[摘要] 国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税。在此背景下，苏州新房市场将会出现怎样的变化？“卖房征20%个税”又将掀起苏州二手房市场怎样的波澜？苏州购房者又将出现怎样的心态变化？刚需与改善型购房者将如何抉择？
编者按：国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税。
在此背景下，苏州新房市场将会出现怎样的变化？“卖房征20%个税”又将掀起苏州二手房市场怎样的波澜？苏州购房者又将出现怎样的心态变化？刚需与改善型购房者将如何抉择？
房天下时间探班苏州新房市场30大热盘、走访苏州房地产交易中心，重新记录重磅政策下购房者心态的变化。
二手房：成交出现井喷 交易大厅“春运”再现
记者于3月5日上午9点来到苏州市房产交易大厅看到，前来办理交易手续的市民早已排起了长队，现场将近300人拥挤在厅内，办二手房交易手续的占了很大比例。这也与最近一周成交情况相符：上周苏州住宅成交1362套，环比增幅达 46.61%；二手房方面，上周共成交733套，环比前一周上升了76.2%。
在交易大厅，见到记者拍照，王先生主动过来搭讪，“别拍了，再拍情况也不 会改善，我都等了半个上午了，”说完他指向网签处长长的队伍。“都是怕苏州实行个人售房严格征收20%个税的政策。”和王先生一起来的某二手经纪公司销售说，目前还没有听说苏州政策会有变动，但是最近来公司的客户明显多了起来。
“必要的改善也是刚需，”园区房产交易中心，一早来排队的李先生说，“我们一家三代四口挤在两室一厅的房子里，非常拥挤，一直在考虑换套大点儿的房子。最近出台个人卖房征税20%的政策让我们开始着急起来，考虑这几天就赶紧把房子定了。”记者在园区房产交易中心了解到，像李先生这样担心苏州二套房首付提高的市民不在少数，之前犹豫的都希望在新政策出来之前尽快把房子买了。
苏州泰山房产副总经理陈岩在接受记者采访时表示：以苏州的实际情况看，一直是由买房来承担的，因此对于20%的个税基本也是转稼到买房，对于苏州的购房者来说今后购房恐怕要承担更高的税费。
事实上，按差额20%计征所得税的做法并非新规。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%（1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅），交易时可以从低选择。鼎丰房产市场部经理柏鹏在接受房天下采访时表示，双向选择的计征所得税方式早已实施，苏州的房价也是相对平稳，因此地方细则的规定里，这两种个人所得税的计征方法或仍可继续实施。
昨天苏州多家商业银行接受本报记者采访时均表示，目前尚未接到二套房贷政策调整的通知，依然执行首付比例六成、贷款利率1.1倍的标准。“目前还未收到总行关于二套房贷的调整通知。”苏州一家国有商业银行苏州分行相关负责人说，政策出台到总行再到各个分行下发文件需要有一定时间，再说苏州是不是要调整，具体提高多少等都还要等人民银行的通知。如果实施细则出来，银行肯定会按照具体的落地实施细则来调整信贷政策。该负责人还告诉记者，这两天银行已经要求相关部门尽快通知二套房贷客户加紧递交材料和办理相关手续，以免政策落地带来的影响。“一般情况下，房贷是否确定以审批作为界线，即如果审批获得通过，则该借款人不会受到政策改变影响”。
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3月1日下午，国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税。第二天，苏州房天下全城折扣看房团强势出击，再次缔造苏州楼市看房史上的规模之最。据统计，此次看房团报名人数达到2157人。
售楼处工作人员表示，春节过后看房的人越来越多，从大年初四开始，案场前来看房的人就络绎不绝。同时，据房天下出炉的3月优惠调研显示，很多项目都在开春之后进行了价格调整，楼市优惠表面上看依然比较多，但受到2012年年末至春节以来成交的影响，开发商对市场预期比较乐观，目前给出的更多是常规优惠，借优惠大幅让利的占比很少。例如，位于新区的永新秀郡新推出优惠政策的同时，价格也上涨了400元/㎡；园区的青剑湖公馆全款94折贷款95折变成98折优惠；东方维罗纳总价优惠4万变成总价优惠3万5。一些项目工作人员也表示，调价是年后“市场”和“产品”的需要。
对此，苏州不少开发商表示，新政的出台对于本地的影响不大。苏州天亚置业发展有限公司副总经理朱凡表示，近几年房地产发展一直比较平稳，房价控制的比较好，应该不属于房价上涨过快城市，执行提高二套房首付比例和贷款利率可能性不大。
目前，国家调控鼓励刚性需求，但是对于改善型需求也应该合理保护。朱总表示，国五条细则中提到的“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求”已经是近几年正在执行的政策。
而吴中地产集团总裁曾昌宇则在其微博发表评论称：“以政府为主导的调控，难改市场趋势；只调需求端，不根本改变供给，与市场法则有悖；改善型需求积压愈严重，对后期市场压力愈大；二级市场的税收转嫁效应，会短暂推高一级市场。
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