难以区分
在现实操作和相关政策中，投资投机和改善型需求没有得到明显的差别对待
近年来，“鼓励刚性购房需求，抑制不合理住房需求”一直是楼市调控政策的主线。随着调控不断从紧，投资投机型购房需求逐步得到有效遏制，成效不断显现。但在这个过程中，一些改善型购房需求也不可避免地遭到了“误伤”。如营业税、限购、个人所得税等多个政策，有的政策让想改善的人买不了房，有的则由于税费增加，让想改善的家庭买不起房。
“中央提出要让人民拥有更舒适的住房，住房条件不断改善才能实现这一目标。”中国房地产协会副会长朱中一表示，和首次购买住房一样，卖旧买新、卖小买大的改善型购房需求也属于刚性需求，应该予以鼓励和支持。改善型需求对房地产业转型升级、进一步提升品质也至关重要。
在去年底举行的住房和城乡建设部工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2013年将继续坚决抑制投机、投资型住房需求，支持合理自住和改善型需求。但在现实操作和相关政策中，投资投机和改善型需求却没有得到明显的差别对待。
“因为住房具有自住和投资的双重属性，所以很难有效区分改善型需求和投资型需求。从这个意义上来说，要达到抑制投资投机型需求的目的，出台任何政策都很难做到十全十美。”清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉说，从目前的政策取向来说，重点还是支持基本住房需求、首次购房的需求，这是“住有所居”目标能否实现的关键。
刘洪玉认为，对于追求“居住条件更舒适”的改善型需求，当前政策取向保持中性甚至短期内不鼓励，这是从当前住房市场供求现状出发的。在城镇化快速发展的背景下，尤其是在热点城市，住房供不应求的局面还将持续，全面鼓励改善型需求有可能加剧供求紧张。但从全面建成小康社会的中长期发展目标要求来看，将来肯定要对改善型需求采取支持性政策。
“当然，如果将投资型购房定义为购买住房后用于出租，我觉得政策也应该保持中性，因为这种投资形成了租赁市场上的住房供给，有利于发展租赁市场。住房市场上真正需要打击和遏制的却是投机型购房，即购房的目的既不是自住、也不是出租，而是长期闲置、等待后转售牟利。这种投机型购房既推高了房价，又造成了宝贵住房资源的浪费，是应该重点打击的对象。”刘洪玉说。
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