[摘要] 据搜房网数据监控中心统计显示，苏州2011年全年共进行土地拍卖19场（其中园区单独性土地拍卖占到10次），共计出让206宗地块（不包含工业用地及公共建筑用地等），除2宗因规划调整被政府收回，最终成交179宗，同比去年增幅35.6%。合计成交土地面积7427273.18平米，同比增34.1%；拍地总金额达4961782.842万元，同比增50.26%。
编者按：
无论是住宅成交还是土地市场，相较于2010年的疯狂，2011年显然都低调平淡了许多，底价成交、频繁流拍成为今年苏州土地市场的主流趋势，尤其是进入下半年，这种趋势愈发明显。纵观全年，苏州共进行大小土地拍卖20场，其中年内3场大型土拍备受关注。年初1月土拍成为“2011苏州楼市风向标”；6月23日，限购后首场土拍遇冷；12月份土拍，34宗地块底价成交仅1宗竞价，土地市场成交历经“从水到冰”。
上半年房地产调控对苏州土地市场的影响显现得尚不明显，上演的7场拍卖会，共成交102宗地块吸金307.47亿，年初苏州一宗地块楼面价飙升达30291元/㎡。据搜房网数据监控中心统计显示，全年苏州共计有21宗地块溢价率超过100%，其中有18幅地块是上半年拍出的，足以可见土地竞争的温度是逐渐下降的。
下半年房企拿地意愿下降，出现溢价率地块明显减少，而底价成交地块则大幅增加，12月8日出让的46宗地块仅一宗竞价，苏州土地市场一片惨淡。如此态势是否会一直延续下去，2011年土地市场遇“熊”如何证明，本期，搜房为您盘点2011年上苏州土地市场运行状况。
2011年苏州上演20场拍卖会 181宗地块收入498.09亿
据搜房网数据监控中心统计显示，苏州2011年全年共进行土地拍卖20场（其中园区单独性土地拍卖占到10次），共计出让208宗地块（不包含工业用地及公共建筑用地等），除2宗因规划调整被政府收回，最终成交181宗，同比去年增幅37.12%。合计成交土地面积7578431.68平米，同比增36.83%；拍地总金额达4980932.842万元，同比增50.83%。其中，纯城镇住宅用地55宗，3697428.54平方米，成交金额2637573.313万元；商业用地100宗，占比近六成，2891911.21平方米，成交金额1587672.799万元；城镇住宅、商服综合性质用地17宗，共850654.43平方米，成交金额719720.2万元；其他性质用地9宗，138437.5平方米，金额为35966.53万元。
单就数字来看，尽管土地财政收入大幅缩水，但苏州土地市场在一片低迷中还是做到了全增长，无论是成交面积还是成交金额方面，均交了一份不错的答卷。
底价多、流拍多、“回锅”多，2011全年苏州土地市场足以用此来形容。在成交的181宗地块中，有120幅地块底价成交，占比达66.3%。多数情况下，开发商手中的竞价牌只是充当摆设。1月7日挂牌出让的52宗地块，11宗底价成交，6宗流拍；6月23日土拍推出35宗地块，1宗因规划调整暂缓拍卖，7宗流拍，四成底价成交；10宗流拍34宗底价成交，仅一宗地块竞拍，12.8大型土拍更是创苏州土拍史上最冷清记录。而在12.8大型土拍出让的地块中，有4宗是2011年6月23日大型土拍时流拍地块，分别是苏地2011-B-40号、苏地2011-B-43号、苏地2011-B-74号、苏地2011-B-78号。同时这四宗地块都具有共同的特征：都自降身价——起报单价纷纷下降，下降3352元/平方米。
在今年的土拍市场上，我们还看到中心城区及热门板块土地出让量屈指可数，基本呈现“郊区包围城市”的格局。新兴、周边城镇区域推地比较活跃，而中心城区或热点板块的地块相对较少。地块多分布在吴中区的经济开发区、临湖镇、胥口镇、甪直镇、东山镇 、光福镇、太湖国家旅游度假区等周边区域；而相城区，也多分布在渭塘镇、阳澄湖镇等板块。作为房地产一级市场，土地市场的格局变化势必牵动着楼市的格局之变。
另外，相对于主流地块的沉寂，边角料地块倒是反客为主。在今年成交的地块中，有很多地块都是“非主流”，共有22宗地块为停车场或加油站或汽车4S店以及科教用地。值得注意的是，6月23日拍出的2011-B-32号地块，作为当日土拍中面积的地块，虽是文体娱乐用地（博物馆）竞争却异常激烈，最终被北部新城取得，溢价达到233.33%，让人跌破眼镜。
具体看今年出让的地块，纯住宅用地成交面积约为3546270.04平方米，占总成交面积的47.75%，而商业用地和商住用地的成交面积则占比50.39%，可谓势均力敌。由于今年出让的地块整体质量平平，去年在苏州土地市场叱咤风云的大牌房企今年相对较为沉寂。今年拿地的大牌房企只有万科、中海、首开、九龙仓、朗诗等企业。尽管如此，万科、中海进军金阊区、九龙仓挥师尹山湖板块，对于苏州楼市格局的变化还是具有一定意义。
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吴中区拿下土地出让量、成交金额双冠王
据搜房网数据监控中心统计显示，吴中区全年53宗地块出让，同比增60.6%，其中37宗为商业地块，13宗住宅，2宗综合性质用地，1宗其他用地，总成交面积2054757.4平方米，金额为1424090.168万元。从上表中可以看出，无论从推地数量还是成交金额，吴中都成为当之无愧的推地王。
2011年，吴中区各个板块迅猛的发展形势，也吸引了众多品牌开发商争相入驻。尹山湖板块作为苏州城市发展中崛起的新星，一段时期以来成为众多开发商关注的焦点。年初土拍九龙仓携“马甲”上阵，以“众朗投资”名号一举拿下尹山湖板块郭巷街道2宗城镇住宅用地。位于郭巷街道望湖路西侧、郭新东路南侧的苏地2010-B-43号地块经过近90轮的竞争，最终众朗胜出，17.3亿竞得。溢价78%，楼面价8002元/平方米。在随后位于郭巷街道环湖路西、通达路东侧的46号地块争夺中，众朗投资和金科房产狭路相逢，最终众朗投资又以11.8亿竞得。溢价67.5%，楼面价7004元/平方米。此外，在12月8日土拍现场，首开兴元置业以抄底价90490万元拿下位于尹山湖板块在6月土拍中遭遇流拍之痛的苏地2011—B—40号地块。
板块内的保利观湖国际项目，5月28日首次开盘销售，千人到场选房，所开房源两个几乎全部售罄，引爆苏州楼市；应市场要求临时加推200余套房源，当天累计销售达350余套，总去化率高达80%以上。综合各方客观因素，尹山湖生态圈地块优势比较明显，以尹山湖、尹山岛为核心的尹山湖生态商圈悄然兴起，这也是苏州市“南部做优”发展战略规划建设在吴中区的体现。随着金鸡湖板块和独墅湖板块的逐步发展，整个尹山湖板块的推地计划将进一步将苏州三湖的住宅圈和生态商圈自然连接在一起。从长远来看，尹山湖板块将是苏州未来居住生活的重点区域，也是未来的热点板块，九龙仓、首开的加入无形中给同在尹山湖板块的其他项目带来了提升效应。
继2010年后，2011年吴中区又在胥口镇等板块推出地块，亿城地产拿下苏地2010-B-62号地块成功进军胥口，以5.1亿竞得，溢价高达113%，楼面价4399元/平方米。目前该地块打造的项目亿城天筑售楼处已公开。
此外，新城西板块今年迅速崛起。继1月份方圆集团成功拿地木渎后、苏南万科也于6月挺进，拿下了当日地块总价的位于木渎镇的苏地 2011-B-14号地块，总价为15亿元。
越溪街道今年也借势出让了5宗地块，美田房产年初拿下的位于吴中经济开发区越溪街道兴昂路南侧、邵昂路西侧的苏地2010-B-44号开发的美乐城项目已正式开盘，给邵昂路板块的越湖家天下、新城金郡、招商小石城、首开国风华府等项目又增添了商业配套。
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高新区住宅用地数居各区之首 多为保障房、动迁房用地
据搜房网数据监控中心统计显示，在高新区2011年全年成交的45宗地块中，住宅用地占到27，居各区之首，且多为保障房、动迁房。区域总成交面积2110284.5平方米，成功吸金132亿元，仅次于吴中区。在新区土拍市场上，我们可以看到狮山街道拔得头筹，共有15宗地块且多为住宅用地；枫桥街道和浒墅关板块分别推出13宗和10宗。
包括中吴置业、南通千嵘投资、万道股份、天宇置业等在内的企业均首度在新区拿地。日前，由万道股份打造的万道尊品项目售楼处已公开，开工建设“非常速度”。万道股份还竞得位于高新区枫桥街道何山路南、长江路东的苏地2010-B-79号地块拍卖溢价达109%，属批发零售和商务金融用地，两宗地块共掷金近3亿元。
而6月的土拍，位于浒关的33号地块由苏州天宇置业有限公司43000万元竞得，楼面价3717元/平方米，溢价率28.19%，成为当场土拍中溢价率的地块。上海君地集团经过多轮应价摘得位于浒墅关开发区南津路南、体育路西30号地块，这也是君地5年后再进新区。相关负责人透露，此地块会按照SOHO公寓与商业配套相结合的规划来开发，并将迎合年轻购房者的需求。
最终被港龙控股集团旗下的喜临门置业以底价摘得27号地块，这也将成为港龙在枫桥开发的第二个项目。而亿城出手摘得位于镇湖的34号地块多少有些意外，多年耕作于住宅市场的亿城将首次开发商业项目，而从土地用途看，34号地块极有可能建成商业街。
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相城区商服地块受捧 大牌房企拼杀惨烈
2011年相城区楼市迎来了新的看点。据搜房网数据监控中心统计显示，相城区共推出28宗地块，其中包括16宗商服地块、6宗住宅、5宗综合性质用地，1宗科教用地，总面积达1081327平方米，成交金额达到615153.6万元。
作为相城区重点打造的未来中心商贸区，活力岛板块已成为众多开发商争相进驻之地。如今该板块内聚集着华润、恒基、首开等大型房地产开发商，以住宅项目打头阵，商业配套建设逐步跟进，其区域内的居住氛围日趋成熟。积水住宅株式会社首现苏州进驻相城，在年初土拍会上，这无疑成为的看点。相城区广济路北延板块2宗地块全部被其收入囊中。
苏地2010-B-65号A地块也再次上演活力岛板块的“夺地大战”，包括华恒置业、苏州盛嘉实业有限公司和戈军印、王亚明个人等进行PK，最终华恒置业以总价4.65亿竞得，溢价104%，楼面价4509元/平。
此后6月，苏州绿原城乡建设有限公司在经过数十轮的激烈举牌后以1.38亿斩获金辉•融侨城边上2011-B-17地块，溢价74.26%。该地块周边目前有金辉融侨城、合景峰汇国际等住宅项目还有繁花中心这个商业综合体。活力岛属于相城区城市规划中重点开发区域，区域内目前上市的商业项目均被市场寄予了厚望，在新地块的进驻后区域商业价值更加值得期待。
两幅位于京沪高铁未来的城北站北广场附近的苏地 2011-B-18号和苏地 2011-B-19号地块在拍卖前期均吸引了6家进行参拍。其中苏地 2011-B-18号由台开置业以6900万的总价获得，溢价率达103.60%；苏地 2011-B-19号由江南化纤以1.3亿获得，溢价率达135.64%。就地块所处位置来看，在强大的交通利好条件下，地块的激烈竞争属于意料之中。
在年末土拍会上，出让的位于渭塘镇以及阳澄湖镇的多宗地块均被底价拿下，相城区外扩战略还有待开拓，从成交情况来看，目前开发时机仍不成熟。
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园区单独性土地拍卖达10次 商服地块成交占比近76%
2011年苏州园区土地市场，共计成交29宗地块，22宗商服地块，6宗综合性质用地，1宗纯住宅用地，总面积1345075.38平方米，成交金额为714387.2232万元。园区参与了年初的大型土拍，6月缺席，年末土拍也仅推出了一宗地块，被园区“老大”建屋发展拿下。此外，园区在2011年“上演”10次小规模推地，多以商务金融及酒店式公寓用地为主，且底价成交。
苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司、建屋发展有限公司、中新置地等本地企业近水楼台先得月，在2011年频繁拿地园区。
在当下“限购、限贷、限价”的政策环境下，苏州楼市住宅成交量受到比较大的影响，商业项目也有所误伤。园区一段时间成交也并无太大起色，湖东多个住宅项目更以降价促销尽快跑量，商业项目受大环境影响，也并无惊喜出现。
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平江区现苏州楼面价之最 中梁再次上演“光速”
在2010年的大型土拍中，平江区只推出过零星几宗商业用地。据搜房网数据监控中心统计显示，平江区全年共推出13宗地块，其中包括1宗科教用地、1宗综合性质用地、3宗住宅用地、8宗商服地块，总面积达375042.9平方米，成交金额达到413748.8609万元。
年初土拍，相信每一个人印象颇深竞拍地块之一应该是苏地2010-B-33号，即位于平江区的平四路机床电器厂、林机厂地块。在经过70轮的激烈争夺后，最终中华企业74000万元拿下此地块，溢价89%，楼面价30291元/平方米。此时，又一个楼面价之最诞生。预计未来不仅是简单的豪宅，而是的豪宅项目。
苏州火车站的平江区苏地2010-B-34号地，在经过49轮的竞争之后，最终浙江中梁置业最终以14.8亿竞得，溢价49%，楼面价7781元/平方米。快销一直是中梁的销售策略，中梁香缇国际4月开盘迅速清销，一举拿下上半年销售排行榜。而中梁天御所在地块是在2011年1月7日拍出，7月1日动工，8月27日体验会馆公开，9月10日样板房公开，10月30日正式对外销售，从拿地到正式销售的周期只有10个月。承诺降价补偿、与搜房网合作团购以来，连续多周荣登销售排行榜。
12.8推出的位于人民路西、苏站路北苏地2011-B-36号地块和位于人民路东、苏站路北的苏地2011-B-37号地块，最终被苏宁电器和杨云昌个人以底价拿下。这2宗地块距离新火车站仅百米之遥，区位优势明显，开发后定可吸引火车站带来的巨大人流；地面交通借力火车站公交配套，四通八达；包括中梁天御、平江怡景在内的住宅项目已相继落户，对项目未来也将带来一定利好和刺激作用。随着苏州新火车站落成，火车站周边商服土地也备受开发商热捧。从年初港龙置业高调拿地到年末苏宁豪撒1.5亿入主，未来苏州站将再添大型商业项目。
从大环境来看，平江新城核心商务区已迈入建设发展新阶段，也进入商务商贸载体集中建设，全力转型新阶段。总投资超过百亿元的平江新城2011年核心商务区十大重点项目将拉开大幕。而这十大核心商圈，则是平江新城的深入规划。平江新城核心商务区十大重点项目建成后，平江新城核心商务区将新增商务办公楼宇面积81.9万平方米、新增景观绿化面积49.2万平方米、新增精品住宅面积44.6万平方米。将极大的丰富城北地区居民的城市生活，完善新城核心商务区和火车站地区的城市功能，也将进一步集聚人气，为加速平江新城核心商务区的繁荣添上浓墨重彩的一笔。
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万科、中海大牌房企相继入主金阊新城
金阊区全年成交8宗地块，1宗其他性质用地、3宗商服地块、4宗住宅用地，总面积432414.9平方米，成交金额达279374.066万元。
万科拿下年初土拍的住宅用地，进军金阊新城，万科在年初的土拍会上也以惯用伎俩马甲“盈泰置业”参与，拍得位于城北西路东、新开河南、藕巷新村北侧的41号地，也是当场土拍的住宅用地。万科金色里程作为万科在苏州开发的第七个项目，8月7日首次公开亮相，举行产品发布会，10月中旬接待会馆公开，样板间随后也精彩亮相，项目更于11月7日低调团购，虽未正式对外销售，但58套的销售成绩位列当周销售排行榜。项目也是继金城1958后金阊新城第二个大型商品房住宅小区。
继万科进驻金阊后，中海亦进驻金阊新城，与万科项目“并肩作战”。6月23日中海发展147930万元获得苏地2011-B-4号地块，底价成交。地块位于金阊区新开河北、虎殿路西。随着万科和中海项目的陆续开动，未来金阊区房源量让人期待。
12月21日，金阊区两宗定销房土地拍卖在苏州地产大厦举行。相比12月8日土拍半的落幕，此次仅两宗定销房拍卖却僵持了1左右，这也是2011年最后一场土地拍卖。
两宗住宅用地均位于金阊区，其中苏地2011-G-34号地块位于金阊新城，也是竞争颇为激烈的一宗地块，最后被苏州土地储备开发有限公司以总价10150万元竞得。原本就在金阊区建设定销房的苏州隆兴置业与34号地块失之交臂；此外，东桥花园、金鑫房产也参与了34号地块的竞拍。
34号最终地块的价格完全超出了买卖双方的预期，溢价率达250%，使得拍卖师在竞拍过程中不断提醒竞拍者控制价格。苏地-G-35号地块也被苏州土地储备开发有限公司以总价9000万斩获，熟悉的面孔——斜港置业、东桥花园与之擦肩而过。
两宗定销房，就引起了房企之间的激烈角逐，这与当下保障房政策息息相关，政府积极鼓励保障房建设。对于开发商来说，销量、有保障，稳赚不赔。纵观2011苏州楼市，纯商品类住宅成交并不理想，反而保障房在很大程度上撑起了整个市场的成交量。面对低迷的楼市，开发商也渐渐求稳，定销房的热捧，也在情理之中。
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多家房企进驻沧浪
沧浪区共计成交5宗地块，2宗其他用地 、2宗综合用地、1宗住宅用地，总面积179529.6平方米，成交金额212990万元。
年初沧浪新城推出的苏地2010-B-38号、39号以及40号地块竞争都相当激烈，吴中地产、雅戈尔置业、远雄房地产开发集团、合景房地产开发有限公司、融创地产、友谊合升等各大品牌开发商，纷纷抢驻。
位于沧浪区京杭运河西、科华路南的苏地2010-B-38号地块，商业与住宅兼有。从容积率≤1.0来看，预计可能是别墅项目或是多层住宅，起报价5200元/平方米。从周边项目来看，在售项目仅苏州世茂运河城、湖山新意，但是已经跨越两大区域：沧浪区和高新区。从商用性质来看，临近的汇金新地和苏州世茂运河城的商业配套都在逐步完善，预计将来商业竞争会较大。最后被远雄房地产开发集团以45800万拿下。
友谊合升以总价85500万拿下拿下沧浪新城2010-B-39号A地块，溢价144%，楼面价12217元/平。
另一块商、住用地也很诱人，而且楼面起报价有9375元/平方米，预计将来售价也不菲。该地块位于沧浪区南门路南、领秀江南小区西，苏地2010-B-40号A地块，可以说受南门商圈影响比较大。后该地块被常熟市金茂置业以总价61500万元竞得。
沧浪区丰富的历史文化资源，成为沧浪区经济发展的良好基础。然而，古城区的土地、空间等资源不足与经济持续快速发展的矛盾不容回避。因此，利用古城历史文化优势，在有限的空间内挖掘无限的发展潜能，成为沧浪区立足区情的现实举措与面对未来的战略选择。目前这几宗地块尚未有动作。
土地市场“遇冷”意料之中
和降价潮中纠结的买房人一样，开发商也是观望着“坐等降价”：资金链紧没钱拿；地块平平不想拿；地价太高不敢拿。开发商拿地谨慎是在预料之中的，这使得政府在推地时左右为难。一方面有土地出让任务、创收的压力，另一方面又不愿意把好的地块贱卖。于是，今年有很多加油站、停车场、科教用地等定向用地以及区域很远的地块当起了“前锋”。土地含金量不高，自然无法激发出房企的拿地热情。
苏州的房价在调控之下已经开始出现连续的回落，部分板块的房价已经出现整体下滑，但是众多开发商表示土地市场价格仍然偏高，超出心理预期。调控使得开发商看淡后市，自然不敢在如此行情下高价拿地，只能坐等政府降低地价，随行就市。
有业内人士表示，调控政策引发的资金链紧张是开发企业拿地热情降温的主要因素。受国家宏观调控政策频出影响，开发企业出现贷款难，资金链紧张，拿地也受到限制。现在开发企业多是自筹资金，大型国企利用银行贷款资金也很困难。另外，限购、限价、限贷、一房一价等房地产调控政策的实施，资金投资密度增高，以及拍地“门槛”抬高等，也都成为阻挡开发商进军土地市场的重要原因。
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