[摘要] 从4月开始的新一轮房地产调控最新成果是,销售市场量跌价滞,租赁市场一些城市的租价上涨甚至高达20%。在宏观经济面临多重“两难”的情况下,房地产调控向何处去?
从4月开始的新一轮房地产调控成果是,销售市场量跌价滞,租赁市场一些城市的租价上涨甚至高达20%。在宏观经济面临多重“两难”的情况下,房地产调控向何处去?
对中央而言,此番出台被各界视为精准打击的调控举措彰显了调控房地产的空前决心,决不会半途而废;但对地方而言,房地产行业的萎缩对经济发展的不利影响正在逐渐显现;对总体而言,在房价并未实质下降的情况下,租金价格长涨,无疑加大了调控的难度。
在此当口,国土部门预计三季度房价会下跌,建设部门认为是中介推高了租价。姑且不论此番话的真实、客观与否,先看对于影响房价乃至租价最重要的因素的保障性住房建设,权威部门到底说了什么?除了大力发展之外,并未见实质性的数据公布。事实上,从前几年的情况来看,各地公布的实打实的保障房建设计划,几乎都在土地供应、房屋建设需要一定周期等原因之下虚化了。各地方最后到底建成了多少,没有明确的数据,也没有被追究。实际上,无论是作为“抑制过高的房价、打压楼市泡沫还是加大针对中低收入人群的住房供应”的调控目标而言,加大保障性住房建设都是关系成败的关键,也正是相关部门应该大力督促与监管的。
以北京为例,年初北京市提出“2010年住房用地供应不低于2500公顷,可建成房屋面积3000万平方米以上”。按照保障性住房占70%的相关规定,这意味着2010年北京将建设2100万平方米的保障性住房,以平均80平方米/套计,将新增26万套保障性住房。时至7月,北京到底实现了多少保障性住房供地无处可查。
如果缺乏有力的督促手段,在现有财政体制之下,商品房和保障性住房通过优化制度设计,相辅相成、共同繁荣的设想有可能只是一厢情愿;而不断加大土地财政中用于保障性住房建设比例的要求对地方政府而言,也很有可能是一纸空文。
至少在此之前的事实是如此。以几乎完全需要政府财力投入的廉租房为例,北京的廉租房供应量与需求量近年来一直是“杯水车薪”。旨在解决夹心层住房困难的公租房,北京市目前可供房源约8000套,对其发展,北京市让各区县根据自己的财政情况“量力而行”。
除了新建房,在存量房方面,大量存在着“一方面有人没房住,另一方面有房没人住”的现象,但到底空置了多少房屋,并没有权威部门公布确凿的数据。
在房地产调控的关键时点,相关部门更应该做的是公布应该公布的信息。
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近期，上海、南京等地的房贷政策悄然松动，第三套房贷部分开闸，第二套房的认定也出现松动。与此同时，国资地产企业“攻城略地”并未减速，其逆市扩张的战略似乎暗含着对调控放松的预期。种种迹象表明，在实体经济复苏曲折的背景下，房地产调控已开始步入前期出台的政策效果观望期。
进入7月，陆续公布的各项领先指标表明，整体经济增速再现回落趋势，而房地产“引擎”出现的问题也让地方经济增长开始承受压力。已持续3个月的房地产调控是“收”还是“放”面临“两难”，“收”则担心进一步伤及经济，而“放”则可能使资产价格出现报复性反弹。
本轮房地产调控之严，主要体现在信贷政策上。贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高至50%，并执行惩罚性利率；商品房价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；同时，住建部等三部委在6月份出台了更加严格的“认房不认贷”的第二套房认定标准。受此影响，主要城市的房地产市场陷入冰冻，以“遏制部分城市房价过快上涨”为目的的政策效果显著，一线城市房价增幅明显回落，二三线城市房价则环比下降，调控的初步目标已经实现。
下半年，房地产调控的松与紧，也主要聚焦于信贷政策。业内预计，如果房价进一步回调，商品房销售持续低迷，则信贷政策适度放松的概率加大。
5月以来，受信贷紧缩影响，商品房成交量迅速萎缩。国家统计局数据显示，5月，商品房销售额环比下降25%，北京、上海、深圳等地商品房销售下滑超过50%。从万科、保利等一线地产商的销售数据看，6月份商品房的销售状况可能继续恶化。
显然，销售持续低迷会降低开发商的投资意愿，而房地产投资下降会直接影响固定资产投资增速。2009年，房地产销售额占GDP的比重达7.5%，房地产开发投资占固定资产投资的比重达16.5%。
以政府投资为主导的经济刺激政策将逐步退出，在此背景下，房地产投资和消费对内需的拉动作用更加重大。目前，信贷收紧和直接融资受阻，已让相当一部分民营房企陷入资金链紧张的困局，影响开发投资。业内人士指出，如果房地产开发投资增幅从此前的30%降至10%以下，对明年经济的负面影响将十分明显。
今年下半年，出口形势可能并不乐观，而调整结构和经济转型还需要时间。因此，近段时间，中央频繁赴各地调研实体经济的同时，也委托有关机构对北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，为制定下一阶段的调控政策做准备，防止房地产市场“大起大落”。
可以预见，下半年的楼市调控，既不是一味地收紧，也不是简单地松绑，如何在“保持政策的连续性和稳定性”的同时，增强“针对性和灵活性”，保证房地产市场平稳发展，不出现大起大落，考验相关部门的智慧。
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住建部否认"二轮调控"说法 现有政策仍待落实
"下一步主要是强化落实已经出台的政策，没有'二轮调控'这一说。"杨红旭昨日向《每日经济新闻》记者表示。
近期有媒体报道称，相关部门正在酝酿新的调控政策，为调控加码，即"二轮调控"。对此，不少业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，不赞同上述说法。
杨红旭认为，当前部分城市的高房价出现松动，政策目标尚未完全实现。但这并不意味着新一轮调控政策将要出台，因为现有政策还没有完全落实。
在不少业内人士看来，土地增值税清算需要较长时间才能完成，保障房建设更是长期任务；同时，不少地方还没有出台"地方版"调控政策，今年的供地计划完成情况也有待观察。
住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时也表示，不存在第二轮、第二波的说法，因为现有政策还没有落实到位。还有不少业内人士认为，本轮调控至少持续到今年年末。
王珏林指出，此轮调控抓住了市场突出矛盾，增加供应，支持自住和改善性需求，强调的是增加保障性住房和普通商品房供应。
不过，关于楼市调控的实质性措施已经有所加强。国土部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让价30%。
本月初国土资源部部长徐绍史在国土资源厅局长会议上表示，目前房地产市场量跌价滞的情况不会维持太久，继续调控下去，会出现量价齐跌的情况。下半年国土部门的重要工作，就是积极参与房地产调控，包括土地供应、查处闲置土地、进一步完善土地招拍挂制度等。
一位接近国土部的人士表示，上述表态意味着，调控将在下一阶段继续深入，但并不意味着有新的政策出台。他表示，新"国十条"出台不足3个月的时间，政策效果需要进一步观察。
上述人士称，包括房产税在内的政策都在新"国十条"中有所提及，即便未来推行试点，也不能算是"第二轮"调控，除非采取加息的手段。但他认为，在经济总体向好、股市低迷的情况下，加息的可能性不大。、
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