[摘要] 一个多月前开始的狂风骤雨般的房地产调控似乎正逐渐向和风细雨转变。继北京出台“严厉”的房产新政细则之后,上周五广州、重庆同日出台细则,加上此前的深圳,三地的细则都被冠上了“温和”的定语。
一个多月前开始的狂风骤雨般的房地产调控似乎正逐渐向和风细雨转变。继北京出台“严厉”的房产新政细则之后,上周五广州、重庆同日出台细则,加上此前的深圳,三地的细则都被冠上了“温和”的定语。
被称为“史上最严厉”的中央楼市新政到了地方却威风大减,连地产大亨潘石屹都说,开发商们就“犹如濒临淹死的人看到海面上漂来一块木头”。不过也有专家指出,楼市新政的软着陆实际上也有其客观原因,因为倘若过于严厉,市场会进入极度萎缩,这不仅对未来楼市的发展不利,也会伤害到实体经济。
深穗渝细则均被指太“温和”
5月6日,深圳继北京之后拿出了新政细则。在这份细则中,只包含了差别化信贷、授权商业银行可暂停购买三套以上住房贷款,以及限制非本地居民贷款购房的内容,市场一直流传的限购套数的政策没有在细则中出现,因而被市场冠上了“温和”的帽子。
5月21日,广州、重庆的细则也千呼万唤始出来。两地楼市调控细则均未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。有业内人士指出,与北京此前出台的细则相比,陆续出台的各地方细则越来越显得“温和”,不免让人有些失望。
对于市场的质疑,深圳市规划国土委解释称,国务院新政出台后,深圳的成交量已大幅下跌,这表明国家的调控政策已经取得很好的效果,因此深圳没有像其他城市那样出台“限购令”。广州市国土房管局副局长黄文波也表示,广州楼市成交量已经出现较大萎缩,今后必然会产生一定的变化。重庆市国土房管局有关人士更表示“不能别人生病,重庆来吃药”。
一位不愿意透露姓名的业内人士表示,正如上述重庆市国土房管局有关人士所言,在广州、重庆主管部门和开发商看来,当地房价是“价值洼地”,没必要过度调控。而最终广州、深圳、重庆“温和”细则的出台,也可能包含了开发商在其中的努力。
至此,四大一线城市中,仅剩上海细则未出,而由于可能启动住房保有环节征税的传言,因而上海版细则也格外引人注目。
关于房地产税,近日有媒体报道,发展改革委产业研究所有关研究人员称三年之内免谈房产税,昨日该消息又被发展改革委有关部门澄清,称“其研究人员所发表的意见只能是个人观点,不代表发展改革委的立场。”但仍有业内人士认为,“温和”的深圳、广州等地细则均未涉及房产税征收范围扩大问题,因而尚未出台的上海细则涉及这一问题的可能性也较小。
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广州出台楼市调控细则 房价上涨或出台限购措施
广州地方细则共24条,可概括为执行中央政策、加大供地规模、加大保障性住房建设、加大市场监管四大类别,和北京相比显得无限“温柔”。并且,广州地方细则完全在人们预料之中,亦没有任何新意。
广州细则一大悬念:有后续调控?
广州并没有将调控的大门关死,虽然可能性不大,还是保留了一点悬念:假如广州房价还出现反弹上涨,就说明成效不理想,广州就会出台限购甚至更严厉的政策。
那么,什么情况下广州会有后续调控?
北大公共经济研究中心研究员韩世同认为,如果住房和城乡建设部公布“房价过快上涨城市”名单,广州又名列其中,那么广州将可能不得不被动选择更严厉的调控手段。
各方反应
网民:九成九网民认为
广州细则隔靴搔痒
广州细则出台的当天,广州某网站就做了一个调查。对于广州细则,网民普遍认为太温和、隔靴搔痒,持这一观点的网民达到了99.36%;持“一般,基本和中央保持一致”观点的,占0.46%;认为太严厉,会影响楼市正常发展的只有0.18%,微不足道。正因为细则太温和,所以有97.61%的网民认为,广州细则只会使房价下降不超过10%。认为房价会降10%-20%、20%-30%、30%以上的,分别只占0.64%、0.37%、1.38%。
专家:专家认为广州细则“务实”
业内人士吴定金:“这是目前的做法”
对于广州地方细则,业内人士吴定金是比较赞同的。他认为广州细则就是从地方实际出发。“广州城市和其他一线城市不太一样,比较理性,投资比例不大,自住需求为主。广州楼市泡沫少”。因此,广州“不需要严厉的政策”。
在吴定金看来,广州地方细则更加注重供应,以求从供应上来解决广州楼市存在的问题。“这是比较基本的做法,也是比较负责人的做法”。北京的做法,更多是从压抑需求出发,具有明显新政命令的痕迹,比较简单、粗暴,这可能会在短时间能打压楼价,但最终会遭遇市场的报复。
对于广州的地方细则,吴定金表示在医疗之中,广州细则一贯的务实,这是目前的做法。
北大公共经济研究中心研究员韩世同:“目前的政策其实已经过严了”
在市场普遍认为广州地方细则温和的时候,北大公共经济研究中心研究员韩世同却认为不应该这样看。“国十条本身就已经过严了,如果地方细则还更加严,楼市有可能崩盘”。
韩世同说,“新国十条”里“对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的规定过于严厉。在目前楼价过高的情况下,首次置业者越来越少,投资者因为预期变化,也会采取观望的态度,而作为市场上所占比例的购买二套住房家庭,因为政策的严厉打压也只能观望。“这样一来,楼市成交将会下滑”。在这种情况下,楼市变成了死猪不怕开水烫,是否暂停发放购买第三套及以上住房贷款已经不重要了。
韩世同建议,如果可能,应该对二套房贷政策稍微放宽松一些,例如,对于首套住房不足人均居住面积的,购买二套时至少利率按照基准利率来计算。
开发商:广州新政值得一赞
保利地产副总经理余英在其微博上说:“赞广州新政!希望都来学学广州是政府的政策!一个有着近20年房地产经验的城市政府,一个2000年商业文化积淀的城市文化!一个真正懂得市场经济的决策团体。”
香港上市的某广州知名房企营销负责人表示,早预料到广州不会出台严厉的地方细则,“广州楼市很理性,不用出台北京、上海那样的打压政策”,但正式公布后还是给开发商一颗定心丸,解决了开发商之前一段时间的焦虑。羊城晚报
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苏州房产细则出台“羞答答”开发商称并不严厉
5月12日起执行的《关于进一步加强市区商品房预售管理意见》，终于在近日公布。苏州市住建局、物价局联合制订的这份旨在进一步规范我市房地产市场的《关于进一步加强市区商品房预售管理意见》，即苏州楼市调控细则，可谓千呼万唤始出来，并且是“羞答答”地至今才为大家所知。
苏州房产细则出台“羞答答”
不少业内人士表示这两天对这份《意见》已有所耳闻，但是正式的发文、通知并没有收到或是看见，网友们也是打电话来询问媒体是否了解相关细则，因为房产信息网上并不能找到《意见》的原文。
苏州市住建局有关工作人员解释说这份文件是会同物价局联合上报市政府批示的，没想到市政府批复的很快，并且在12号就开始执行了，他们没有接到批复的具体通知，所以在官方网站的外网上没有体现出来。
开发商：对以往规定的严格执行 不如国务院政策严厉
对《意见》的有关内容，不少开发商反映，其实基本上所有的规定在4月初，有的甚至是更早市里就有规定，此次只是更加明确地重申了。唯有不同的是“公示价格三个月内不得调高”的规定是次明确，有区别于以前执行的房价备案制度。
几位房企人士认为该规定是针对部分捂盘惜售行为的，联合所有房源价格公示制度的执行，确实会使房价透明化，因为开发商不能提前锁定客户，并有针对性的制定价格。因此在初次定公示价格的时候，房企会更加谨慎，不能定的过高，而是要根据市场情况定出为双方都能接受的合理价格，获得利益的同时也能取得不错的销售口碑。
另外，对商品房预售资金的监管，部分人士也认为如果执行得非常严格，将会对拿地、企业规划发展有一定影响。
不过也有部分开发商表示，对能否在取得预售许可证之前进行预约活动等，在不违反法律法规的前提下，会有自己“灵活”的操作，只不过操作难度加大了点。对“每期预售面积不得低于3万平方米”的规定，该开发商认为对大盘影响不大，因为一般次开盘销售都能达到3万平米，也就250到300套，市场好的时候消化起来并不难。但是对小盘尤其5万平米以下的很难受，开盘3万平米量太大，利润受损，而且小盘前期推广力度不会太大，客户积累有问题，消化3万平米很困难。
该开发商认为，此《消息》依靠强行规定不得在3个月内涨价，对抑制价格上扬短时间内会起到作用，但是时间越长作用越小。而且在《意见》中并没有看到对二套、三套房的限制，尤其外地人购房的限制规定，因此远没有国务院颁布的政策严厉。
网友：欢迎《消息》的出台 但为什么没有购房套数的限定
不少网友表示非常欢迎苏州有细则出台，尤其是对三个月内不得随意提高房价，应该会对开发商有所约束，网友们也相信《消息》的出台，应该在段时间内会对高房价有抑制作用，部分楼盘虚高的价格应该也会应声而降。不过有些网友仔细看了《消息》，提出了自己的疑问，大家都非常关注的有关二套房、三套房以及外地人的购买限定，并没有提及。
“北京等城市都做出非常严格的界定了，苏州为什么没有呢？是不是像大家猜想的那样，苏州要执行温和的楼市调控政策呢？”一位网友打电话来咨询时发出了自己的疑问。
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住建局：《消息》能最直接控制高房价 房贷政策不是地方能决定的
对于部分网友的质疑，住建局住宅产业处处长陈登火回应，《消息》是最直接的规范开发商在商品房预售环节的管理规定，这对减少房地产开发企业利用多次审批、少量多推来抬高商品房价格，防止出现房价一天一个价的现象会起到很好的效果。但是关于二套房、三套房以及外地人购房的界定以及房贷标准，是国家住房城乡建设部和人民银行、银监会的权利和职责，地方上是没有权限去制定的。网友们如果有疑问可以去咨询各大银行的房贷政策。
地方人民政府可根据实际情况限定购房套数
不过，在新国十条全文里的第三条，记者发现有这样一段话“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。
专家：《消息》对控制房价有现实意义 楼市调控要有政治概念
苏州科技学院房地产研究所所长、名城房产网特约评论员盛承懋认为，此《消息》相对别的城市的楼市调控细则来说比较温和，这和相对其他城市疯涨的房价来说，苏州的房价上涨还不算疯狂有关。但是《消息》中每一项强制性的规定，将在段时间内对高房价起到很好的遏制作用。有部分业内人士担心，“公示价格三个月内不得调高”会促使开发商在报备公示价格的时候把价格定的很高。
盛教授认为这个操作性不强，因为物价部门、住建局对公示的房价会有审批的责任，如果是不合理的高于现有的房价水平，将不予审批。并且所有的网友们都可以对公示价格进行监督、检举，不合理的房价应该要求物价部门进行严厉查处。
盛教授提醒，现在的房价问题，尤其是控制高房价的问题已经是个整治问题，房价上涨过快的城市都要想方设法平稳楼市，中央遏制高房价的决心是很坚决的，不把高房价降下来，地方政府对中央无法交代，中央对明年的两会代表也无法交代。在这样的大环境下，即使苏州的调控细则很温和，也要跟着中央的严厉的政策来执行，苏州部分过高的房价下降也是大势所趋。
《意见》内容提要
《意见》规定的内容大致是：1、未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得进行预售，同时也不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动；2、取得商品房预售许可证的项目，房地产企业应在10日内公开销售；3、市区超过3万平方米以上的商品房项目分期开发的，每期预售面积不得低于3万平方米(尾盘除外)，3万平方米以下商品房项目，一次性办理商品房预售许可证；4、房地产企业在办理商品房项目预售许可证时，应当一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照明码标价格式要求，全部进入商品房预售系统，实际销售价格不得高于公示价格，公示价格三个月内不得调高；5、商品房预售资金应由房地产开发企业全部纳入监管账户，由住建部门负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设；6、为规范房地产市场交易行为，还将发挥市住房保障和房地产市场联席会议作用，通过部门联动，切实加大对房地产市场各类违法违规行为的查处力度。
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