[摘要] 2月，国家再次上调人民币贷款基准利率及住房公积金贷款利率，由此带来的商品房买卖合同履行风险重新显现。近日，在虎丘区法院的调解下，已签购房合同的刘女士因二套房首付比例提高而无法办理贷款，她选择退房并支付违约金15937元。
2月，国家再次上调人民币贷款基准利率及住房公积金贷款利率，由此带来的商品房买卖合同履行风险重新显现。近日，在虎丘区法院的调解下，已签购房合同的刘女士因二套房首付比例提高而无法办理贷款，她选择退房并支付违约金15937元。
法 官 提 醒
规避风险签合同是关键
虎丘区法院主审法官提醒广大购房者，目前，我国房产调控已进入密集期，国家宏观调控造成的房屋买卖风险不容小觑。
规避房产政策风险，一方面，购房者在签订房屋买卖合同之前，要跟银行、住房公积金管理部门多沟通，确保合同约定贷款能够实现。另一方面，购买者要善于利用购房合同来规避房产政策风险：一是明确约定购房款来源，如果购房款是需要贷款取得，则应该在合同中注明；二是明确约定如按揭不成应如何处理，如明确在此情形下可以解除合同或支付少量违约金等。
与政策赛跑，怎想新政后无力承担首付
家住高新区的刘女士有一套住房，为改善父母居住环境，也为生小孩做准备，2010年3月，刘女士一家决定购一套三居室，原来的房屋给父母居住。
此时，有关国家房产市场调控的消息已铺天盖地，为了“与政策赛跑”，刘女士匆忙挑选了一套房子。2010年4月11日，刘女士与房主常先生签订了房屋买卖合同。双方约定，刘女士以103万元的价格购买该房屋，同时约定违约金10万元。签约后，刘女士当即支付给常先生1万元定金。
合同签订后第6天，也就是2010年4月17日，首付还没来得及付，国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要措施包括将第二套住房的贷款首付比例从20%调整到了50%，贷款利率不得低于基础利率的1.1倍。这就意味着，刘女士首付要多支付30余万元。
双方各执一词，违约是不是不可抗力
迫于经济压力，刘女士决定向常先生提出解除合同。刘女士认为，购房合同中第7条免责事项明确“不可抗力”是合同的免责事项之一，国家宏观调控政策的出台，应属于不可抗力。同时，她愿意承担常先生房屋闲置期内的损失。
常先生则认为，买房协议中没有提到办理贷款事宜，并且，贷款并不是支付房款的方式，刘女士完全可以通过借款、把套房变卖等形式凑足首付。但刘女士没有做任何这样的努力，属于违约，刘女士应该继续履行合同或支付违约金10万元。
双方各执一词，陷入僵局。几次交涉无果后，常先生把刘女士告上法庭。
新政并非不可抗力，买方需支付违约金
虎丘区法院受理该案后，调查了刘女士的实际支付能力、履行协议过程中的主观态度以及双方签订的购房合同。
法院认为，所谓“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。显然，房产新政并非无法预见。在刘女士订购二套房之前，已有许多国家宏观调控的信号，刘女士也承认这点。而且，房产新政的影响并非不可克服。
综上，法院认为房产新政不构成不可抗力，刘女士应该承担相应的违约责任。考虑到刘女士的违约并非完全出于故意，且卖方常先生并未因为合同的解除而实际遭受太大的损失，故常先生主张的10万元违约金过高。
在法官的调解下，双方达成调解协议，常先生同意解除合同，刘女士一次性支付常先生违约金15937元（含之前支付的定金10000元），同时承担案件受理费。
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