2013年一季度房产政策大盘点:国五新政落实 各地细则齐飞

落实房价控制目标严格执行限购政策

关键词			主要内容
房价控制目标	中央		各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
	各地	北京	2013年全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
		上海	按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
		广东	广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定房价控制目标。
		天津	继续加大保障性住房建设比重，增加中小户型、中低价位普通商品住房供应，保持住房价格稳定,新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。
		深圳	加强市场监测与价格分析，引导房地产开发企业理性定价，严格规范新建商品住房供应管理，促进中低价位普通商品住房和保障性住房的有效供应，进一步完善稳定房价工作机制。
		重庆	主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。主城区以外各区县（自治县）人民政府制定本区域的房价控制目标，于社会四月底向公布。
		武汉	新建商品住房价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。
		成都	进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。
限购	中央		已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。
	地方	北京	继续严格执行商品住房限购措施。自3月31日起，京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
		上海	进一步严格执行国家和上海的住房限购措施和相关操作口径。
		广州	一是购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）之前。二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由“自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。
		天津	严格购房家庭资格初审，以及严格购房家庭资格复核；
		深圳	要继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施。

从上表中可以看出，各地公布的房价控制目标极为的相似，统一口径为“新建商品住房价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅”。与往年相比，今年的房价控制目标剔除了保障房，实现难度更大。广东版细则出台，也说明广东在的模范作用。但是该细则却不被看好，调控房价政策的实效多流于形式化。其实，各地所公布的房价控制目标，“达标”难度相对不大，比如北京明确要求相关房价要“降低”等等。中国根本不缺少好的调控政策，只是在具体执行时往往就大打折扣了。

限购，一直是中国房价调控的主要手段之一，以行政手段干预市场，在抑制房产投机性需求方面有独特的优势，但能否发挥实效仍然在于各地的执行。以这次细则来看，北京对单身人士的购房限制趋严。上海此前已经实行对单身人士的限购政策。

新出台的“国五条”仍然延续限购、限贷、房产税等手段，对房地产调控的再次坚持彻底打消了市场对政策放松的幻想。虽然限购等政策并不是新政策，但此次会议提出“按统一要求完善限购措施”，预计未来一段时间，限购政策仅在部分区域或房源上实施的城市，可能会完善相关政策，其他城市也将严格执行已有政策，这将对市场短期运行带来一定负面影响。

延伸阅读：

探索新途径强化金融调控政策

二套房贷及20%个税

关键词	地区	主要内容
二套房贷	北京	根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
	上海	根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
	广东	细则没有提到二套房贷政策。
	重庆	银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
	天津	严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款。
	深圳	人民银行深圳市中心支行可根据我市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。
20% 个税	北京	对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
	上海	对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。
	广东	严格执行国办发〔2013〕17号文件关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
	重庆	明确房产税征收，二手房交易依法严格按照转让所得20%征收个人所得税。
	天津	依法严格按照转让住房所得的20%计征，对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

提高二手房贷首付比例成为各地争相“落实”新政调控政策的对策，现在执行的是20%。对于北京明确要提高二套房贷首付比例，业内人士预测中的“七成首付”有可能成为现实。而上海则表示“适时调整”，更是具有回环余地，况且，上海也并没有明确提出二套房首付比例和贷款利率的上调幅度。至于被业界预测的“七成首付”能否成为现实，还需要各地对房产调控政策执行的力度。

20%房产个税成为此次新“国五条”亮点之一，以至引发了市场出现“恐惧性”购房热潮，从三月各地不断攀升的成交量就可以看出。而在各地细则中，北上广三地口径一致，只是北京特地复述了“满五年住房免征”的内容，这让不少买房卖房者吃下定心丸。其实这并不是新政策的细化，而是旧政新提。因为，国税总局在2006年下发文件明确，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税”。

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完善差别化房贷政策加强公积金监管

关键词	日期	重要事件	主要内容
差别化房贷	1月11日	银监会召开2013年银行业监管工作电视电话会议	对房地产贷款风险，要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。2013年房地产市场仍将继续贯彻"有保有压"原则，通过提高二套房利率、限制三套以上贷款等措施，差别化信贷将成为抑制投资投机需求的重要手段，对合理自住和改善性需求将起到一定的保护作用。
	1月11日	中国人民银行工作会议	继续实施稳健的货币政策，发挥好宏观审慎政策工具的逆周期调节作用，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。落实好差别化住房信贷政策。
	2月8日	《国务院办公厅关于深化收入分配制度改革重点工作分工的通知》【国办函〔2013〕36号】	改革完善房地产税完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。
	2月26日	新国五条细则	对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
	3月13日	央行行长周小川在“货币政策与金融改革”答记者问	继续使用结构性的政策并加大力度，来实现控制房价的目标。
公积金政策	1月16日	青岛微调公积金政策	将商品房、二手房公积金贷款限额调整至60万元、35万元，分别较此前提高20万元、10万元。
	1月28日	南宁微调公积金政策	公积金贷款限额也从之前的40万元提高至60万元。
	2月1日	住房城乡建设部办公厅关于向试点城市派出住房公积金督察员巡查组的通知	向利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市派出15个巡查组，对试点城市的相关情况进行巡查,主要巡查利用住房公积金贷款支持保障性住房试点工作情况；试点城市住房公积金决策、管理、运作、监管情况；住房公积金历史遗留涉险资金清收情况。
	2月	多地公积金政策收紧	昆山、东莞、金华、长沙等地先后收紧住房公积金贷款相关政策，主要调整包括提高公积金贷款门槛、降低贷款额度等，与去年下半年出现的多个地市纷纷调整放宽公积金政策形成鲜明对比。
	2月26日	证监会：住房公积金入市研究准备工作已启动	中国证监会有关部门负责人表示，住房公积金入市的相关研究准备工作已经启动，证监会将积极配合有关部门尽快推动《住房公积金管理条例》的修订。

差别化的税收政策，体现了对合理购房需求的保护。房产调控的作用就是抑制投资投机性需求，让真正有需求者得以满足。差别化房贷的真正落实还需要中央以及地方的相互配合。

公积金政策一定程度上起到了对限购的作用，多地收紧公积金政策，与去年下半年出现的调整放宽公积金政策形成鲜明对比。但是，在不触及限购调控红线的前提下对公积金贷款政策进行微调，从而刺激释放市场的合理住房需求。

延伸阅读：

以人为核心新型城镇化提速

日期	重要事件	主要内容
1 月15日	李克强在国家粮食局科学研究院考察调研	推进城镇化，核心是人的城镇化，关键是提高城镇化质量，要走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力，不能人为“造城”。要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇。要为农业现代化创造条件、提供市场，实现新型城镇化和农业现代化相辅相成。
1月28日	国土资源部公布国务院批准的《国土规划纲要(2011～2030年)》	到2030年，将基本形成以“三级中心”为支撑、“四横四纵”轴带为主干的多中心网络型国土空间开发格局，推进工业化和城镇化加快发展。
2月4日	四川省住房和城乡建设厅关于印发《2013年全省房地产市场监管工作要点》的通知	各级住房城乡建设行政主管部门要紧紧围绕加快推进新型城镇化这一中心工作，继续加强房地产市场宏观调控，严格规范房地产市场秩序，努力促进我省房地产市场平稳健康发展。
2月16日	山东省住房和城乡建设厅《关于印发2013年全省城镇化工作要点的通知》	提出以“提质加速、城乡一体”为目标，以“人口城镇化”为核心，以提升产业支撑力和城镇承载力为重点，以体制机制创新为动力，深入实施城镇化战略。
3月5日	《2012年计划执行情况与2013年计划草案报告》	积极稳妥推进城镇化。2013年，城镇化率预期达到53.37%。建立可持续的市政建设投融资机制。有序推进农业转移人口市民化。加快户籍制度和社会管理体制改革，完善土地管理制度，使在城镇已稳定就业和居住的农民工及其家属有序转为城镇居民。
3月6日	发改委主任张平将就“经济社会发展与宏观调控”答记者问	引导城镇化健康的发展。提高城镇化的质量和水平。国家发改委正在会同有关部门编制中国城镇化发展规划，今年如果顺利的话，今年上半年有可能出台规划。
3月7日	民革中央副主席刘凡以农业转移人口市民化为核心，稳步推进城镇化健康发展提出建议	逐渐完善农民的宅基地和住房产权制度。允许符合条件的农民带着确权后的宅基地指标，置换城镇的经济适用房，并将他们纳入住房公积金制度的覆盖范围。提高城镇化质量的核心在于有序推进农业转移人口市民化，并以此为优化经济结构、扩大内需创造条件。
3月8日	吴邦国在第十二届人民代表大会上强调	要建立可持续的保障性住房建设资金投入机制，严格区分保障性住房和改善性住房的界限，建立健全保障性住房公平分配和运营机制，真正使低收入住房困难户得到实惠。
3月17日	新任国务院总理李克强在答中外记者问	改革是我国的红利，在实现机构改革、经济改革的过程中，要持续经济发展，不断改善民生，促进社会公平。

从未来的发展来看，城镇化率将继续提高，新型城镇化将为房地产市场带来更多的需求潜力，带动市场规模进一步扩大。但随着城镇化发展阶段的不断深入，加之房地产调控的常态、长效化，保障房、税收体制改革等种种手段将保障市场呈现更为平稳、均衡、健康的态势。

土地

1月11日，国土资源部部长徐绍史在国土资源工作会议上表示，坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进房地产健康发展，并公开表示2013年新增建设用地总量原则上不低于2012年，普通商品住房用地供应确保不低于过去5年年均实际供应。督查各地提高土地供应率，有助于稳定市场预期，保障市场平稳运行。

2月22日，国土资源部副部长胡存智在房地产用地管理和调控工作汇报会上指出，要继续保持调控政策连续性和稳定性，增强调控的针对性，突出差异性。一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排；二要快速释放存量，要加大工作力度，促其尽快形成住房上市；三要继续加大盘活闲置地力度。四要运用多种手段，均衡供地。

国办：原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。

对土地进行合理的“放量”，真不知是对房价的调控有利呢还是有弊？当土地成为市场供应“少”的时候，那么需求就自然随之上升。从政策来看，原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量，但实际上，为保证一二线城市后期房屋供需保持平衡，那么，今年的土地供应量应该还是有所增长。

延伸阅读：

落实保障房政策严格购房资格审核

日期	重要事件	重要内容
1月14日	上海市2013年住房保障工作会议	海市2013年住房保障工作会议上确定了2013年全市保障性住房的总体目标，保障性住房的新开工和筹措将达10.5万套，基本建成10万套（户）。落实2013年住房保障工作“目标责任书”，明确了今年“四位一体”住房保障体系推进指标与具体目标任务。
1月16日	审计署发布“关于2011年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题的整改结果”公告	对保障房建设资金筹集不到位的问题，相关地方已补提或补缴保障性安居工程资金26.67亿元，落实配套资金0.85亿元，将26.99亿元被截留挪用的专项资金归还原资金渠道，并制定了分期补提或配套计划，确保整改到位。对资格审核和退出机制不健全的问题，对审计指出的不合规保障对象逐一进行资格审核。
1月22日	北京住建委发《2013-2015年调查研究工作规划》	规划指出，将重点在完善保障房政策体系、优化保障性住房供应，以及健全保障性住房建设、审核、分配及后期管理机制等方面加强研究。
2月3日	《国务院批转发展改革委等部门关于深化收入分配制度改革若干意见的通知》【国发〔2013〕6号】	大力加强保障性住房建设。加大保障性住房供给。建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。“十二五”期末城镇保障性住房覆盖面达到20%左右，按质量标准完成农村困难家庭危房改造1000万户以上，实现游牧民定居目标。
2月12日	徐绍史：真抓实干谋发展深化改革谱新篇	采取具体举措切实保障和改善民生，对保障房安居工程用地和“一户一宅”农村宅基地“应保尽保”。
2月26日	新国五条细则	全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。加强分配管理。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。
3月8日	吴邦国在第十二届人民代表大会上强调	要建立可持续的保障性住房建设资金投入机制，严格区分保障性住房和改善性住房的界限，建立健全保障性住房公平分配和运营机制，真正使低收入住房困难户得到实惠。
3月17日	十二届人大一次会议	改造一千万户以上各类棚户区。

从各地相继公布的今年保障房建设的重视程度以及目标来看，对于如何进行购房资格审查，成为各地面临的重大问题。保障房市场更需要的是公平公正，如若不然，保障房市场也难免沦为商品房市场的“高价”。

个人住房信息联网

2月20日，国务院常务会议明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，这也是“国五条”的重要内容。“两会”期间，财政部副部长朱光耀在接受媒体采访时表示，财政部正在积极研究房地产税试点扩围方案，目前还没有明确的时间表。

3月20日，住建部副部长齐骥近日表示，40个城市的住房信息联网已完成，而按照此前住建部的计划，今年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。

各地在大力推进城镇个人住房信息系统建设完善管理制度的同时，个人住房信息系统的建立将为房产税的征收提供坚实的基础。从该项政策的出台到现在一直都没有真正落实，说明该项工作的推动仍存在层层阻力。

延伸阅读：

2013年季度政策展望：中央调控从紧地方政策需落实

今年季度有关房地产调控政策的亮点就是“新国五条”的发布，随着中央点名的地方城市对实施细则的逐渐公布，未来房地产市场的发展该走向何方，这些调控政策是否还会向之前历年房地产调控政策那样，并未改变市场整体向上的态势，也并不会改变住房需求的根本动力？

调控大方向不可动摇

2013年房地产调控工作定调，坚持调控不放松。从目前各地的表态来看，今年地方房地产调控总基调仍将与中央保持高度一致，坚决抑制投资投机需求，支持合理的自住和改善性需求。

因地制宜制定地方细则

2012年房地产市场总体回暖明显，但是从各城市来看，不同区域和城市呈现出的市场特点各异。北上广深等一线城市量价迅速回暖，进入2013年后势头仍未减缓，销售情况的转好更是带动土地市场热度升高，市场预期一再攀升。而广大三四线城市中供应过剩风险开始逐渐显露，土地市场较为低迷。目前已存在一定供应过剩问题的三四线城市，则需要在调整供地节奏的同时促进合理需求的释放，刺激市场恢复活跃健康的发展态势。

城镇化推动房地产市场规模发展

过去十年，我国城镇化率的提升推动了经济快速增长和房地产业的高速发展。十八大报告明确指出，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。可见，推进新型城镇化是未来我国转变经济发展方式、促进经济持续健康发展的主要动力。

常态、长效化调控保障市场健康

从未来的发展来看，随着城镇化发展阶段的不断深入，加之房地产调控的常态、长效化，保障房、税收体制改革等种种手段将保障市场呈现更为平稳、均衡、健康的态势。

所以，从中长期来看，经济发展、城镇化、收入水平提高等因素，仍是推动市场向上的原动力。我们依然看好未来十年中国房地产市场的发展，只是相关各方都应该降低预期，房地产业过去十多年高周转、高杠杆、高利润的“三高”模式已经结束，分化、调整、转型将是未来十年的关键词，开发企业、购房者、地方政府都应积极应对。

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