[摘要] “国五条”细则持续发酵的环境下，有些人急着卖房不一定是理智的选择。在着急卖房前，先得把自家要出手的房子情况搞清楚，再把新旧两种税费算一算，看看怎么买卖更划算。
别被“国五条”吓蒙怎么划算慢慢算
“国五条”细则持续发酵的环境下，有些人急着卖房不一定是理智的选择。在着急卖房前，先得把自家要出手的房子情况搞清楚，再把新旧两种税费算一算，看看怎么买卖更划算。
不一定划算
市场上有些人为了抢跑新“国五条”细则，甚至宁愿缴纳5.6%的营业税来卖掉不满五年的房子。其实若房产未达到一定比例，这样做未必划算。
举例来看，如果一位购房者当初以100万元买入一套90平方米商品房，目前市值涨到170万元，但不满五年，现在急于出售需缴纳的税费有：全额5.6%的营业税9.52万元，全额1%的契税1.7万元，全额2%的个税3.4万元，以及2%的中介费3.4万元，共计约18万元。
如果等这套房满5年后再出手，此时按所得20%征收个税的政策肯定已经落地，那么所需缴纳税费主要是个税和中介费，营业税为零。而个税并不是差额70万元的20%即14万元。而是70万元扣除各种涉房支出，包括原契税1万元、公共维修基金约1.2万元、装修费用10万元、利息假定为8万元，减掉这些费用后差额约50万元，20%个税即10万元。再加上中介费，实际税费13.4万元，这与现在着急卖掉所需缴纳的费用还更省一点钱。如果得很少，除去契税和装修成本等费用甚至可能无需缴纳个税。
不一定省钱
“国五条”细则出台后，有些暂时卖不出房子的市民想到可以先把名下房产过户给自己的孩子或老人，通过这样的“买卖”来提高买入价，以方便未来出手。但这样的做法同样会产生一些问题。例如，如果目前手中房产未满五年，那么需要按照上段中的方法好好计算一下，看看以目前手中房产的率是否划得来。
即使划得来，过户给孩子依然有几点需要想清楚。，孩子一定已成年，不然即使过户仍会被视为同一家庭的房产。第二，把房子过给孩子相当于挤占了孩子的一次购房名额，在“限购令”暂时不会解除的情况下，已成年的孩子不久便面临买房大计，届时首付及利率都无法享受首套房的优惠政策。第三，过户给孩子或老人，更名后的房产持有年数将从零开始计算，因此需等满五年出售才能避免全额5.6%的营业税。不然要按照过户时新的价格计算营业税。
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