[摘要] 2011年12月13日，由中指研究院和苏州房天下联合主办的“2011-2012中国（苏州）房地产形势报告会”，在独墅湖会议酒店沃森报告厅盛大启幕。
2011年12月13日，由中指研究院和苏州房天下联合主办的“2011-2012中国（苏州）房地产形势报告会”，在独墅湖会议酒店沃森报告厅盛大启幕。此次报告会以“解读市场政策，洞悉发展趋势”为主题，房天下控股总裁、房天下CEO代建功、房天下控股新房集团苏州公司总经理李海、上海社科院房地产研究中心研究员顾建发出席并做主题讲演。
作为苏州楼市年末一场盛大的业内峰会，350名国内知名房地产业专家学者、投资机构以及品牌房企代表齐聚一堂，n 共话2011-2012中国房地产发展形势及应对策略。三大主题演讲全面把握当下房产形势，深度探析调控下苏州房企如何“逆风飞扬”，并对紧接而来的2012年楼市走向进行了预判。同时，报告会现场2011第八届中国房地产网络人气榜（苏州榜）的各个奖项隆重揭晓。房天下控股总裁、房天下CEO 代建功现场做主题演讲《2011-2012中国房地产市场形势分析》！
房天下控股总裁、房天下CEO 代建功现场做主题演讲
尊敬的各位领导，大家下午好。应该说这个报告会我们房天下在举办的第四场，上周我是在深圳，最近一直在跟的发展商都交流。上周在北京，北京发展商我们聚了一下，北京发展商也挺讲政治的。比如说他们的说法，我们年初的时候说到房价，说房价我们总理说的不算，我们总经理说了算。到现在北京的发展商讲的的，现在房价总经理说的肯定不算，一定是总理说了算。总理说要房价回归到合理的水平，总理说合理水平是多少，我们就回到多少，所以北京的发展商还是比较讲政治多一点。而且在前两周，我在上海也跟一些发展商聚了一下，上海发展商他们谈的的是算帐，就是算一笔帐，就是我的房子降20%以后，我的公司还剩下多少利润。比如说有一个发展商前段时间说我这个房子如果降20%的话，我的利润有可能肯定不超过10%了，如果再多降一点的话，连过冬的衬衣都没了。上周在深圳，深圳的发展商他们还是处变不惊的，因为深圳2008年的时候，他们就引领了房地产市场的降价，那时候我记得深圳当初是，率先在降价的一个城市。所以深圳的发展商已经经历了曾经那个寒冬，现在他们在面临这个严峻形势下，他们不是那么紧张，还是比较坦然。这是几个城市发展商的一些心态。
不管怎么样，我们房地产，实际上国家已经最近在经济工作会议上，说2012年已经定了调，也就是说继续坚持房地产调控不动摇，还要促进房价回归到合理的水平，当然还要促进房地产市场的健康发展。这几句话已经充分表现了国家对房地产的态度，当然房地产调控，我们内部也说，它必须要调，再不调的话，国家大方向，我们的大方向就是稳增长、调结构、控通胀，国家的调结构这么一个大方向，如果房地产没压住的话，我相信这个调结构是非常难的。在座都对这个观点是认同的，因为我们的资金，我们的资本都是逐利的，房地产在过去很多年里面都为我们很多企业带来了高额的回报，为投资者也带来很多的回报。房地产从某种程度上，国家没有控制住，国家调结构的大目标还是很难实现的。所以从这个角度来说，国家也会继续坚持房地产调控不动摇。
刚才和新闻的媒体朋友交流，明年的情况不要太乐观，但是也不能太悲观。日子还得过，积极应对还是有非常好的收获，国家不会让交易量降到冰点，从这个角度上来说，我觉得市场上只要我们回到总理要求的，回归到合理的水平，我觉得就应该换来我们想要的交易量。从这个大判断来说这是我觉得是明年的一个大的方向。
具体的还是跟大家分享一下这些数据吧。我分三个部分：政策走势；市场变化；前景展望。
可以说外部经济环境很复杂，这也是盛老说我们经济工作会议是退后的，也许中央对一些东西的判断拿捏不准，导致了退后，这是盛老的判断。再加上内部通胀压力还是在的，这些大的一些方面就决定了，我们在未来肯定会面临更多的变数，更多不确定的因素在里面，所以国家在政策方面也是挺为难的。 尽管最近的说要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
从政策走向上说，调控的力度肯定不会放松，我记得是今年5月1号，温总理首次提出来要把房价降下来，首提“降”字，而且很多场合总理的阐述都是降的为多。我们的定调就是促使房价回归到合理水平。尽管没有说“降”，但是“回归”也是一个关键词。不管是过去还是近期，中央领导的表态以及中央经济会议的核心内容来看，调控政策都不会放松。
应该说力度也好，取向也好，我们一个判断就是只要没有更紧的政策出来，对我们房地产市场来说已经是福气了，明年我们就觉得比较幸运了。我也相信政府从某个层面来说，稳增长这个角度上来说，政策也不宜再出台更厉的政策。我们从很多层次上来看，发展商已经表现出回归的姿态，特别在北京、上海这样的城市，这一波是从上海出来的，是龙湖、中海、万科，这些龙头企业在上海率先降价，基本降幅都在20%左右，而且每一次房价降之后，房子基本都被抢空了。我记得上海中海那个房子，他降20%多一点，你想拿一套房子还得靠关系或者摇号。
我觉得回归到老百姓相对的预期，房子还是卖得掉的。到年底了，特别关于限购的大讨论，在媒体讨论的比较多，在有46个城市出台了限购令，有好多城市已经表态，2012年继续持续，而且从高层表态来说，限购应该不会取消，很多城市还会延续限购政策，当然这也为我们很多城市，我们说如果政府想要房价上去，想要交易量上去，他预留了足够多的打的牌，只要挤出一点，市场就会活跃起来。现在政府好不容易稍微控制住房价，我想不会轻易的放松，因为他放松太容易了，对他来说只要油门一踩，房价交易量就上去了。我们很多发展商还没有回归到合理水平上面的时候，限购措施也不会轻易的取消，地方政府还是要听中央。你可以看到前段时间佛山一个晚上限购政策取消一点点，一个晚上就被打回去了。从这个角度来说，这不是简单的经济问题，它可能是一个政治问题。所以对于地方政府来说，肯定得跟中央保持一致。
我们再来看一下市场的一些具体情况。土地市场，10月份住宅供应环比略有增长，累计推出量仍低于去年同期。可以看到地方政府财政压力还是很大，习惯了土地平整有时候断掉这一块，会不习惯。我们有30几个城市都在大规模造地铁。我记得2005年的时候，温总理对上海建轨道交通还是颇有微辞的，甚至一些东西的开通的时候，搞一个开通仪式都得偷偷摸摸做。但是现在我们可以看到，各地大张旗鼓的搞基础设施，像地铁等方面的建设，那么这方面都需要钱，所以地方政府压力还是很大的。
土地成交的情况呢，商办用地成交量环比同比齐跌。10月，住宅和商办用地成交量环比继续下降，降幅分别达47.5%、33.4%同比降幅分别达54.3%、32.5%。1-10月份，133个城市住宅用地共成交3.0一平米，同比下降8.9%。
10月份住宅地楼面地价同比环比齐跌。10月份，住宅用地楼面均价为1348/平米，环比下降19.9%，同比下降9.5%；而商办用地为17602元/平米。溢价水平：住宅用地降至历史低位，商办用地波动显著。新房市场：成交低迷，库存量和出清周期攀升，更多城市价格出现调整。住宅成交：10月20个代表城市总成交两环比同比齐跌，同比跌幅高达50%。北京、杭州已低于2008年低点，而东莞明显高于2008年，同比也略有增长。住宅供应：10月供应量环比大幅下降但同比略有增长，1- 10月新增供应略高于去年同期。10月，五个代表兴城市除北京外，单月新增供应量均环比大幅下降，平均降幅达到46%。住宅供应：多数城市供应量环比上升，但一线城市仍低于去年。供求对比：各重点城市销供比普遍低于1。可售量持续攀升，出清周期继续延长。
金九银十白城平均价格连续两个月环比下跌，十大城市受影响程度更大。2011年10月，100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，较上月下降0.23%，延续9月下跌态势。其中583城市环比下跌，比9月增加14个，是去年8月以来下跌城市数量的一个月。今年1-7月，十大城市环比丈夫明显低于白城平均水平，8-10月跌幅大于白城，表明十大城市受政策调控影响更大。二手房市场：成交量下行趋势更为显著。1-10月份，主要城市二手房成交量同比下降31%，其中9-10月降幅超过50%，降幅大于新房，成交水平也已接近2008年低点。二手房价格：下跌范围不断扩大，10月主要城市全线下跌.
最后我们看一下前景和展望。经济环境：GDP下行风险不大，通胀压力没有明显缓解。近期市场走势：政策从紧取向不变，调整幅度进一步加大。中长期展望：广大的三线城市为房地产业提供巨大发展空间。从这里面的一些数据可以看出来，也确实是事实。二三线城市，特别是三线城市蕴藏着巨大的发展空间。2005-2011年前三季度，一线城市销售面积占的比重从16%下降至5%，降幅达11个百分点；二线占比重从37%下降至32%，仍在30%以上；而三线城市占比从2005年的47%提高到今年千三季度的64%，提升达到17%。
但不管怎么样，我们始终相信中国房地产未来前景还是挺广阔的，因为我们的经济工作会议最后一句话，还是促进房地产市场健康发展，还是要发展，而且中国的潜力不管是城市化的进程，中国城市化进程只有49%的城市化率，未来空间还非常大，再加上老百姓改善居住需求愿望是很迫切的，我们在座每个人，如果你们家修改三个房子，希望有四个房子，如果房子有了，你希望有一个书房，有了书房以后你还希望有一个视听室，所以我们没有理由对中国房地产失去信心。
最后也希望房天下跟一道携手过冬，最重要的是房天下七千名员工帮大家卖房子，回笼现金，作出我们的贡献，最后祝在座苏州的朋友2012年生意兴隆，谢谢。
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代建功：明年房产调控不动摇 促进房价回归到合理水平
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