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下半年土地供应将加大成交量下降显隐忧

上海证券报  作者:潘建 王晓华   2010-07-07 07:00

[摘要] 为了调控已经高烧的土地市场,国土部宣布今年将推出巨量的住宅土地供应来平抑地价。然而,上半年的完成情况却不尽如人意。中指研究院统计显示,上半年广州实际供应量仅为全年计划的6%,深圳为14%,北京为22%。在中央的问责机制下,地方政府下半年还将有更多的土地推出。

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为了调控已经高烧的土地市场,国土部宣布今年将推出巨量的住宅土地供应来平抑地价。然而,上半年的完成情况却不尽如人意。中指研究院统计显示,上半年广州实际供应量仅为全年计划的6%,深圳为14%,北京为22%。在中央的问责机制下,地方政府下半年还将有更多的土地推出。

在供应越来越多的情况下,需求却在逐渐减少。调控开始后,开发商资金相对紧张,对于后市也较为谨慎,拿地渐少。从4月份开始,住宅土地成交量开始逐月减少,下半年可能持续低迷。业内分析认为,需要防止土地成交量低迷导致下一个周期可能出现的房屋供应不足,政府应该加码房产税、土地闲置税等措施来保障市场供应,并将土地调控常态化。

住宅用地供应“大跃进”

国土资源部公布的住宅用地供应计划显示,2010年住宅用地供应18.5万公顷,同比增加约140%。中指研究院数据信息中心监测显示,2010年上半年,103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米,同比增加100%。

从月度分布来看,除了2月受春节和4月受计划出台之前暂停土地出让因素影响,供应量有所回落外,其他月份供应量持续增长。

除深圳外,一线城市住宅用地供应量同比大幅增加。其中,上海上半年共推出住宅用地856万平方米,较去年同期增加494%,增幅位列10个重点城市首位。

广州、杭州和北京也分别有100%、13%和5%的涨幅。二线城市供应量较大,特别是天津,上半年累计供应量达到2187万平方米,同比涨幅高达221%,仅次于上海。

地价环比下降9%

土地价格过快上涨,助推了房价的快速上涨,“地王”对房价的拉动效应尤为明显。以北京为例,2009年2月、7月、11月和2010年3月,北京市场“地王”频现,同期商品住宅销售均价环比分别上涨16%、11%、10%和22%。

因此,土地价格也成为此轮房地产调控的重点。

除了通过增加住宅用地供应量外,政府还陆续出台了打击开发企业囤地、规范土地出让金缴纳时间、完善土地出让方式、严格清算土地增值税的相关措施,此外,银行信贷收紧在本轮土地调控中发挥了重要的作用。地价自此开始回落。

2010年上半年,103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米,环比2009年下半年下降9%。从月度交易看,住宅用地楼面地价一直处于下行阶段。

新政出台后的5月和6月,土地市场热度明显下降,住宅用地平均溢价水平逐渐走低,土地流拍现象也是不断出现。5月24日,“北京市房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地”等4宗土地因无人报价,均告流拍。

土地供应计划远未完成

尽管上半年政府的供应量已经大幅增长,但是还远未完成计划供应量。

中指研究院监测数据显示,一线城市中,广州上半年实际供应量为32万平方米,而计划全年的供应量为500万平方米,仅完成全年计划的6%。深圳实际供应量只有20万平方米,而计划供应量为147万平方米,只完成全年计划的14%。北京实际供应量为320万平方米,而计划供应量为1470万平方米,只完成全年计划的22%。二线城市供应量明显高于一线城市,但也不足40%。

“国土部每年提出的供应计划都很少完成,但是这一次情况不一样,因为这次土地供应是调控的一部分,所以中央有问责机制,下半年地方政府务必将全力执行。尽管由于拆迁等各方面原因很难完成计划。”中指研究院土地分析师徐恒表示,这意味着地方政府下半年还将有更多的土地推出。

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