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北京8月楼市全面热销 房企老总:没任何降价理由

第一财经日报   2013-09-02 11:29

[摘要] [ “目前北京住宅市场已经进入了不分区域、不分产品、不分价格的全面热销阶段。” ]

“最近我打算在北京买套房子,已经看好了望京附近的一个项目。”在几天前的一次闲聊当中,融创中国董事长孙宏斌不经意透露了他的这项投资计划,谈及原因,他说,“北京的房价没有下降的任何理由”。

与老孙的观点相伴的,是8月北京楼市成交量价的又一次全面上扬。“目前北京住宅市场已经进入了不分区域、不分产品、不分价格的全面热销阶段。”有业内人士如此描述。

供需矛盾带来全面热销

根据链家地产市场研究部统计,8月份新建商品住宅(含保障性住房)网签量达8708套,环比上涨34.2%。扣除保障房后,纯商品住宅成交8025套,环比仍上涨33.3%。

在链家地产市场研究部张旭看来,最近一段时间以来,北京楼市的一个趋势是,项目短期的消化能力非常强。“这不仅表现在一些刚需项目出现‘日光’或排号艰难的现象上,一些高端楼盘也出现‘短期高去化’的销售状态。”

例如8月14日取得预售许可证的项目臻园(小区网 论坛),拟售均价为4.6万元/平方米,首期共推出252套房源,这些房源经过半个月的时间已消化殆尽。来自北京市住建委的登记信息显示,目前处在预订和资格核验状态的房源已达218套,占比为86.5%。

对于房屋热销背后的原因,张旭认为,一方面是具备购房资格的需求依然庞大,另一方面,与当前政策环境不无关系。“国五条”在新房市场的执行手段是在供应端控制价格上涨,这使得购房者在对房价长期看涨的预期中,又掺杂进了短期内房价难以大幅上涨,而可以相对低成本入市的心理状态。“需求的增长远超出政策干预下市场的供应能力,从当前项目排号、预售的情况看,供需矛盾有加深的迹象。”张旭表示。

二手房方面,尽管受到了7月份开始北京各区县的二手房交易过户指导价普遍上调、交易税费出现大幅增加的影响,但北京二手房成交量仍维持小幅上涨。

我爱我家根据北京住建委网站公示的每日网签数据统计,2013年7月份北京全市二手住宅网签总量为11125套,环比7月份的网签量上涨了6.8%,和去年同期相比则下跌了21.8%。这已是自今年5月份以来,北京二手住宅网签量连续4个月保持回升势头。

更为值得关注的是,据链家地产统计,8月日均新增客源量环比增长13.4%,环比涨幅为4月以来水平。张旭预计,随着这些新增需求进入成交,9月交易量或会明显好于8月,有望达到市场正常水平。

成交价格或继续上升

在交易量不断上升的带动下,北京的房价也持续攀升。

根据链家地产市场研究部统计,8月份纯商品住宅成交均价为24805元/平方米,尽管环比微降1.9%,但同比上涨幅度达15.2%。

“从成交结构上看,纯商品住宅在郊区、五环外的成交量占比已经接近九成。”张旭表示,正是由于成交结构的这一变化,8月份纯商品住宅成交均价环比小幅回落。但是与4月份相比,成交均价依然上涨了约12%。

“由于需求旺盛,当前几乎所有项目都没有明显优惠。”由此张旭判断认为,虽然在政策严控之下,定价稳定,但实际成交价格处在上升通道。

网易房产对“2013年8月北京百盘价格动态调查”结果也印证了上述判断。该调查显示,在其监测的北京100个重点楼盘中,8月价格相比前期上涨的楼盘为96个,仅有的4个降价楼盘,也多为尾房出清。

具体来说,8月涨价楼盘数量的属大兴和昌平,大兴的六环沿线,如天宫院、亦庄等板块的热门楼盘,无论是售价还是报价,均有一定上涨;昌平区由于新房稀缺,供应断档,路劲世界城、北京风景等待售房源的报价也在不断上涨。

按区域板块划分,网易房产的统计显示,2013年1月份至今北京楼市涨幅较为明显的板块分别为长阳板块、北苑板块、天宫院板块、亦庄板块、南邵板块、通州区域。其中涨幅的板块是北苑板块,涨幅达到47.58%;涨幅的楼盘是通州区的自由筑,涨幅达到72.73%。

“整体来说,当下楼市量价均居于高位,而从2013年前7个月的经济数据看,只有房地产一枝独秀,经济对房地产的依赖度没有降低反而上升。”中原地产市场总监张大伟认为,房地产起到了稳定经济的作用,地方政府依赖土地收入。因此在稳定经济的大前提下,房地产调控执行力度和意愿减弱。而频频出现的调控政策微调松动的迹象,也对购房者入市积极性、开发商定价心理有非常大的影响。

基于此,张大伟判断,“下半年房价稳定的难度将会更大”。

面对楼市传统销售旺季“金九银十”,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称,由于当前北京宏观经济依然需要房地产行业拉动投资,政策继续打压的可能性不太大,因而有了预售证审批速度放快、地王不再受到控制等现象发生。鉴于此,作为北方核心城市,北京楼市出现“金九银十”现象不足为奇,“金九”成交量或将冲击新高。

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