主持人：很高兴今天很多嘉宾到场，来参加我们这次大话地产：《别墅“俏”姑苏，2008苏州别墅发展之路》的研讨会，《大话地产》是搜房网的品牌栏目。本期大话地产的主题也是我们苏州楼市，特别是住宅这一块端的产品——别墅项目。所以我们今天请到的都是别墅开发商，包括资深的媒体人士。首先介绍一下今天到场的各位嘉宾，有些嘉宾还在路上没有赶过来。借这么一个机会，促进我们之间的交流，共享整个苏州别墅市场的资源和信息，包括一些话题。
首先这位是吴中地产的副总经理曾昌宇，他们的代表别墅项目有姑苏·桃花源，等会我们请曾总给我们介绍一下。旁边是华润·平门府的营销总监李瑞娟女士，这位是三江置业的副总经理晏建林，还有昂内房产的总经理蒋卫平、策划经理张平；香域项目销售经理管刑华；FM91.1《城市之声》的主持人林晓红，还有《现代苏州》杂志的记者张俊及《扬子晚报·扬子楼市》的编辑王妍，感谢大家参与我们这次《大话地产》。
今天我们推出这个别墅的研讨会，也是筹备了一段时间。今天也是有幸请到大家一起探讨我们整个苏州的别墅市场发展问题。就这个话题，首先给大家简单分析一下，整个宏观的市场形势。未来别墅类产品的土地供应将会停止。目前已取得土地待规划别墅的项目供应量有限，各项目结合新政的出台就自身的情况还要进行调整，开发进度放缓。供应量深受政策的影响，独栋别墅将更加稀缺，低密度项目都会集中在0.6—1.0容积率之间，多以联排，叠拼等产品为主线。
在产品的创新方面，联排别墅在住宅功能上得到提高，产品的设计和创新日益受到重视，产品类型也不断推陈出新。供应方面，放量将集中在2008年的下半年，别墅产品的稀缺性将更加明显。整个市场的需求状况是这样的，购房者更加注重别墅的收藏性和投资性。
苏州别墅的市场情况，请看PPT:首先是苏州别墅板块的分布，第二是各板块别墅项目特征，第三块是苏州别墅供应情况。就这些问题给大家做一下简单介绍。
首先是关于别墅板块的分布，大家看到我们整个区域的分布情况，苏州作为知名旅游城市，包括山水别墅的发展，别墅的特点得到了显著的体现。这是我们总结的各个板块，就是针对不同的板块，我们对它们的特征进行了一个浓缩，对整个物业类型市场认可的基本情况，我们做了一些概括。整个的苏州别墅的供应情况，可供销售的别墅总量达1941套，这也是超过历史记录的。这是分区域的独栋别墅和联排别墅，应该说在吴中、园区、相城区等这几个区域，别墅的放量在一季度得到了很大的体现。
这是我们对苏州独栋别墅情况的分析，预计应该在08年下半年，我们很多的别墅项目会上市，会达到3000套左右，将会达到历史的规模。这个是专门针对苏州别墅市场的下半年的情况做了一个分析，我们将来会出一个数据化的分析报告，给我们业界的人士作参考。独栋别墅呈现“两头小、中间大”的纺锤形。面积区间在200至250平方米之间的别墅，只占全部供应量的0.2%，300—350平方米之间的别墅供应，竞争也是非常激烈的，所以对我们开发商的压力非常的大。
这是我们关于独栋别墅的供应情况，这个图把我们整个别墅的面积做了一个统计，然后做了一个分析。除了独栋别墅，我们苏州的联排别墅的情况大致跟独栋别墅很相似，但是分布不是很均匀，我们分三块来统计它的情况，150—200平方米的联排别墅供应量，300—350平方米的联排别墅总计达到全部供应量的35.76%。
所以我们针对苏州别墅的销售情况，做了一个简要的分析：从它的销售特点上分析，首先从时空举例来说，位于城区内部可以作为居所的别墅，远比那些位于郊区适合度假的第二居所的别墅更抢手、销售业绩更好。其次从区域发展潜力和品质来说，品质高、配套完善、增值潜力大的区域的别墅远比品质低、配套缺乏、增值潜力弱的别墅好销售。再次从消费群的比重来说，购买户型面积适中，性价比高的客户群远比购买大面积、性价比不高的客户要多得多。2、项目选址分析，从城市发展和经济社会发展现状来看，有些地块根本就不适宜在现在开发别墅。3、开发商层面分析。4、从消费市场分析。这是我们对别墅市场存在的主要问题的总结，1、供求供应失衡，产品类型和品质与消费者实际需求已出现偏差。2、部分郊区别墅的选址上值得商榷，各地都有类似的情况。3、别墅品质有待进一步改进。
这是我们对别墅特征的一个总结，作为一个园林城市，园林别墅是我们整个苏州别墅区别于其他城市别墅的一个特色，它传承了苏州园林文化精神的生生不息的继往开来的特征。
这是我们把园林式的别墅做了一个一览表，这是部分的项目情况，不是很全。
刚才我也是把苏州的一些别墅的项目，包括苏州别墅市场一些发展的趋势以及问题，做了一个小结。本次《大话地产》是搜房网主办的第五届中国别墅节的预热会。将在7月份在北京举办这次活动。因为今年是奥运年，所以整个的别墅节也会有奥运情结在里面。所以我们整个的活动流程，以及一些专家学者的组织、邀请，现在的工作也在进行当中，我们也希望借助大话别墅这个主题研讨，让在座的各位更加了解并去北京参与我们的别墅节，和我们的学者专家，包括政府人士共同探讨别墅的发展之路。
这是我们历届别墅节的回顾，特别是去年第四届别墅节在上海举办。通过考察，对我们别墅的开发提供了很好的互动平台。今年我们在北京举办这次别墅节，来考察一些项目，来为大家提供更好的服务。
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