很难崩盘。因此，总体上看我国房地产还有发展空间。当然，部分城市房地产市场前期涨幅过大，已经积累了一定泡沫，在信贷紧缩、供应过大的情况下，还会出现资金链断裂、房价快速跳水的情况，需要加以防范与警惕。
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杭州降价楼盘开发商解释原因：不看好目前楼市
房价水平比肩“北上广”等一线城市的杭州（楼盘），短短10来天经历了多个楼盘降价。目前，降价效应仍在发酵。
昨日，开元名郡楼盘的开发商—杭州开元房地产集团有限公司萧山区域公司营销总监骆承武解释降价原因。其表示，本轮降价缘于市场住宅库存去化缓慢以及公司经营策略方面调整。
此前，开元名郡楼盘宣布直接降价，降幅达2700元/平方米，这也被业内视为第二轮降价潮汹涌来袭。昨日上午，杭州市房地产学会组织有关专家、学者和新闻媒体代表召开了 “杭州房地产市场座谈会”，分析研判杭州楼市真实情况。
去库存化缓慢
对于开元名郡楼盘本次降价，骆承武表示，主要缘于不看好目前的楼市，主要原因就是库存量高企。“萧山商品房库存量2万套，现在每个月走的量是800套～900套，整个市场去化完成要两年多，库存量较大。”
在新增供应方面，据杭州萧山区公布的数据显示，2013年实施房地产市场改革，大开城门主动招商，引进万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻，土地出让金达218.9亿元，“这些土地今年将陆续转化为市场供应，去化又需要2年多。”骆承武称。
就在上述楼盘宣布降价前日，现场售楼处即贴出《致开元名郡业主的公告》：目前房地产市场严峻，及杭州各在售楼盘无一例外地加大优惠、降价促销，给开发商及置业者带来压力。开元名郡根据市场状况进行了销售策略调整，将推出优惠促销。此外，以防因降价刺激到老业主，开发商对已购房的老业主每户赠送一个地下车位。
骆承武说，上述楼盘愿意降价的另一原因是地价比较便宜。据其介绍，其土地成本为5000多元/平方米，周边楼盘则是1万多元/平方米，而且目前房产销售形势确实比较慢，与其与消费者“扛”价格，还不如让利于市场。
值得一提的是，杭州市统计局实时公布的数据显示，尽管年初不少开发商采取了降价促销的策略，但全市商品房销售仍呈现萎缩态势，销售面积增速经过去年下半年的低位徘徊，今年1～2月出现19%负增长，其中住宅销售面积88.43万平方米，下降24.1%。
杭州统计局数据显示，住宅投资增速明显放缓。1～2月，杭州全市住宅投资为116.51亿元，仅增长3.9%，增幅同比回落40.6个百分点。其中，住宅投资占房地产投资的比重为58.9%，同比下降7.5个百分点，比去年全年下降4.2个百分点。
房地产投资增速放缓
昨日上午，杭州市房地产学会组织有关专家、学者和新闻媒体代表召开“杭州房地产市场座谈会”，分析研判杭州楼市真实情况，与会包括浙江大学房地产研究中心主任贾生华、浙江工业大学教授虞晓芬、浙江财经大学教授黄卫华、双赢机构总经理章惠芳等，基本囊括了杭州目前的知名房地产行业专家、学者。
座谈会上，虞晓芬认为，市场目前的表现与崩盘现象无一相符，所以杭州楼市目前只是对过去多年过快持续上涨的房价进行调整，自发地解决与部分老百姓购买力脱节的问题。当然，这也是国家多年房地产宏观调控的结果。这次市场的调整，其实是为了给该行业未来的发展留出空间，使其更加健康。
贾生华则认为，杭州楼市在区间内波动、“有涨有跌”是一种较健康的状态，在需求量明显支撑的局面下，个别楼盘降价不能代表楼市的整体形势。他认为价格因素不应成为市场的关注重点，质量问题比价格更重要，当前房企更应通过产品创新来改善人居品质，从而推进房地产业更健康地发展。
不过，杭州个别楼盘的降价也引起本地房企的注意。绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年3月24日在2013年度业绩发布会上表示，杭州的供应量和需求量已经发生逆转，供应量比较大，库存大概需要15个月左右的销售时间。因为杭州库存的增加而导致销售速度放缓，这会是一个趋势。
与此同时，寿柏年进一步指出，今年该公司会把去化率放在位，加大周转，去库存将是绿城中国的首要任务。
市场结构性矛盾或已影响到开发商的积极性。据杭州市统计局数据显示，今年1月～2月，杭州全市房地产开发经营企业完成投资197.82亿元，增长17.2%，增幅较去年同期回落8.4个百分点；房屋施工面积8048.58万平方米，增长10.5%，其中本年新开工面积141.47万平方米，增长23.7%；本年商品房销售面积111.57万平方米，下降19.0%。
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