[摘要] [提要]政策调控、银根紧缩、汇率稳定、人民币升值期望变小、热钱撤离等多重因素，不排除楼价下跌的可能。深圳地产路向何方？乐观者认为，暂时的停顿只是个“逗号”，不改缓慢向上的方向；悲观和怀疑论者担心，深圳的高房价该划“句号”了，房地产经过短暂的停顿，将有掉头下行的风险。综合来看楼市向下有十大理由。
海南、杭州等城市的房价近期出现大跌，这是一种短暂现象，还是房价下跌的开始？百姓普遍认为房价太高，刚刚结束的“两会”热议的主题之一也是高房价。３月１８日，国资委下令７８家央企退出房地产行业，这是一个强烈信号，房地产如再“高烧不退”，可能面临政府的“猛药”整治，加大调控力度。
政策调控、银根紧缩、汇率稳定、人民币期望变小、热钱撤离等多重因素，不排除楼价下跌的可能。深圳地产路向何方？乐观者认为，暂时的停顿只是个“逗号”，不改缓慢向上的方向；悲观和怀疑论者担心，深圳的高房价该划“句号”了，房地产经过短暂的停顿，将有掉头下行的风险。综合来看楼市向下有十大理由。
理由一：
“政策门”冷却高房价
２０１０年，随着政策利好的退出，针对地产的各项调控政策的出台，监管措施也更加严厉，房地产市场正逐步冷却。目前市场观望气氛日浓，置业者不敢轻易入市；发展商谨慎应对，整个楼市呈现疲软态势。业内人士预测：“调控政策必将对楼市产生重大影响，深圳楼市未来数年可能都不怎么乐观。”
理由二：
大量“经适房”上市
据相关报道，深圳今年将建设５万套保障性住房。今后数年，深圳的保障性住房——经适房、廉租房将陆续上市，肯定给商品房带来巨大影响，对于平抑高房价将起重要作用。城中村的改造和关内外一体化发展，为深圳土地供应提供了保障和路径。
理由三：
房价过度透支不堪重负
房价连续多年的上涨，楼市已被严重透支，人们在高房价的重压下早已不堪重负。据统计到今年年初，一手楼成交快速回落，这种需求量极度萎缩的现象表明，目前深圳正处于市场需求被严重透支的高点，房价根本再无力前行。
理由四：
房地产商“差钱”
房地产是个高投入行业。经过去年的高房价时段，发展商可能今天“不差钱”，但不等于明天“不差钱”。随着市场的疲软，资金回笼放缓，银行对房企的银根紧缩，拿地的资金比例上升了５０％，都将导致发展商“很差钱”，最终倒逼房价“低头”。
理由五：
产业转移使人口“红利”降低
多年来，根据深圳的产业政策，经过结构调整，现已发展成为金融、高科技产业为主的国际化城市，加工企业、高污染企业、制造业已退出深圳。深圳作为移民城市，随着产业结构的调整转移，其人口也在不断变化。据统计深圳人口有逐步减少的趋势，这种趋势对未来深圳房地产走势将是负面的。对深圳楼市而言，人口“红利”收获期已过。
理由六：
深圳“磁场”效应减弱
深圳的高生活成本、紧张的节奏、高企的房价、产业的转移等，都使深圳“磁场”般的吸引力减弱。随着内地二三线城市的迅速崛起，来深圳淘金、创业的年轻人将呈递减效应，这将使深圳的房地产供应稳定下来，房价也将慢慢趋于稳定状态。
理由七：
周边城市楼市价差的拖累
东莞、惠州的房价多在５０００元／平方米左右，很多惠阳大亚湾的房价才３０００多元起价，只有深圳的三分之一或四分之一。周边的低价楼市，也将有效抑制深圳房价的涨势。
理由八：
大交通拓展深圳空间
深、莞、惠联动同城化发展，打开了深圳发展的瓶颈，扩大了视野和外延空间。特别是铁路轻轨大交通的发展，人们出门更加便捷，真正实现一生活圈。
理由九：
观念裂变不作“房奴”
不为房所困，有个“窝”就行，这是网民的一句流行语。现代人观念在变，健康为本，勤奋工作，享受生活。不能为了房子而降低生活质量，被房子绑为“人质”，沦为“房奴”。
理由十：
泡沫、热钱撤离逼退行情
海南、惠阳的烂尾楼，很多人血本无归。对高企的房价，专家认为楼市存在泡沫，有失控的危险，一旦泡沫破裂，烂尾楼的后果将影响整个经济。专家分析认为：“人民币期望变小，汇率稳定，若热钱撤离，也不排除房价连续走低的可能。”（深圳商报）
二线城市的房价“洼地”还能持续多久？
经过了2009年一轮波澜壮阔的上涨，中国一线城市房价变得更加高不可攀。在这种情况下，以西安为代表的二线中心城市，其相对较低的房价对投资投机者形成了一定吸引力，正在成为房价的“洼地”。然而对于当地普通工薪阶层来说，这个“洼地”已经让他们难以承受了，渐高的房价对他们不高的收入水平形成了考验。
“低”房价吸引外地购房者
许先生在上海工作，虽然长期以来都有在上海安家置业的打算，但苦于房价太高迟迟下不了手。
两年前，趁着一次回陕西老家探亲的机会，许先生迅速出手在西安购置了一套两居室的房子。“我买的这套房子，当时价格才4400元1平方米，总价才40几万，这在上海是不可想象的。现在这套房子的价格也涨到了每平方米6000元，我还能通过出租得到稳定收入。”许先生说。
尝到了甜头的许先生，利用2010年春节假期的短短几天，又在西安购买了一套写字间。这套地处西安市高新区主要路段的写字间，面积60多平方米，每平方米价格6000元。虽然在西安属于不低的价格，但在许先生看来还是比较便宜。
“也许是在大城市看惯了动辄数万元的房价，到西安一看房价每平方米才几千元，就觉得很划算。而且随着经济的发展，西安的房价迟早要涨。与其在上海观望与犹豫，不如及早出手在这里投资。”许先生颇有心得地说。
对西安市“低”房价感兴趣的，不止许先生一个人。家住济南市的巩先生最近到西安出差，闲来无事打听了一下酒店周围的房价，不由得十分惊讶。
“我住宿的西安互助路附近听说在西安也是繁华地段，但有一个楼盘的均价才5000多元1平方米，弄得我都想投资了，因为相对济南来说太便宜了。”巩先生说。
巩先生所在的济南，现在每平方米房价平均在8000元以上，好一点的房子都攀上了万元大关。巩先生2009年上半年买了一套小户型的房子，当时价格为每平方米1万1千元，现在据他估算卖到近2万元不成问题。
虽然是副省级城市，但西安市房价和北京、上海等一线城市相比还是非常低，就是相对同为房地产市场二线城市的许多省会城市也要低很多，这是当地房价吸引外来购房者的原因。
洼地效应不容忽视
西安的房价长期以来一直处于不温不火的状态，这也是大多数房地产二线城市房价的共同特征。但在2009年，随着一线城市一波凌厉的房价上涨后，上涨趋势开始向西安、兰州等二线城市蔓延，这些城市房价也出现了快速上涨。
记者从西安市房屋管理局了解到，2009年西安市商品房成交均价每平方米5264元，同比增长近11％，其中商品房住宅成交均价每平方米5002元，同比增长10％。
西安交通大学房地产研究所所长杨东郎认为，外来需求在一定程度上推高了二线城市的房价。以西安市为例，据他的估计现在投资性需求占到了总需求的20％左右，其中不乏外省人的身影，“有个深圳人在曲江新区一次性就买了三套房子”。
另一方面，以西安为代表的二线城市所在区域往往都是中心城市，对周边城市购房者的吸引力很大，这也在一定程度上推动了房价上涨。家住陕北的朱小姐在西安一家文化传播公司工作，2009年她的父母就在西安高新区购买了一套住房。“父母主要是考虑今后离我近一些，而且西安毕竟是省会城市，其生活条件和环境在陕西甚至于西北都是的。”朱小姐说。
房价走高影响几何？
虽然在投资者看来西安市的房价较低，但许多本地购房者对房价却颇有微词，其中一个理由就是现有房价已经对二线城市居民不高的收入水平形成了考验。
家住西安市文艺路的姬思丞说，他在2008年楼市低迷时选择了观望，2009年初楼市刚刚回暖时才下决心买房，但直到现在都没有买上房子，主要是价格涨得太快了。
“2009年年初我看房的时候，中意的房子大概在每平方米4千多元，当时觉得贵没有下手。现在再看这些楼盘，都没有少于5000元的了。去年我在万科看了一套房子，带精装修的价格在每平方米6500元左右，现在已经涨到了每平方米8000多元。没办法，我已经把自己的买房目标改为了二手房。”姬思丞说。
陕西省房地产研究会会长王圣学认为，西安房价的合理价格应该在4500元左右，这是综合城市发展和群众收入水平得出来的一个数字。很多人说相对北京、上海、深圳，甚至成都，西安的楼市价格不算高，但这个说法站不住脚，因为它没有考虑收入水平的差距。西安普通工薪阶层月收入平均只有2千多元，很难承受每平方米5000元以上的房价。
西安建祥物业总经理李连源说，外来购房者的出现，在一定程度上会推高二线城市的房价，因为他们的加入造成了需求的进一步旺盛。如果外来购房者大量出现，将会改变二线城市房地产市场原有的格局和生态，造成房价的不正常上涨，低收入者购房的难度将进一步加大。
专家们认为，二线城市的房价“洼地”效应，应该引起政府主管部门的进一步重视，但也不能“因噎废食”。关键在于有的放矢，对于正常的投资需求加以保护，对于类似“炒房团”的不正常现象则不能坐视不管。
王圣学认为，2010年对于楼市，中央的政策很明确，就是打击投机，加大力度推进保障房建设。如果各地能够切实落实中央的有关调控政策，就能保证二线城市楼市的健康发展。
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