[摘要] 从2008年销售额数据看，“百亿”地产企业有十三家，其中绿地、中海、保利等三家地产企业销售额分别是435亿、266.11亿（港元，下同）、205.11亿，均超过200亿元，最“接近”销售额达到478.7亿元的万科。
从2008年销售额数据看，“百亿”地产企业有十三家，其中绿地、中海、保利等三家地产企业销售额分别是435亿、266.11亿（港元，下同）、205.11亿，均超过200亿元，最“接近”销售额达到478.7亿元的万科。
从一线企业成长性指标来看，无论是土地储备存续比，还是复合增长率指标，在可预见的三年内，富力、碧桂园、恒大、金地等十几家“第二梯队”企业几乎没有超过万科的可能性。今年以来，土地市场上“地王”重现，频频上演“国退民进”的故事，在国资部门的默许下，诸多央企凭借雄厚的资金实力及较低的融资成本，纷纷进入市场化程度比较高的房地产业，大有后来者居上的态势。那么，央企下属的某些地产企业有没有可能取代万科的行业的位置呢？截至2009年上半年，国资部门核准可以从事房地产投资开发业务的企业有16家，其中包括华润置地、中粮地产、招商地产、中铁置业、中冶置业、中远地产等，以及上面提及的中海地产、保利地产。兰德咨询与其中的9家企业有着长期业务合作。根据兰德咨询对央企下属地产企业的长期跟踪研究，除了中海、保利外，其他企业也几乎没有可能超过万科，主要原因是这类企业行业积淀少，重前期投资，轻后期销售，特别是这类企业房地产战略不清晰、不稳定，常常因为上级集团公司主业景气状况而对房地产资源供应有较大的波动性，可持续性较差，更枉论“偷偷摸摸”地从事房地产的其他企业了。
因此基本可以断定，在未来三年内，可能超越万科成为行业的只有绿地、中海、保利这三家地产企业。
我们先分析上海绿地集团（以下简称“绿地”），因为2008年绿地的销售额与万科最接近，两者仅相差43.7亿元，几乎相当于这类规模的企业一个月的销售额。鉴于绿地至今不是上市企业，其经营业绩只能见诸内部新闻和媒体披露的不完整数据。从过去三年看，绿地2006年、2007年、2008年的销售额分别超过190亿、300亿和435亿，其中2007年、2008年同比增长率分别是57.89%、45%。值得一提的是，2004年绿地早于万科一年步入百亿企业之列，除了2005年外，绿地和合生是与万科相伴时间最长的百亿企业。另外，除了2007年与万科相距较大外（同年，万科销售额是523.6亿元），绿地还是自2004年以来与万科最接近的一家企业。从双方土地储备量来看，预计绿地的当前土地储备量在2200万平方米以上；加上2009年4-7月份所取得的188万平方米，同期万科的土地储备量在2000万平方米左右，两者相差也是10%。只不过是销售额方面，万科比绿地高出10%，在土地储备量方面，绿地比万科高出10%，可谓是旗鼓相当。那么未来三年内，绿地有没有可能超过万科呢？有两个重要因素必须考虑在内。一是绿地是一家相关多元化的综合性企业，其销售额中还包括其他行业的营业收入——如果减掉约30%的其他业务收入，则绿地与万科相差就更大了；二是绿地还不是一家上市企业，其一旦上市成功，必将迎来与其他上市后企业一样的快速发展期。而且可以预见的是，以上海为总部、有国企背景的绿地会随时择机上市的。但是考虑到从上市成功到圈地，直至形成销售收入，至少需要一年的时间，再加上其他不可预见的因素，所以预计，在未来三年内，绿地超过万科的可能性很小。
再看中海。中海地产是隶属于中国海外发展(0688.HK)的香港上市企业，2006年销售额是109亿元，2007年、2008年的销售额分别超过166.3亿和266.11亿元，同比增长分别52%和60%。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，至少从过去三年来看，稍逊于中海。特别是2008年，万科比2007年减少了8.6%，而中海却剧增了60%。
另外，从两者净利润指标对比来看，2008年中海的净利润达到港币50.5亿元，净利润率26.73%，而同年万科的股东利润仅为40.3亿元，净利润为9.8%，显得较低——折算人民币后，在前者销售额占后者50.5%的情况下，净利润率确是后者的114%。可见，无论是成长性，还是利润指标，中海都远远优于万科。再看土地储备指标。2008年中海的土地储备面积为2500万平方米，同期万科是1800万平方米，前者比后者高出近40%。进入2009年后，为了弥补此前在拿地时机和节奏上的重大失误，万科又新增了约200万平方米的土地储备，但上半年也消化了350万平方米。虽然今年上半年中海没有增加土地储备，而且也消化了200万平方米左右，但两者的土地储备量反而进一步拉大了：据测算，目前中海的土地储备存续比为25，万科仅为10——静态开发量仅够2.5年时间，也远远低于中海。最近还有一则消息值得关注，据某财经媒体报道，今年下半年，中海地产计划拿出140亿元购买土地。如果消息成真，两者的土地储备量相差将更大，中海的发展潜力将远远强于万科。如果在考虑到中国建筑（601668.sh）上市后对中海地产的支持，万科的行业地王就更加悲观了。自中国建筑上市后,其上市501.6亿元募集资金中约有80亿元全部用于中建地产的开发,其资金拟投入的24个项目全部为中建地产。但同为中国建筑下属企业的中海地产的优异表现,让中国建筑董事长孙文杰也倍感“压力”。
“前几年中海地产的资本运作为集团整体上市让了一点路,发展慢了一点。中国建筑上市后,中海地产一定会加快发展,提高盈利。”在上市前某路演推介会上,孙文杰向机构投资者保证,公司上市后会从多方面加强对中海地产的支持,首先是给中海地产充足的决策权,其次可以从资金上给予支持。“必要时中国建筑甚至可以借钱给中海地产发展业务。”事实上，中国建筑上市后,中海地产已实现了A＋H的愿望。随着中国建筑开始“补偿”中海，预计未来三年内中海的平均增长率不会低于60%。那么到2011年和2012年，中海地产销售额将分别达到680亿元和1089亿元。另外，我们还不得不将中建地产考虑在内。作为中海地产的“同门兄弟”，在中国建筑注资后，中建地产必将迎来一个快速发展期。保守预计，到2012年中建地产销售额将会达到150亿元左右。届时，“中建系”地产业务销售额在折算成人民币后将会达到1140亿元。
近年来，保利地产（600048.sh）一直保持着较快的发展速度。2006年，保利地产（以下简称“保利”）实现销售额83.65亿元，同比增长96%；2007年实现销售金额170.4亿元，同比增长104%；实现销售额205.11亿元，同比增长20%。尽管2008年增长速度有所放缓，但进入2009年后，保利又恢复了其习惯的发展速度。1-7月保利公司实现签约金额244.63亿元，同比增长142.66%；同期完了累计销售金额358.7亿元。虽然看似两者还相差110多亿元，但如果比较两者的增长潜力，那么万科就不是比较悲观，而是非常悲观了。从去年以来，保利的土地储备存续比平均每季度均保持在40左右,而万科则为10左右。2008年万科新增土地楼面地价为1941.37元/平方米,保利地产新增土地楼面地价为1036.42元/平方米,比万科便宜913.26元/平方米。如果再考虑到各个新增土地储备地块的时间和区域结构,保利地产土地价值要好于万科。截至2009年上半年，保利地产的土地储备总面积预计在2700万平方米左右，高出万科900万平方米。另外，万科6月份的销售单价达到10224元/平方米，再度创下2008年以来新高。万科销售单价的点出现在2007年的11月，为10393元/平方米。更严重的是，在拿地时机和节奏上，万科连续三步失误。“如果地产真的就此回暖，并且持续下去，那么万科就可能赶不上趟了。”最近万科副总裁肖莉在半公开场合承认，万科有可能已经错失了的拿地时机——去年的3季度。通过测算，到2011年，万科的销售额约是950亿元，保利约是980亿元——2011年，保利极有可能取代万科，成为行业！
如果再算上上面分析的“中建系”，到2012年，万科甚至有可能退居行业第三！
我们有必要询问：为何万科付出如此大的代价？原因可能是多方面的，但主要原因可能有三个方面。一是万科的管理模式存在问题。尽管万科的治理结构、战略规划、企业文化和职业经理人制度等被广泛推崇，而且也较早地形成了一套具有现代企业理念的价值观，但万科的管理模式却始终不稳定，经常在授权和“削藩”中游移。其主要表现是内部机构设置经常变化，总部与下属区域公司和一线公司的职权关系经常调整。虽然万科也聘请了管理咨询机构，但是据了解该咨询机构既没有在万科的从业经历，也没有在其他房地产企业的从业经验，做的主要工作是下属企业业务流程的优化，而万科总体的管理模式还是由万科内部自我决定、自我修正的。不稳定的管理模式已经成为制约万科发展的重要因素之一。二是万科对市场的判断有误，特别是没有提前预测到今年房地产市场所出现的快速回暖，年初反而减少了开工面积。这方面的分析文章有很多，在此不再赘述。三，也是最主要的原因，就是近年来万科呈现出越来越明显的“大企业综合征”，其突出表现是开发效率偏低和成本控制能力较差。以成本控制为例，虽然万科的产品比较精细，成本相对偏高，但与同档次的其他企业相比，万科的产品成本还是偏高。事实上，星河湾、龙湖、绿城等企业的产品精细化程度甚至比万科还高，但成本指标却普遍低于万科。“大企业综合征”的另一个突出表现是万科及其董事长王石几年里流露出可怕的“傲慢”：以行业老大自居，不虚心学习，更很少参与行业活动。
我们注意到，一个极易被人忽视的信号，即在2008年年度报告中，万科已经明确提出，“2009年公司发展策略的重点方向之一，是提升万科产品的市场竞争力，”已不再提及提高市场占有率。在近一段时间，证券公司及机构对万科的调研中，万科的确向机构们展示了其“追求利润，不追求规模”的取向。即是“长远目标并不是单纯追求规模，或者是最赚钱的企业，而是作股东的公司，并体现在公司的总市值上。”而万科此后的追求取向，不再是收入，“追求EPS”。在市场集中度比较低的地产行业，万科这个战略调整的确是有点不可思议，这是否是在为发展滞缓换个说法呢？或者说，万科已放弃追求了呢？
无论是自愿还是不自愿，我们基本可以做出这样的判断：2011年和2012年，万科将失去地产业头把交椅的位置，取而代之的将是保利，或者是中海。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
