[摘要] 2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照最新的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
房贷利率明年起提高到7.05%是否提前还贷
对此，分析认为，对于每月月供为7783元的投资者，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。
四种状况不宜提前还贷
情况一
享受7折利率房贷
分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。
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情况二
等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。 情况三 等额本金还款已过1/3 对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。 据悉， 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过 1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。 情况四 投资高于贷款利率 投资高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。 对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的，但目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。 两种适合提前还贷的情况 对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。 例如，对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%，这部分客户目前每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分客户每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。 分析建议， 提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。 目前如果是资金实力较好的全款购房者，真要买房的话，问题也不大，毕竟房价的确下降了一点；如果是打算贷款购房的房奴一族，那就必须要谨慎了，虽然房价降了一点，但首付、利率水平等都涨到了历史高峰，房贷成本已相当高，下降的房价部分能不能冲抵这些增加的成本部分，还是个疑问。（来源 地产中国网）
对于今年连续三次加息， 元旦之后，房贷客户每月还贷数额要增加。不少人致电询问，打听是否应该提前还贷。
一理财师告诉记者，如果市民手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，可以选择提前还款。不过有五类人不必提前还贷。
“一类人是，正享受7折利率优惠的房贷，即使央行今年三次加息以后，这些房贷下个月执行的利率也才4.935%，比现在五年期以上定期存款利率还要低。与其把这笔钱拿去提前还房贷，还不如放在银行存定期。”
据介绍，还有四类人不必提前还贷：一是如果房贷还款的所剩还款项主要是本金的情况下，提前还贷意义不大;二是如果你有投资创业的其他机会，就没必要提前还贷，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率，再贷款不划算。三就是使用公积金贷款的人，因为公积金贷款是目前银行贷款利率的，因此没必要提前还贷。还有采用等额本息还款过半的人，如果还款时间已 过了贷款总年限的三分之一，也不建议提前还贷。（来源 武汉晨报）
中国人民银行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵针对当前国内外形势进行了分析，在全球经济增长曲折反复的过程中，他预计明年我国GDP增长将达到8.5%，CPI增长2.9%，明年国内经济总体将是平稳调整的一年，今年下半年已经开始的一些调控政策明年会延续。同时，房地产业有可能迎来软着陆。
预测明年GDP增8.5%CPI增2.9%
李稻葵表示，2012年国际形势将延续今年下半年的动荡格局还会出现比较大的波动。他认为，欧债危机其实被资本市场放大了，从各国债务水平和经济发展水平来看，欧洲整体水平比美国好得多，明年上半年将迎来解决欧债危机的一个重要窗口，欧盟首脑峰会可能出现一个大概的解决问题框架，一旦形成框架，解决欧债危机将进入正轨，而欧洲债务危机稳定，将为全球金融市场带来一个喘息机会，而我国资本市场反弹可能性也会逐步出现。
而明年国内经济总体来看会是平稳调整的一年，明年会继续延续今年下半年已经开始的一些政策。他预计，明年GDP增速将达到8.5%，增速比今年会有所放缓，而今年GDP的增速预计在9.2%，以9.2%的GDP增速来看，可产生约1200万个就业岗位，明年预计不会有太大变化，如果实现8.5%的GDP增速，1000万左右新增就业应该可以创造出来。不同于市场对CPI增长4%的预测，李稻葵对明年的物价总体判断较为乐观，他预计明年CPI增速为2.9%，主要是因为农产品价格已经出现下降趋势，而物价的波动主要由农产品价格波动引起，明年将进入农产品的价格“小年”。
房地产行业有望迎来软着陆
今年房地产业迎来近一年的调整，限贷限购政策对房地产市场形成一定打压，李稻葵认为，明年房地产业将迎来较平稳的调整过程。总体来看，房地产价格回落不可否认，但价格回落将是一个相对平稳的过程，明年下半年会出现交易量的逐步企稳，也可能更早一些。
李稻葵呼吁，目前的首套房贷政策应定向放宽，目前对于符合条件的首套房贷控制较为严格，优惠利率基本取消，而且贷款周期延长，“对于既能买房、信用又不错的客户应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业的逐渐恢复。”同时，他还建议将目前保障房的覆盖面进一步放大，因为房地产行业矛盾的是夹心层，这是最需要关注的。保障房面积适当扩大，质量稍微高一些，位置稍好一些，适当提高租金，长期出租，这也可以成为地方政府长期持有的良性资产。而单单指望房价下降来解决夹心层的住房问题，可能需要很长的时间。
而除了房地产业外，实现金融的软着陆在于如何化解已形成超过70万亿的M2。他建议进一步探索放开资本账户，可将家庭、企业家逐步自由地将人民币兑换成美元出国投资，而国外很多金融资产值得长期关注，如与中国高度相关的高科技和资源类股票。（来源 信息时报）
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