[摘要] 虽然不少城市“国五条”调控细则已出台,但一线城市和部分二线城市房价上涨压力仍较大。在此背景下,各界对调控升级的猜想不绝于耳。事实上,杭州、苏州等地已收紧公积金贷款政策;广州调控仍存加码空间,二套房首付比例或提至七成。业内人士指出,未来一二线热点城市房价若继续上涨,调控政策将进一步收紧。
虽然不少城市“国五条”调控细则已出台,但一线城市和部分二线城市房价上涨压力仍较大。在此背景下,各界对调控升级的猜想不绝于耳。事实上,杭州、苏州等地已收紧公积金贷款政策;广州调控仍存加码空间,二套房首付比例或提至七成。业内人士指出,未来一二线热点城市房价若继续上涨,调控政策将进一步收紧。
公积金余额或不足
北京提高公积金二套房贷款门槛后,近日苏州等地也相继收紧了公积金贷款政策。
4月8日,苏州市区大幅提高公积金贷款门槛。苏州市住房公积金管理中心市区管理部下发通知,苏州市区住房公积金贷款额度调整为借款申请人账户余额的10倍;借款申请人在申请之月前连续按期足额缴存公积金的期限,由6个月调整为12个月以上。苏州下辖的昆山市当日随即跟进了这一政策。
4月10日,杭州省直单位住房公积金管理中心发布通知,将浙江省级单位职工公积金可贷额度的月缴存比例大幅提升。以公积金贷款50万元为例,此前职工只需月缴存额超过487元即可,调整后,月缴存额提升为1088元,提高了123%。与此相应,公积金贷款30万元、20万元,相应的月缴存额度也大幅提升。
上海中原市场研究部总监宋会雍表示,收紧公积金政策主要有两种情况,一是配合楼市调控节奏,二是地方公积金余额不足。“一季度楼市火爆,大部分城市要确保完成今年房价控制目标会增加信贷调控措施,而且不少城市因贷款需求增加导致公积金余额有较大幅度下降,面临余额不足的可能性很大,所以接下去应会有更多城市收紧公积金政策。”
强化房企销售监管
目前,除北京外,上海等一线城市尚未提高二套房贷首付比例。但上海调控细则里提出今年要保持房价稳定,广州和深圳的房价控制目标均要求低于人均可支配收入的涨幅。由于供需矛盾依然突出,上述城市楼市调控压力不小。
中国证券报记者从接近广州市相关监管部门的人士那里了解到,如果广州4月房价按月升幅超过2%,有关部门可能提高二套房贷首付比例至70%,也有可能在公积金贷款、商业银行贷款加码措施中二选一。
广州市2013年政府工作报告表示,今年城市居民人均可支配收入增幅要达到11%,城市居民消费价格指数涨幅控制在3.5%左右。广州市国土房管局数据显示,1-3月广州十区新建商品住宅网签均价分别为15946元、16298元、16817元,分别按月上升2.9%、2.2%及3.2%。
业内人士认为,不仅是一线城市,部分二线城市房价上涨压力也不小,若目前已实行的调控措施不能有效抑制房价过快上涨,二套房首付比例也将提至七成。
此外,更多地方有望出台更严格的限价措施。广州和深圳已经对价格涨幅过快的楼盘暂停发放预售证。对于房企捂盘惜售、囤积房源的行为,发改委15日处罚了8家房企,并要求各地监管部门把商品房明码标价作为常态监管,严查房企违规行为。业内人士认为,未来一二线热点城市会对房企销售行为从严进行监管。
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北京公积金新政 二套房贷首付调至七成
昨晚,北京住房公积金管理中心发布通知,北京公积金二套房贷首付比例提至70%,贷款利率为同期1.1倍。在北京市房屋交易权属信息查询系统中显示无房,但有1笔房贷或1条公积金购房提取记录的房贷申请人,首付比例不低于60%。
今日起,借款申请人所购住房通过市住建委房地产交易系统完成网上签约的,其贷款业务按新规执行。这是国五条出台后,个明确上调二套房首付比例的地方调控政策。
公积金新政
二套房首付上调至七成
新政:新政根据职工的住房情况实行贷款差别化,支持职工购买政策性住房和中小户型首套自住住房,个人信用等级为AAA级,贷款额度上浮不超过30%,也就是不超104万元;个人信用等级为AA级,贷款额度上浮15%,即不超92万元。根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于本市基本生活费标准。
购买经适房的低收入职工,贷款额度可不受月收入限制。对于购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房的,贷款额度不再上浮,也就是只可以贷款80万元。
解读:北京住房公积金中心相关负责人表示,新政将限制第二套住房贷款。从贷款额度方面,职工购买二套房,贷款额度不再上浮,即不超过80万元;从贷款首付比例和利率方面,购买二套房申请贷款,贷款首付款比例不低于70%。
值得注意的是,为保护“卖一买一”的刚需购房者,对于在北京市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房,但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询,有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录,符合第二套住房贷款条件的借款申请人,仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。
限定高收入职工月还款额
新政:公积金根据职工收入情况实行贷款差别化,限定高收入职工的月还款额。人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的,其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。
月还款额在不低于贷款月还款额的基础上,原则上应不低于住房公积金月缴存额。也就是说,如果借款人月公积金缴存3200元,贷款月还款额3000元,也须每月还3200元。
此外,借款人在借款期间出现收入降低、生活困难等情况,经北京住房公积金管理中心批准后可以下调月还款额,但不得低于贷款月还款额。
解读:高收入人群利用公积金贷款购房,月供却很少的情况将得到改变。相关负责人表示,新政增加了高收入职工的月还款额,避免高收入家庭长期占用贷款资金,使更多中低收入职工能获得资金支持。
目前依据的职工月平均工资为北京市2011年度职工月平均工资,即4672元,月平均工资3倍即14016元。这个工资水平还会根据北京统计局数据的变化调整。
对于还款额和缴存额的联动,相关负责人表示,这样可使住房公积金全部用于住房消费,以避免出现高收入职工的住房公积金月缴存额高于月还款额的情况,既体现了制度的公平性,又加快了贷款资金的回流速度。
贷款前12月连续缴足公积金
新政:缴存职工有违规提取、提供虚假材料、严重违约等不良行为,不享受贷款额度上浮等差别化优惠政策,视情节轻重下调其贷款额度或拒绝受理其贷款申请。对于骗贷、贷后无故不正常缴存住房公积金、无正当理由违约的,将采取取消贷款资格、提前收回贷款等处罚措施,并记入信用记录。此外,申请人原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存公积金,且申请贷款时处于缴存状态。购买政策性住房的申请人,原则上应建立公积金账户12个月(含)以上,申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金,且申请贷款时处于缴存状态。
算账·二套房
总价200万首付多20万月供减少千元
执行新政策后,以一套评估价为200万元、贷款20年的二手房计算,首付将比政策调整前多付20万元,贷款额度相应少20万元。在一般情况下(去掉高收入等因素),月供每月少约千元,还款总利息少约10万元。
公积金贷款数字
2012年
发放总额517.19亿。贷款量81659笔回收122.44亿元
2013年
计划发放400亿。
注:截至去年12月底,北京住房公积金余额1269.75亿元。
观点调控最严保护首次置业
对于公积金贷款新政,北京中原地产市场研究总监张大伟表示,公积金贷款占成交量比例中2012年历史首次突破30%,但今年公积金政策逐渐收紧。相比其他城市,北京调控力度,严厉打击投资投机需求。同时,公积金新政仍保护自住购房,特别保护90平米以下的首套房,有利于保护首套房购房者。
链家地产副总裁林倩表示,二套房认定标准对在京无房、但有抵押贷款记录的购房者,仍维持之前的六成首付,在公积金允许范围内,保护了改善型需求。但对于改善型刚需,也就是“卖一买一”的购房者,应给予更多政策支持。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“认房又认贷”的认定标准,可能延缓部分资金实力和改善愿望不太强的改善性购房群体购房,对合理的改善性购房需求有误伤。但对首次置业者、购小户型的3A用户,贷款额度可上浮30%,凸显了对首次置业人群的优惠保障。
释疑
首套自住住房如何认定?
A:通过北京市住建委房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他方式调查,查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的,为首套自住住房。
借款申请人的月收入如何确定?
A:借款申请人月收入原则上按住房公积金月缴存额反推方式确定,缴存单位的离退休职工采用单位收入证明方式确定月收入。也就是说,如果借款申请人的公积金月缴存额为480元,是按月收入的12%的比例缴存的,则可反推出借款人月收入为4000元。
高收入借款人月还款额按个人还是家庭算?
A:借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的,其月还款额原则上应不低于其月收入的50%,北京市2011年度职工月平均工资为4672元,月平均工资3倍即14016元。
借款申请人为单身的,月收入在14016元(含)以上,月还款额原则上应不低于月收入的50%;借款申请人为已婚的,夫妻双方月收入之和在28032元(含)以上,月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%。北京市职工月平均工资将根据北京市统计局公布的数据进行调整。
购房家庭夫妻双方公积金缴存额之和能否大于还款额?
A:借款申请人月还款额在不低于贷款月还款额的基础上,原则上应不低于住房公积金月缴存额,即不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。
借款申请人为已婚的,月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和,以保证住房公积金全部用于住房消费。
例如,月供还款额为4500元,但借款人夫妻双方公积金月缴存额为5200元的,每月就必须还款5200元。
借款申请人每月须保留的生活费是多少?A:借款申请人每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市基本生活费标准。北京市2013年1月1日起,基本生活费标准每月不低于980元。借款申请人为单身的,每月保留生活费至少980元;借款申请人为已婚的,每月保留生活费至少1960元。公积金管理中心将适时根据标准变化,调整借款人生活费。
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