[摘要] 2003年以来，位于上海中心地段的小户型楼盘受到追棒，成为上海的热门楼盘。比如“青年汇”酒店式公寓、“金银汇”投资型办公楼、“蓝朝部落”小户型住宅等。小户型的热销引得一些开发商开发热情高涨，不仅新建小户型楼盘有所增加，而且一些烂尾楼也纷纷改头换面，重新定位于小户型。
2003年以来，位于上海中心地段的小户型楼盘受到追棒，成为上海的热门楼盘。比如“青年汇(小区网论坛)”酒店式公寓、“金银汇”投资型办公楼、“蓝朝部落”小户型住宅等。小户型的热销引得一些开发商开发热情高涨，不仅新建小户型楼盘有所增加，而且一些烂尾楼也纷纷改头换面，重新定位于小户型。去年，位于襄阳南路的巴黎时韵，以新名“产权式商务酒店”开盘，销售率已过80％。类似的酒店式公寓、SOHO、公寓式酒店和产权式酒店等不断的出现。
事实上，随着房地产业的迅猛发展，小户型类物业作为一种中间产品，或者说过渡型产品在不断成长的楼市中必定要占有一席之地。下面，笔者从这些物业功能、所有权、使用权、管理权和软硬件的配套进行分析，为投资者提供决策参考。
酒店式公寓
大都市中的酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的物业，但本质仍然是公寓。
上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：
一类是出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的酒店公寓。从上世纪90年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型开始出现，但这类物业不零星出售，只是出租，主要对象是从事商务活动的外籍人士，为其提供国际化的居家服务设施。后来，因为东南亚金融危机的影响，上海很多外销楼盘就干脆改短线投资为长线投资，改出售为出租。因为简单公寓出租低，但介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报就高，加上酒店公寓的出租对象和外销房的市场定位又恰好吻合，很多的酒店式公寓也就应运而生了。
另一类是以小产权为特征，相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现。从2000年开始，这类物业快速进入住宅市场，以小户型、低价和酒店式服务作为其最主要的卖点，赢得了年轻的白领购房者和投资客。
这类物业虽然也是酒店公寓。但因为面积小、总价低，自然进入的门槛就低，人员层面也自然下降。虽然统一管理，但小业主们仍然拥有相当自主权。但由于人多嘈杂，在管理上有相当的难度，在品质上自然就容易参差不齐。
公寓式酒店
公寓式酒店也称产权式酒店。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。
产权式酒店和且租且用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取。这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。原本意义上的全产权的酒店投资，少则几个亿，多者几十个亿，不是一般投资者所能问津的，但分割了产权的酒店公寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。
产权式酒店的投资者拥有物业的所有权、权，但几乎没有使用权。和酒店式公寓不一样，一个产权式酒店如果没有一个严格意义上的统一管理机构，它的结局是很悲惨的。
SOHO
SOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足的居家办公的要求。
除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、权和相对自由的使用权。在面积分割，投资自用上，它和公寓酒店和酒店公寓是没有什么多大的不同。同样是为了中小投资者打造的一种过渡的产品。
酒店式商务式公寓
这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。它将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是增加了全新概念的24商务中心，可以享受到24的秘书服务、24翻译服务以及24会议服务，为用户创造一个超5A级的办公场所。
上述几类小产权物业（除了原本意义上的酒店公寓），实际就是市场发育过程中的过渡产品或是中低档的投资产品，并非那么完美无缺，这些新概念之所以能吸引客户主要的原因是：
，小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
第二，产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。
第三，拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。
第四，宏观形势向好，市场需求大，有空间。随着中国加入WTO，将会有更多的跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业的人才格外有吸引力。
当然，作为投资者，对于投资这类项目，以下三点是很重要的：一要注重区位，选城市商务活动最活跃的地区，网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在的区域。二是能够提供持之以恒的个性化服务，能满足使用者的个性化需求。因商务式公寓的居住文化、办公环境合乎使用群体的需求。项目的楼型、装修、装饰、环境、配套等都有特色。三要物有所值，性价比较高。
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