[摘要] 新一轮楼市调控政策，对哪些群体影响最大，会带来房价“拐点”吗……记者采访了中国社会科学院金融研究所研究员易宪容；北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师赵晓；山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗，山东师范大学房地产系主任程道平。
新一轮楼市调控政策，对哪些群体影响，会带来房价“拐点”吗……记者采访了中国社会科学院金融研究所研究员易宪容；北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师赵晓；山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗，山东师范大学房地产系主任程道平。
限购令对调控有“负作用”
观点
山东商报：新“国八条”出来后，山东和济南近期也先后出台了新一轮楼市调控政策，和上一轮调控相比，这次调控有什么新的变化？
李铁岗：对比新“国八条”来看，济南这一轮的调控政策并没有严出多少，比如二套房首付的比例由原来的50%提高到60%等条款，基本上都是按照新“国八条”来的，只是对新“国八条”的细化。
程道平：从济南的情况来看，政策比以前要严了。济南一月份出台的“限购令”，只是限制购买新建商品住房，并没有限制二手房，而且对于户籍所在地和现有房屋数量，也基本上没有限制。这次出台的政策，不管新房还是二手房，都在限制之列，而且有了户籍、纳税以及缴纳社会保险等限制。
易宪容：从政策的经济逻辑来看，它与合理地引导居民住房需求的原则是背道而驰的。居民合理的住房需求是购买住房自己消费而不是买房投机赚钱，而限购令是鼓励居民持有第二套住房，在限购令中，第二套住房的购买不是投资炒作而是居民必须购买的，所以，限购令的推广对住房市场宏观调控的影响是负面的。
住房限购实际上是“排外”
山东商报：根据济南的政策，今后不仅在数量上限购，而且将二套房首付比例提高了十个百分点，这会不会影响有改善性住房需求的群体？
李铁岗：什么样的政策都是有成本的。有购房需求的群体大致可以分成三类：一类是有钱人，他们可能已经有很多套房子了，他们买房主要是为了投资或者投机；一类是想改善住房的人，他们现在有房住，再买房是为了提升生活质量，住得更舒服；还有一类人，连一套房子都没有。现在我们出台调控政策，主要是考虑最后一类群体。
富人住着房子，再去投资买房，而穷人买不起房，实际上是穷人为房地产市场付出更高的成本，现在调控楼市就是解决这三类群体的均衡问题，抑制富人投资和投机购房，适当增加改善性住房的购买成本，让穷人更容易买上房。或者简单地说，过去我们是在追求“效率”，现在要更多地追求“公平”。
首先，政策对于完全没有房的人是有利的，对于有改善住房需求的人影响是有的，但是影响不会很大，因为就济南来说，住房的供应每年也是在增加的，供不应求的局面也在逐渐改观。
赵晓：这次调控实际上对外来群体的影响是的，不管是济南还是北京，都在调控中设置了户籍的限制，这实际上是一种排外。
让住房回归消费品
山东商报：有种声音认为，目前的高房价主要是供给远远跟不上需求导致的，这种说法，有道理吗？
赵晓：关键要看调控政策的目标是什么，之前我们说控制房价过快上涨，现在我们说控制房价过高，在这种情况下，供给短时间内上不来，所以对需求的调控就变成了最主要的方面，也就是控制投资性和投机性购房需求。
程道平：这种说法不妥。要想大量增加住房的供给，就首先得大量增加建设用地的供应，这是不现实的。
另一方面，实际上需求也是有弹性的，尤其是投资或投机性购房，可买可不买，并不是非买不行。现在进行调控，就是想把增加的供给留给这些手头没钱但是真正有需求的人。
李铁岗：目前关键问题是如何限制过度投资和过度投机。当然，住房本身具有投资功能，由此也引发了投机行为，一部分人买房投资或投机，过度了，就把房价给炒高了，有了泡沫，现在房价之所以这么高，就是过度投资和过度投机导致的，把这一部分需求限制住，降到，供需矛盾就没有那么尖锐了。
毕竟房子主要还是用来住的，就像鸡蛋、青菜一样，如果投资或者投机的行为太多，就要出问题，我们现在应该努力让住房回归其消费品的本性。
易宪容：新国八条把严厉打击与遏制房地产投机炒作及让住房市场回到居住功能作为宗旨，以市场法则来看，要达到政策的目标简单明了，但是各地方政府推出的限购、限价政策，把简单的政策化为繁杂的政策，把市场方式转化计划的方式，简单一句话，实际上是让既得利益制度化了。
下半年房价或有“暗降”
山东商报：这一轮更为严格的调控政策会对济南的房价带来实质性的影响吗，济南房价会迎来“拐点”吗？
赵晓：可能性在加大，随着调控政策越来越严，政策的叠加效应逐渐显现，有可能出现最后一根稻草压垮骆驼的情况。
但是，市场各方也在博弈，从以往的几轮调控来看，都是上有政策、下有对策。目前，流动性还是过剩，房地产开发商、中介等也都在想尽一切办法把房子卖出去，所以尽管这一轮调控力度加大，对市场也有影响，但还要看利益集团能不能坚决地执行这轮政策。
总的来看，房价不是出现直线式的变化，仍将是复杂的波动。
程道平：济南新的调控政策已经有了实施细则，如果能够正常执行的话，会对济南的楼市产生重要的影响，房价会失去继续上涨的动力。
具体来看，今年一二季度，济南的房价可能会比较平稳，成交量会有所下降，因为政策不仅会抑制投资或投机购房者，还会对有正常需求的购房者带来心理上的暗示，他们可能会更多的选择观望，这样就会导致成交量下降。
如果这轮严格的调控政策不变，一直执行到下半年，那么资金链紧张的开发商会让房价变得更加“灵活”，可能会采取“优惠”、“赠送”等各种“暗降”方式，使房子的实际价格有所下降，那时候新开楼盘的开盘价同比也会有所降低。
李铁岗：限制投资或投机购房的政策，可能也会对正常的购房需求有所影响，但是总体上来看，如果提高投资或投机购房的风险，降低他们的，就能在一定程度上稳定房地产市场。
一方面，政策本身降低涨价预期，抑制投资和投机行为，另一方面，也就缓解了供需矛盾，所以这轮政策实施以后，房价至少会保持稳定的状态，这也是一个趋势，如果政策坚持实施下去，房价自然会降下来。
易宪容：尽管限购令成了新国八条的重要政策，但是它对房地产宏观调控所起到作用是十分有限的，从2010年的经验来看，这种住房限购令反而成了国内住房投机炒作者涌入住房市场的进军号，它强化居民进入住房投机炒作的动机。
只有严厉的住房信贷政策及税收政策两条腿走路才是住房宏观调控有成效的关键。
保障房建设得“有节奏”
山东商报：随着房价的突飞猛涨，保障性住房建设也成为各级政府调控政策的重要方面，对此，山东或济南还有哪些地方需要完善，或者需要特别注意？
李铁岗：保障住房应该是多种模式的体系，包括廉租房、限价房、公租房等等，因为每一种保障性住房所起到的保障性作用是不一样的。
目前，作为公共品供给的保障性住房建设还面临着许多困难，比如融资难等等，这就需要政府的引导、扶持，更多地介入。
就眼下来看，这次新一轮调控政策出来之后，市场各方面很可能就会观望，包括有正常需求的买房者，也不会立即出手了，这样一来，租房市场的价格很可能就会提高，为了解决这个问题，我觉得有必要大力建设公共租赁住房，一来可以弥补租金上涨给无房者增加的成本，二来也可以完善住房保障体系。当然，政府可以通过多种方式介入，比如新建、收购、租金补贴等等。
赵晓：保障性住房建设不应该作为调控的手段，而应该常态化，并保持一定的节奏，不能今天调控房地产市场了，就多建一些保障性住房，明天不调控了，保障性住房就不建了。
在各类保障性住房里面，廉租房还是比较重要的，可以解决最基本的没有房子的问题。
易宪容：加大保障性住房建设应该是政府应尽的义务，早几年住房保障体系严重不足，需要大规模的补课。
新版京八条保障性住房政策，保障性住房惠及的只是极少数的北京市居民，绝大多数居民的住房只能通过市场的方式来解决，租赁或者购买。如果房地产投机炒作严重，房价过高，这些人的住房是无法解决的。
租房住也不是最坏选择
山东商报：对于有正常购房需求的人来说，现在是买房的时机吗，尤其是对于还没买房的年轻人，能否给他们一些建议？
李铁岗：这还涉及到消费观念的问题，如果在新政的调控之下，房地产市场呈现出健康发展的趋势，不再是今年不买房、几年后买不起的状态，那么对于年轻人来说，暂时租房住也不是最坏的办法。
程道平：这要看年轻人的收入水平，如果你能够很轻松地承担，现在买房也未尝不可。
不过我觉得年轻人不妨等一等，可以多关注下保障性住房的建设，尤其是公租房，怎么申请啊，需要走哪些程序啊，都可以提前关注一下，因为这在很大程度上正是为他们服务的。当然，如果近期想买，我建议下半年再考虑，到时候可供选择的机会会更多一些。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
