[摘要] 三月份，降价跑量的政策让楼市出现了小阳春征兆，于是更多的开发商加入了“以价换量”的队伍，原本淡定的区域也显得有点不淡定了，相城楼盘就是个很好的典范，近期一口价楼盘房源，特价房源如雨后春笋般涌现，另外，更出现“6”字头“7”字头低起价房源。苏州楼市未来走势如何？传统旺季五月能否飘红？何时才是购房良机？
苏州房天下讯2012整个楼市调控政策继续不放松，整个二季度苏州楼市推出的新房源总计逾9000套，加上苏州商品房存量房源再创历史新高，开发商库存压力颇大。三月份，降价跑量的政策让楼市出现了小阳春征兆，于是更多的开发商加入了“以价换量”的队伍，原本淡定的区域也显得有点不淡定了，相城楼盘就是个很好的典范，近期一口价楼盘房源，特价房源如雨后春笋般涌现，另外，更出现“6”字头“7”字头低起价房源。
苏州楼市未来走势如何？传统旺季五月能否飘红？何时才是购房良机？本文，笔者以相城活力岛板块为例，与你一起探讨。 >>>红五月苏州楼市“黄金大劫案”
活力岛发力 渐成区域主力军
近年来，活力岛板块的崛起带动了整个相城区楼市的发展，从最初合景峰汇国际项目的热销到整个板块住宅均价的大幅提升再到融侨城、水韵花都、恒基水漾花城、首开班芙春天等多个楼盘项目的热销，板块受关注程度与日俱增。一时间这个板块购房者蜂拥而至，即使是在多项楼市调控政策频出的时下，也出现了开盘当天热销200余套的情形，板块的热度由此可见。
据房天下监控中心数据显示，在刚刚过的4月，相城区共成交住宅类商品房1506套，较上月增加247套，增幅为19.62%；销售排名前五的分别是：康桥溪岸成交146套，金辉融侨城成交92套，首开班芙春天成交77套，花好月圆60套，南山檀郡52套。其中，活力岛刚需新盘康桥溪岸4月首次开盘，赠送高达30㎡，使得户型的实际使用率约100%，让户型虽为中小紧凑型，却通过空间创意和面积赠送，让刚需置业者“一步到位”，让不少购房者颇为青睐，成为月度区销冠。
水韵花都营销策划经理余小明表示，相城区住宅成交量中，活力岛板块所占份额占约80%左右，是相城区名副其实的主力军团。活力岛遇冷将直接影响到整个相城区楼市的发展。而随着相城区城市的发展，区域规划的落地，更多的开发商看准后期潜力，纷纷入驻，活力岛板块的主力支撑地位将更加凸显。
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6字头刚需抢占市场 活力岛或成价格洼地？
现如今，开发商促销手段由虚转实，引得刚需持续入市，再加上政策资源不断向首次购房贷款需求倾斜，房企对刚需客户的争夺战也愈演愈烈。“谁能以最快的速度抢到刚需客户，谁就能在这波行情中获胜。”某业内人士表示。
那么，如何以最快的速度抢到刚需客户呢？答案仅有一个，低价无疑。
活力岛板块作为相城区着重发展的居住区之一，房价长期处于高位，近日随着投资资本与改善性需求的流失，房价逐步开始回归理性。由2011年2、3月整体均价11500元∕㎡到现在的10000元∕㎡，价格落差相对较大。而近期花好月圆新房源加推，以6666元/平起的售价，再创该板块房价“新低”。首开班芙春天在售房源面积96-160㎡，价格7000元/㎡起，首款7万起；活力岛首席大盘合景峰汇国际推出部分一口价房源，价格9500元/平起。
基于这两年严密的调控政策，房价涨势基本得到控制，虽然有很多人表示，目前房价仍未达到心理价位。但是不可否认的是，目前这个市场行情，对于刚需一族，特别是刚需婚族，可选择的机会已经多得多了。前两年，以苏州的市场行情，好地段的”7”字头”8”字头楼盘几乎凤毛麟角，而如今却连”6”字头也不足为奇。可见，这两年严密的调控政策，体现在价格上还是有了明显的松动。
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优惠加码创历史新高 改善型项目也加入争夺战？
改善型置业，顾名思义就是对现有的居住条件不满意，随着生活水平的不断提高想要换套更好的房。也正因为如此，改善型需求不如刚需需求那么强烈，再加上如今房贷政策以及银行利率对二套房用户的影响并不是特别大，所以在二套房依然是60%首付且银行基准利率或上浮的情况下，很多改善型购房者仍持观望态度，并不急于出手。
在这种发展态势不明朗的情况下，改善型项目也耐不住了，各大开发商也纷纷摩拳擦掌，使出“十八般 ”，争抢客源。
在刚刚过去不久的春季住博会上，活力岛多盘推出特惠房源，更有巨幅让利于购房者。南山檀郡5重好礼：特价房86万起，首款15万；住博会期间认购客户得4000元家电豪礼；老带新得2000元油卡；住博会期间可凭礼品券到售楼处领取食用油。而华润置地江苏省公司更推出“九城联动，共舞大江苏——8天5亿大回馈”全省购房优惠活动。4月29日至5月6日期间，华润置地臻选江苏九城十二个项目的精品房源回馈全省购房者。 》》》进入江苏华润置地九城联动 8天5亿大回馈
某位业内人士曾在接受采访时表示，以前买房子都是看面积段的，而现在若是价格合适，优惠到位，大面积户型的改善型置业，对于刚需来说也能接受。
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板块间暗战升级 五月楼市难挡硝烟
面对低迷的市场，如何吸引购房者，降价跑量现在已成为很多开发商的共识。在五月计划开盘的项目中，除了相城区域的红鼎湾花园以每平方米6888元起的低起价来吸引眼球，其他区域的降价优惠也依然火热，新区一家纯新盘甚至声称要成本价8折入市。进入五月，为了刺激市场，各版块间一场血拼的价格战似乎已经开始在苏城上演。
园区行情可谓是苏州楼市的“风向标”，从5月计划开盘的分布来看，园区将以占市区近一半的推盘量吸引购房者尤其刚需一族的眼球。目前，就园区而言，多个楼盘也已按捺不住，纯新盘滨江苑打出6600元/㎡的 “6”字头预计5月低价上市；白塘壹号二期开盘房价8999元/㎡起，均价预计12000元/㎡相比一期下降1500-2500元/㎡；青剑湖公馆折后均价8900元/㎡；准现房东方维罗纳总价可优惠3万元，老带新再优惠5000元；首开悦澜湾目前均价降至9000元/㎡，认购总价优惠1万元，准时签约再降1万元，全款再减1万……
而一直备受关注的吴中区，楼盘均价大多集中在8字头，不少尾盘甚至惊现5字头。其中，值得一提的是，位于吴中小石湖生态区的招商小石城，其在3月频繁开盘，房价整体下调500-1000元/㎡，月成交523套遥遥领先当月销售排行榜，成为今年楼市以降价争得意向客户的典范。
不得不说，开发商们为了提高项目的销售额度，都使出了“杀手锏”苏州各大版块价格争霸赛愈演愈烈，火药味也渐浓。但无论如何，价格仍是主导购房者出手的""。业内人士预计，5月低价入市仍将是市场主流，前期以价换量成功的项目从中尝到了甜头，仍然会以较低的价格水平加推不断促进销售；而另外一些滞销项目受到资金链的影响也将不断加入深度促销的阵营当中，苏州楼市价格或将开始逐渐进入中短期筑底的阶段。
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买卖双方博弈 何时才是抄底良机?
当前楼市，买卖市场之间的博弈存在着不可调和的矛盾。一方面，面对楼市调控不放松，对于开发商而言，“降价跑量”现在也已经成为开发商默认的共识，很多开发商也坦言刚需产品已经近乎到达谷底。而另一方面，对于购房者而言，很多人仍徘徊在买与不买的边缘，一边想出手，一边又担心房价再降，自己得不偿失。因而，他们只好抱着看跌不看涨的心理继续观望楼市，等待抄底良机。
对于这种情况，多位业内人士都认为购房者应抛弃一心抄底的心态，“抄底很难，谁也不知道最后的底在哪里，对于大量的刚需置业者来说，只能说现在已经是一个可以考虑的低点。”
北京大学人居环境中心特聘专家、高级房地产策划师王树森就认为，“史上最严厉”的房地产调控已实施两年之久，投机性需求被挤出市场，市场量价回落，调控取得了预期的阶段性成果。可以说，在投机性需求被挤出的今天，是自住型人群入市的时机。
路劲主场营销经理宋星宏曾在接受采访时也表示：“这两年房价处于震荡期，刚需购房者如果找到合适的房源，即可出手。因为现在房价已经算很低了，虽然不能断言已经触底，但是即使再降，目前这个价格也是接近点的。”
“银四”刚刚过去，相较于3月小阳春的火热，4月份苏州楼市无论从实际开盘量还是购房者的关注度，都能明显感觉到热度的减退。随着5月的到来，4月暂缓入市的刚需楼盘有可能在5月集中释放，以抢占传统旺季市场。业内人士建议，虽然从目前市场情形来看，二季度楼市表现较为冷淡，但是供应量的膨胀或将催化房价下行，买方市场的条件下，二季度或将是购房者抄底置业的好时机，但是为了避免开发商封盘应对淡季，购房者应趁5月初推盘高峰期把握时机。
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