[摘要] 近期，杭州地区银行业率先收紧二套房贷款政策。购买第二套商品房可享受首付20%、房贷利率7折优惠的政策已成为杭州阶段性历史。在各地房价持续高温的情况下，二套房贷的收紧政策，无疑牵动着楼市敏感的神经。
近期，杭州地区银行业率先收紧二套房贷款政策。购买第二套商品房可享受首付20%、房贷利率7折优惠的政策已成为杭州阶段性历史。在各地房价持续高温的情况下，二套房贷的收紧政策，无疑牵动着楼市敏感的神经。
目前，杭州各商业银行已明确通报关于二套房贷的收紧口径，二套房贷要严格执行首付40%，利率在基本利率基础上上浮10%。杭州作为这一轮楼市投机炒作较严重的城市，率先收紧二套房贷款政策，结束“外紧内松”的局面，速度之快、力度之猛令市场为之一怔。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，北京对于二套房贷一直比较紧。但银行松绑二套房贷款的做法也非个别现象。记者以买房者身份致电中行、建行、工行和中信银行，咨询二套房贷是否可以低于4成时，均得到“不可以低于4成”的回答。
实际上，二套房贷政策早有收紧迹象。3月初，浙江银监局就曾发文，要求当地商业银行不得放松或变相放松二套房贷款。4月，北京银监局也下发文件，要求“对于购买非改善型住房的贷款人，商业银行除严格执行二套房贷首付比例4成不变外，在贷款利率上由各银行根据风险自定。”上海银监局连续两次发出通知，要求严防违规房贷。
北京理工大学管理与经济学院周毕文教授在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“收紧二套房贷，是一个信号，房地产太热了，恢复得太快了。房地产行业从冬天一下蹦到酷暑，中间没有缓冲过程。”
国家统计局数据显示，今年前5个月商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。2009年5月，楼市成交延续2月以来的上涨趋势，且多数城市成交量同比增幅十分显著(均超过40%)，杭州、天津、苏州更是超过160%。
“此次楼市的快速反弹，实际是受金融的支撑。前半年，我国信贷规模增长迅速，大量信贷资金流入房地产市场。控制二套房贷，将会减弱金融对房地产的支撑力度，房地产不会像现在这样强劲反弹了。”陈云峰表示。
从来看，房价上涨态势迅猛。国家发改委、国家统计局6月初公布的数据显示，5月份，70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%，这是今年以来，70个大中城市房价环比连续3个月上涨。
陈云峰认为，收紧二套房贷，并不会导致房价的下跌，只是抑制了投资性需求，房价的增幅将趋于平稳。因为，造成此轮房价上涨的原因很多，首先是大家对通货膨胀的预期；土地成本的大幅提升，“地王”频频易主。最关键的还在于，大家对经济形势向好的预测，促使大家敢于投资和消费。
“即使二套房贷趋紧，基于上述3种原因，很多人还是会出手买房的。二手房贷对房地产的影响只有10%。”陈云峰表示。
不过，周毕文则认为，“的调整方式就是资金的控制，这是釜底抽薪的办法。房价的持续上涨、房屋销售数量的增加，以及‘地王’的不断出现，都说明现在的楼市很不清醒。当房屋大量用于投资保值时，是会出现危机的，一旦楼市波动，人们会陷入经济恐慌之中。”
“资金收缩，需求受到抑制，房地产才能保持清醒，才能稳定发展，银行也能减少风险。”周毕文如是表述。
二套房贷渐收紧 苏城楼市高端楼盘置业要抓紧
2009年6月22日，银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策。通知下发给各地银监局，以及各政策性银行、国有商业银行、股份制银行和中国邮政储蓄银行。
尽管银监局明文提醒严格把关二套房贷，但从目前国家政策层面来讲，真正受限的二套房只占很小一部分。随着近期房地产市场的火爆，房产泡沫的风险越来越多的见于各大媒体，银监会此举也可看成国家对将来房地产市场走向的一个态度。
通知下发后，杭州、福州、成都、上海、南京等城市叫停各种违规贷款行为，收紧二套房贷政策。据杭州、上海等地媒体报道，7月起，杭州第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，而不是此前的基准利率打七折。
尽管苏州本地各大银行还未出台具体操作细则，但近日来苏城的各大楼盘特别是部分中高端楼盘已经明显感受到信贷政策对楼市所带来的影响。
以万科•尚玲珑为例，进入7月以来，短短两周时间里，销售额竟已突破1亿，作为园区高端楼盘代表作的万科•尚玲珑，凭借其的正南湖景优势，优质成熟的国际级城市配套和高端的产品品质，不仅吸引了苏州范围内的客户，也成为长三角高端置业者的。
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购买尚玲珑的客户多为改善型客户，之前大多都有过置业经历，都在二套房贷收紧的范围之内，随着信贷政策收紧的信号愈显强烈，这部分客户近期的购买意向非常强烈。据案场一位销售人员介绍，最近客户的成交周期都比较短，很多人当天来，当天就签订购房合同，一方面是因为项目的产品、景观及配套都相当出色，客户对项目有着充分的了解和相当的认可；另外一方面，信贷收紧的风声愈演愈烈，赶在银行出台具体细则前，把合同签好，贷款搞定，是很多客户当前的想法。
随着经济形势的转暖，国家对金融信贷也将不再保持如此宽松的政策。对于一些有意购买高端物业的二次置业人群来说，如何更好的利用当前有利的贷款政策相当重要，大额度的银行贷款，首付及利率的小小不同，甚至能产生数十万的巨额差异。要知道，政策变化少有先兆，可能是明天，也可能是后天，所以，抓住今天尤为重要。
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江浙收紧二套房贷！或成楼市政策紧缩的枪
市场对于楼市政策走向的担忧并非没有道理:在6个月内完美地走出上升曲线之后,开始有一些令人不安的迹象出现。始于杭州,然后是江苏省的南京市,二套房贷政策的收紧正在蔓延。
与此同时,上海某房产代理和研究咨询机构的人士透露,建设部的相关专家也在紧急进行楼市泡沫的相关调研,调研结果将直接关系一连串政策的出台。“最终建设部会综合各方的意见,这说明上半年政策的沉默不会持续,下半年要动手。”（来源：财经日报）2007年9月,央行和银监会联合规定,居民购买第二套住房的首付比例提高至40%,贷款利率按基准利率上浮10%。首次明确收紧第二套房贷款。由于去年金融危机突袭,10月底,财政部在下发的“救市”文件中表示,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,首付款比例调整为20%。
两个月后,国务院办公厅发布了六条房地产新政细则,再度提及二套房贷:进一步鼓励普通商品住房消费,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
自此,银行均根据“实际情况”,对第二套住房给予“相应的优惠”,二套房贷政策“几成空文”。此次二套房贷的收紧可能成为后续政策调整的“马前卒”。
继杭州之后,南京的一些银行也开始收紧二套房贷。“现在仍在等待银监局的官方文件下发,现在看来,收紧二套房贷应当是铁板钉钉的事实了,所以近期工作的重点就是将未办完的贷款清账,否则局面将很难收场。”南京当地一家银行界人士对CBN记者解释称。
事实上,这家国有银行的工作人员私下里曾达成共识:相比那些仍在经济衰退的泥沼中挣扎的实体经济,个人房贷显然是不错的“优质资产”,风险较小。所以,在今年新增的500亿元贷款指标中,他们“大方地”将100亿元贷款给了开发商和个人房贷。
有关收紧二套房贷的风声越来越紧了。有银行界人士对CBN记者预计说,大约还将有1周的“平静期”,最终性的调整将随着银监局的调研结束而尘埃落定,现在粗略估计会在2~3周之内。
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“更不容忽视的是,这将成为扭转下半年楼市走向的枚多米诺骨牌,一旦有二套房贷的收紧,很难想象还有什么样的政策会陆续出台,这将最终导致刚回暖不久的楼市急转直下,而高档楼盘将是的受灾者。”世邦魏理仕住宅部高级董事 对CBN记者表示。历史经验证明:一旦政策风云突变,楼价将成为个作出反应的硬指标,开发商的生存状态也将随即发生改变。
扑朔迷离的二套房贷收紧
如果说6月份的传言还有些捕风捉影,那么这两天有关收紧二套房贷的消息几乎可以确定了。
南京市有大型中介机构已经陆续收到了2~3家合作银行的及时“知会”。其中,之前曾公开辟谣称未收紧二套房贷的某银行,其南京支行已经向中介机构下发相关收紧二套房贷的通知。根据当地一家中介机构相关负责人的介绍:“按照的执行标准,非首套房执行基准利率,第三套房的利率按银行审核的来执行,利率随着套数增加而增加。”
同样的场景已在杭州发生,先是不少房产中介收到了中国银行发出的通知,表示对二套房贷要严格执行首付四成、利率上浮10%的政策。
“此后两天内,四大行的通知都全部到齐。”杭州中大联合销售经理韩洪华告诉CBN记者。杭州一家股份制银行的房贷业务员表示,直到6月下旬,二套房贷利率打7折还很容易办到,“但现在完全没有可能了”。他因此陷入苦恼:“现在很多单子谈好了,贷款做不出来,变成了空单。”
记者了解到,同在浙江省内的宁波、温州等地,二套房贷政策也出现收紧迹象,“手头上有的客户都催着赶紧办手续,但还没有正式开始实施。”21世纪不动产宁波区域总经理施建益表示。
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“我们是在6月份接到文件,要求对二套房贷严格执行政策。”杭州一家国有银行房贷部门的负责人向CBN记者确认,下发文件的单位是浙江省银监局。而的文件下发在今年3月份,但是,为了争夺房贷客户,大多数银行都不顾政策底线,私下对二套房贷大打折扣。“按照目前私下里的‘统一口径’,是购买二套房不仅无法享受7折的贷款利率,即使在基准利率之上,还要有一个10%的上浮。只是目前究竟是不是已经在银行间全面铺开,还一时难以确定。”这是南京市一家地产商从银行方面得到的说法。
在此前近3个季度中,国内一二线城市大多对购买第二套商品房给予了宽松政策。按照最宽松的执行标准:首付两成,并享受7折优惠利率。但在此前的1个季度中,按照南京市一些中介机构对二手房的操作方式,基本上贷款首付比例都已经提升到三成,根据他们的猜测,不排除政策收紧后,首付提至四成的可能。
针对各地房价的迅速上涨以及泡沫膨胀,南京一家银行前几天已经在内部会议上进行了深入研究,他们分析认为,二套房贷的收紧将部分有益于规避银行风险。何况大多数银行在上半年已 额完成了全年的信贷指标。
或引发新一轮观望
刚从低迷中恢复不久的楼市,莫非要从新的疯狂跌入又一轮的低迷?之前还有人感叹错过了春节前的特价大甩卖,今年下半年恐怕很难买到那样的便宜房了。但二套房贷的突然收紧似乎说明,或许还有转机。
“我们的合作银行中已经有确定的消息称,将从这周开始收紧二套房贷,这也令我们有些担心。毕竟投资和投机客的比例都在增加,假设此时增加购房成本,可能会影响到销量。”南京当地一家开发商对CBN记者表示,他们的顾虑是连环政策的出台,并可能对购房信心的打击,那将引发新一轮的观望。
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业内人士针对新政策算了一笔账:同样购入一套二套房商业贷款100万元,等额本息贷款20年,按基准利率7折即4.158%计算,购房者每月只须还款6143.38元;若二套房贷收紧后,贷款利率为基准利率上浮10%即6.534%,购房者每月要还款7475.76元,一年要多付利息约1.6万元。仲量联行上海研究部总监柯志谦认为,“便宜的贷款”原本就是一、二季度楼市火爆的原因所在。根据他向CBN记者提供的一组比较数据:去年信贷政策调整之前,上海居民购买一套住房所需支付首付约合4~5年的居民可支配收入;但现在只需2.6年的收入;每个月还款比例中,以往需要占可支配收入的约56%,现在则为26%。在柯志谦看来,这表明购房的成本有了一个相当幅度的下跌,同时提升了居民的可负担度。
“毕竟,相较于加税等政策,银根收缩对市场的影响最为明显,2008年银根收得较紧,市场交易一下子就冷清下来。现在大家买房都靠贷款,真正一次性付款的很少很少。”南京一家中介行相关人士对CBN记者称。
也一直认为,已经延续到豪宅板块的楼市繁荣很有可能不堪一击,而政策转变则是最不确定的影响因素。业内预测,该政策将直接导致7月杭州一手房销售量相比5月下降10%~20%。浙江科威国际不动产总监王慧表示,从6月的情况来看,杭州成交前十名的楼盘,基本上都是老小区,这在一定程度上说明,杭州市场的需求仍以自住型为主的。
更严重的是,种种迹象显示:这不会是一剂单独的方子。“此前,杭州出现‘亿元’大单等假按揭现象,也让不少银行私自放宽房贷政策的行为有所收敛。”浙江省银监局有关人士表示,今年下半年的房贷政策肯定不会松。
据上述咨询机构的人士透露,他们近期将会根据建设部相关专家的调研要求召开研讨会,不排除建设部专家共同与会的可能,“会议最终会形成一个结论”。
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“这两天申领开盘销许的楼盘突然多了”，南京市房管局相关工作人员透露。自杭州率先收紧二套房贷消息传出，近日南京部分开发商赶忙申请销售许可证，打算将开盘时间提前至二套房贷收紧前。
二套房贷收紧刺激高端项目提前开盘
熟悉房地产的人应该清楚地记得，早在2007年楼市疯狂的年代，二套房贷首次出炉。“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的规定，严重阻碍了一些高端豪宅的销售和价格提升。
此次南京各家银行纷纷严格执行银监会下发的“二套房贷”政策，部分高端项目闻风而动，频频提前申请开盘销售许可证，打算提前销售。河西一家高端楼盘原打算在8月份开盘，获悉二套房贷即将收紧，这两天赶紧申领销许。“高端项目的目标客户，大多数都不止一套房，二套房贷政策收紧，影响的就是这批购房人群”，有业内人士分析。
对于下半年销售压力较小的项目来说，此次二套房贷并不能影响这些项目的销售计划。“从整体市场来看，如果二套房贷政策执行非常严格的话，无疑将又会给楼市带来一场腥风血雨”，招商局地产(南京)有限公司营销总监孙海指出，依云溪谷(社区)虽然是高端别墅项目，“但是上半年热销后，下半年的销售量很少，压力不大，所以在营销策略上不做太大改变。”
不仅如此，二套房贷收紧的消息，也并没有让众多江北开发商产生“恐慌”。根据某网统计，7月份江北将有千余房源上市。明发滨江新城(社区)、旭日爱上城(社区)、天润城(社区)、万江共和新城(社区)等项目不约而同表示，“置业江北的客群以首次置业的年轻人为主，二套房贷收紧并不会影响各自楼盘的推房计划。”
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