[摘要] 记者获悉，苏州发文要“规范全市商品房销售行为”。开发商不得采取售后包租，或者委托其他机构以变相售后包租的方式销售未竣工的商品房；开发商委托的销售代理机构及其从业人员不得炒卖房号；申请商品房预售许可时，必须提交详细的商品房预售方案……
“买商铺，放心做房东”、“若跌价，原价回购”……开发商卖房子的时候，拍胸的承诺不一定都是美好的！苏州不少房产纠纷往往发生在交房时和日后的维护管理阶段。记者获悉，苏州发文要“规范全市商品房销售行为”。开发商不得采取售后，或者委托其他机构以变相售后的方式销售未竣工的商品房；开发商委托的销售代理机构及其从业人员不得炒卖房号；申请商品房预售许可时，必须提交详细的商品房预售方案……屡教不改的房地产开发企业，要依法从严查处，记入企业诚信档案，并可冻结其商品房网上签约功能。
关键词：售后、返本销售、分割拆零销售
【现象】 前几年楼市，尤其是商业地产中，开发商力推“售后，确保五年多少点的率”，让投资者不用自己找下家租赁，轻松当房东。而这样的商业地产一度卖得非常红火。但是房子卖掉了，到了日后的维护管理阶段，开发商似乎并没有之前承诺的那么美好，商业项目人气并不太够，投资者们开始担心就靠这点，是否值得继续持有？其他城市甚至出现开发商等项目结束之后就消失的情况……
【应对】 苏州此次发文再次强调、重申：房地产开发企业不得采取售后，或者委托其他机构以变相售后的方式销售未竣工的商品房。房地产开发企业不得以提供定期回报、原价回购、承诺无（低）风险投资等方式返本销售，或者委托其他机构以变相返本销售的方式销售商品房（包括房屋使用权或权）。房地产开发企业不得违反土地使用和规划设计要求分割拆零销售，或者委托其他机构变相分割拆零销售商品房。这样一来，尤其是商业地产的开发商，无疑被念“紧箍咒”，必要踏踏实实地开发好自己的项目。
关键词：一房一价、预售备案、网上备案
【现象】 苏州已经明确了销售房屋要“一房一价”，房源信息要上墙。事实上如今大多售楼处也都陆续做到，但是有些更新信息不及时，有的公示也是缩在售楼处不起眼的角落里。
【应对】 苏州要进一步强化预售方案备案管理和推盘销售行为管理。房地产开发企业申请商品房预售许可时，必须提交详细的商品房预售方案。预售方案应当说明项目基本情况、分期开发计划、可售房屋数量、预售价格备案情况、业主共有房屋部位、物业管理用房部位、预售商品房开盘及竣工日期等。预售方案中主要内容发生变化的，房地产开发企业应当及时变更并报预售许可受理机构备案。
房地产开发企业必须在销售案场醒目公示营业执照、资质证书、商品房预售许可证、商品房预售方案、商品房销售进度表（包括每套房源的幢号、室号、面积、用途、价格以及已售、未售、已预订等详细信息），并根据变化情况实时更新。此外，房地产开发企业必须按照下述规定将商品房买卖合同即时提交网上备案：在线打印合同文本之日起15日内，由开发企业自行提交网上备案；超过15天不满30天的，由开发企业向房屋所在区的住建（房产）部门申请网上备案。
关键词：代理机构、炒卖房号、额外收费
【现象】 如今多数开发商都是委托代理机构来销售房屋。代理机构会为开发商提供更为专业、全面的销售策略。事实上，买房人在买房过程中，往往只接触代理公司销售人员。有些销售人员通过信息不对称，在买房中捞取“好处费”，伤害了购房者利益。
【应对】 本次发文也强化了对商品房代理销售行为的管理。房地产开发企业不得委托尚未取得市住建局备案证书的房地产经纪机构代理销售商品房。销售代理机构必须将营业执照、备案证书在销售案场醒目公示。销售代理机构及其从业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取房屋差价或商品房销售代理以外的任何费用。
据悉，各市、区房地产市场主管部门要对辖区内的商品房楼盘销售行为进行经常性巡查。对确实存在违法违规行为或违反上述规定，影响恶劣、屡教不改的房地产开发企业，要依法从严查处，记入企业诚信档案，并可冻结其商品房网上签约功能。
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