[摘要] 千呼万唤始出来，苏州楼市调控细则终于正式出台！今后，苏州开发商每次申请预售许可证的房屋面积都要达到3万平米以上，3个月内不得调高房价。
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千呼万唤始出来，苏州楼市调控细则终于正式出台！今后，苏州开发商每次申请预售许可证的房屋面积都要达到3万平米以上，3个月内不得调高房价。
据悉，此次发布的《通知》对开发商每次申请预售面积给予了明确的规定。要求“商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。”对此，中信投资地产张峰雨认为：政策明朗后，将会真正决定买卖双方的行动。
量跌价挺一个月 “杀手锏”终出牌
新政刚“满月”，苏州楼市在调控影响下，成交量连续五周大幅下降，房价却依旧坚挺。房子卖不出，还不算是眼下房产商最担心的事。“新政满月”后，还有什么后续政策，各地的“靴子”会在何时，以何种方式落地，这才是开发商心中最为关注的。继北京、广州、深圳相继出炉地方楼市细则后，苏州楼市终于使出“杀手锏”，通过控制开发商申请预售面积大小等来进一步制止开发商的捂盘惜售、囤积房源的行为。
根据《通知》规定：对于总体量不超出3万平米的，必须一次性申请预售。超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。预售面积的公开化，一方面使得购房者相对清晰地得知开发商推盘节奏，有效缓解“抢房”现场的频繁出现；另一方面，也可以避免因供需不足的“恐慌”心态引发市场混乱的局面。
长期以来，由于房地产市场买卖双方信息不对称，给了一些开发商以惜售、控销的机会，用虚假销售数据制造紧张气氛，促使购房者加紧下单。相关人士表示：通过这样的调控举措，来严厉打击开发商通过长期预定房源实现捂盘惜售的行为，可以迫使开发商与”控销”说再见。
同时，也有业内人士指出：由于申请预售房源将公布参考价格，3个月内不能调高当初制定的房价。为了避免未来很长一段时间内定价跟不上市场走势，部分楼盘可能在定价之初就刻意拔高，造成与合理价格较大的偏差。
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50%购房者：需要更为严厉的调控细则出炉
从首付比例款的提高到限制异地购房者的进入，回顾苏州楼市这一路的调控，除了个别资金承受能力有限的开发商打出了“优惠促销”牌，诸多开发商则是“以静制动”，颇有一副“此时无声胜有声”的架势。此次调控细则的再次出炉，对于买卖双方的博弈现状又会起到怎样的效果？
据相关调查显示：50%的购房者认为当下应该出台更为严厉的调控政策打击投资炒房者；30%的购房者认为只要严格执行现有的政策，那么房价就有可能下降；而20%的购房者认为应该出台更多针对开发商的政策，以此来监管开发商的资金和销售。
在“新国十条”出炉后，苏州的就李女士认为，“政府这次是动真格的了，房价也该降了。”于是，她就紧盯此前看中的楼盘价格，得到的消息却是：“价格和之前几乎一样，虽有优惠但不多，现在看来买房还不是时刻。”当得知苏州又有调控细则出炉后，李女士分析道，“政府调控步步逼紧，如果发改委更加严厉的调控政策再出炉，房价再降一两千的话，可以考虑出手。”
实际上，购房人中持与李女士同样观点的人为数不少，而其中大多数人最终的买房选择几乎都很一致——等房价降下来再说。国家统计局快速调查结果显示，近八成购房者在新政出台后持观望态度，表示“暂不买房，等房价降下来再说”。分析现阶段不购房原因，的是认为房价偏高，其次是预期房价会下降。
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专家：止涨现象 指日可待
对于刚刚出炉的楼市调控细则，相关专家表示：所谓上兵伐谋，连续出台强烈的房贷调控政策除了直接打击楼市投机泡沫外，更可谓是攻心为上。意在改变人们原先对楼市强烈看涨的趋势判断。通过一系列严厉的信号使得楼市中的买家和卖家，都必须重新审视、调整自己的市场预期，观望气氛在所难免。
如今，对于预售面积以及公示房价做到透明化处理，旨在为买卖双方搭建更加公平、公正、公开的楼市氛围。而目前热议的房产税等也都在议事日程上，一系列的调控包括市场监管的加强，必然会让楼市在波动中呈现更真实的状态，“止涨”现象指日可待。
兆丰不动产杨肇锋表示，此番细则，对于楼市来说又是一次震撼。当下市场成交量已经持续下滑，或多或少影响到了价格。对于一些老盘来说，可谓是“不在乎”，经过2009年的火热销售，资金还是比较充足，不需要降价；对于新盘来说，影响比较大。细则的出台加重了销售成本，资金可能周转不通，3个月不能调高价格的规定，让开发商无奈低价开盘。
苏州新鸿嘉投资顾问有限公司总经理袁继峰表示此次出台的新政细则是从行政层面上调控楼市，短时间内会对楼市产生一定影响，特别是开发商捂盘惜售的行为会有所收敛，在楼市的供求关系上产生积极效应。但是就供求关系本身而言，袁总认为治本的方法在于建设廉租房和保障性住房，例如重庆市近日宣布将投入1470亿进入房地产行业，加快旧城改造、廉租房、公租房建设，抑制房价。
也有相关业内人士表示：不能排除这样一种现象，部分资金承受能力比较强的开发商，会延迟开盘步伐。楼市调控会给市场带来新一轮的观望气氛，如果这样的气氛浓郁，还是会对后市的销售产生一定的影响。
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专家解读：
兆丰不动产杨肇峰博士：调控会有效 房价或下降
对于苏州房地产市场调控细则的出台，记者时间采访了兆丰不动产的杨肇峰博士。
近期楼市一直处于低迷的状态，成交量一直在下降，这对楼市的价格还是有一定的影响的。杨博士表示，此次苏州楼市调控细则的出台，一定是有效的，并且可能会导致房价的下降，而下降的时间只是早晚的问题。
这次的调控细则，对新盘的影响还是较大的。例如某些楼盘，其质量还是相当的不错，自身的贷款也不受太多的影响。然而赶上楼市“新政”这一市场调控的形势，并且自身的销售成本较高，资金可能周转不通，这也必然影响其销售量。面对3个月不能调高公示价格的新规定，这些新盘只能低价开盘，以加大销售量。
然而，苏城楼市调控细则出台后，会有一些楼盘价格依然坚挺。杨博士表示，这些价格坚挺的楼盘有些是去年销售火爆所剩的尾盘，其之前良好的销量，使其对于3个月后房地产市场的态势并不在乎。另一些则是资本雄厚的开发商们，他们虽然高价开盘，但可以随着市场的动态下调价格，这并不违反细则的规定。
对于此次调控对投资客的影响，杨博士表示，政策并不是为了打压投资客，而是限制投资客和改善性需求的购房者首次购房的优惠。国家“90平米”、“一户一次”、“贷款85折”等种种限制，目的是让投资者不容易利用银行，从而打压通货膨胀、抑制房产泡沫。
而对于今后是否会出现更多的相关政策，杨博士表示，房产税很有可能实施。房产税的出台，主要是为了改善土地出让金。目前房价的上涨，一方面也是因为地价越拍越高，因此水涨船高。
房产税的征收可谓是一石二鸟，一方面随着土地资源的稀缺，征收房产税是为未来地方政府的土地出让金找出路；另一方面，房产税也有抑制房价的作用。目前，国外主要征收的是物业税，而我们征收房产税也只是暂时的，物业税的出台还需完善。其实房产税并不是新的税种，上海具体政策的出台，也是在等待中央的批示。
袁继峰：行政层面调控楼市 投资客信心再受打击
就苏州昨日出台的楼市新政细则，记者电话采访了苏州新鸿嘉投资顾问有限公司总经理袁继峰先生。
袁总表示此次出台的新政细则是从行政层面上调控楼市，短时间内会对楼市产生一定影响，特别是开发商捂盘惜售的行为会有所收敛，在楼市的供求关系上产生积极效应。但是就供求关系本身而言，袁总认为治本的方法在于建设廉租房和保障性住房，例如重庆市近日宣布将投入1470亿进入房地产行业，加快旧城改造、廉租房、公租房建设，抑制房价。
在记者问道目前楼市还需从什么角度进行调控时，袁总表示楼市除了需要政府的行政调控外，更具效果的还是运用财政手段和税收手段去调控楼市，精准打击投机客，合理控制投资需求。比如前阶段的异地购房限制，含三套房以上的购房贷款限制等。
消费信心或是投资信心均是影响楼市走向的重要因素，袁总认为此次政策细则的出台在心理层面上将会全面影响开发商，普通购房者和投资投机客，投资投机信心继续受挫。
苏州姑苏人家房地产开发有限公司董事长史建华
房价可能得到遏制 苏州楼市渐稳定
搜房网：昨日，苏州政府出台了相关的楼市调控细则，细则要求开发商每次申请预售许可证的房屋面积都要达到3万平米以上，3个月内不得调高房价，你觉得这对苏州楼市会产生什么影响？
史建华：苏州出台的这个细则其实是最近系列调控的一个配套措施，然而政策的“合理性”还有待观察，因为每一个项目的情况不一样，这样就不能一概而论，这个政策的效果还需要一个适应阶段。影响是会有的，从目前来看，中央要求的“遏制房价过快增长”，效果已经显现。
搜房网：接下来苏州楼市的走向会如何？您觉得接下来会有更加严厉的政策出台吗？
史建华：从目前苏州的楼市走向来看，发展还是比较稳定的。特别是相比于其他一线的城市，苏州乃至整个江苏省，不论是政策，还是开发商和购房者心态，都是趋于稳定的，苏州楼市向更加良性的方向发展。
苏州新明阳投资顾问有限公司总经理潘霞鸣
调控细则显现杀伤力 楼市进入"胶着"状态
搜房网：昨日，苏州政府出台了相关的楼市调控细则，细则要求开发商每次申请预售许可证的房屋面积都要达到3万平米以上，3个月内不得调高房价，你觉得这对苏州楼市会产生什么影响？
潘总：这项政策的出台，有点像开玩笑。从短期来看，具有一定的杀伤力。开发商开盘的意愿不高了，进而房产供应量就会减少，以后难免会出现“井喷”的现象。国家出台的政策，本身就有滞后性，效果不会立即出来，会有个缓冲期。苏州在这个时候又出台细则，会影响市场的有序。购房者进一步增加预期，坚守在观望行列，楼市将进入“胶着”状态。
迪赛房地产投资咨询有限公司总经理刘玲
细则效果有待观察 房价涨幅会得到抑制
搜房网：昨日，苏州政府出台了相关的楼市调控细则，细则要求开发商每次申请预售许可证的房屋面积都要达到3万平米以上，3个月内不得调高房价，你觉得这对苏州楼市会产生什么影响？
刘玲：细则的出台应该不会影响。因为对于开发商来说，推盘的方法是多样的。至于说是否会对捂盘惜售的行为有所遏制，效果应该是有的，但是作为开发商应该也是有办法的，例如开发商拉长开发周期。接下去的房地产市场，房价的涨幅可能会得到抑制，价格的定位会保持在一个相对比较平稳的水平上。
搜房网：接下来苏州楼市的走向会如何？您觉得接下来会有更加严厉的政策出台吗？
刘玲：政府的心思我们是可以了解的，遏制房价上涨过快的势头是政府调控的目的，这些政策的出台对购房心态都会有影响。接下去随着相关政策的出台，楼市的“真空期”会过去，这样整个市场就会逐步回归理性。
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