顾云昌:长三角房价回落快 苏州涨幅低于全国7.5%

苏州房天下  作者：   2006-03-27 09:28

[摘要] 在3月25日开幕的首届木渎住宅房产及商业房产展示会上，中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌先生参加了“‘千年古镇——木渎’房地产发展创新论坛”，发表了精辟观点。顾云昌：参加这样一个镇的论坛，我恐怕是有

在3月25日开幕的首届木渎住宅房产及商业房产展示会上，中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌先生参加了“‘千年古镇——木渎’房地产发展创新论坛”，发表 了 精辟观点。

顾云昌：
   参加这样一个镇的论坛，我恐怕是有史以来的次，好在木渎曾经是一个国家的首都，所以也是一个首都论坛。提起木渎，我心里就怦怦直跳，回想次到木渎是在公元1962年，44年前。在上大学的时候水彩画时期画画，老师带我们到了木渎，现在我自己的档案里还保留两张画，一张是灵岩寺的黄色的大门。另外木渎镇的一座拱桥，给我留下木渎的印象是44年前的印象，非常深刻。过去虽然是首都但是已经是历史，木渎已经进入非常富饶的发展阶段，是一个人文的木渎、富饶的木渎，山水的木渎。楼盘和楼市也是大家所关心的问题，所以今天就理性楼市和绿色楼盘发表一些看法。
   
顾云昌：

我们全社会对房地产给予了太多的盼望，地方政府通过房地产发展地方的财政，美化自己的家、自己的城市。开发商包括媒体在内希望通过房地产得到比较好的丰厚的回报，广大消费者、买房者希望通过房地产买到称心如意的楼盘。中国房地产业经过98年房改的促进，已经成为国民经济的重要支柱产业。这是中央领导反复强调的一句话，是一个消费热点。特别是去年“国八条”的洗礼，“国八条”的调控楼市，人们都在思考，今年的楼市会以一种什么态势？根据我个人的判断，中国的楼市经过“国八条”以后，已经取得了明显的成效。我们一个的目标就是稳定住房价格，通过“国八条”已经初步得到了实现。
  
因为2005年房价的涨幅是7.5%、7.6%，而04年涨幅是14.4%和15.2%，后者是商品住宅价格，房价涨幅恢复了一半。其中长三角为房价的回落做出了很大的贡献，长三角原来是房价涨的最快的，现在反而比的还低了，苏州的涨幅低于7.5%，上海、南京、杭州涨幅都非常低。但是占的的总量大概占了四分之一以上，所以对房价涨幅的回落发挥了重要的作用。
   
有人可能问，为什么非要搞宏观调控？不调怎么样？不调的话房价还是会涨，涨到一定时间泡沫越来越多，对楼市、经济会带来很大的影响。这个在上海可以看出来，应该说我们的宏观调控还是比较及时的。现在问题是宏观调控以后，的楼市怎么样？我的判断总体中国的楼市已经回暖。但是回暖的程度、速度各地是不一样的，这就是楼市的特点，地区差异大。
   
我们看到长三角楼市房价的涨幅基本稳定，上海房价去年6月份以后下降，这是长三角的态势，我们同时也看到北京的房价去年涨了19.2%，深圳的房价超过20%，还有其他一些城市房价也是在15%以上的涨幅。的房价市场发展的不平衡、有很大的差异性。
   
我们说总体上回暖的时候，我们看到上海的楼市还没有完全回暖，刚刚开始有点迹象，苏州也没有像人们预料的那样回暖，所以这次办房展会政府也是想把楼市回暖，走向正常的发展。就像记者刚才采访我一样，现在进入买房市场，如何看待买房市场？我认为买方市场应该作用健康房地产市场的一种常态。市场有分为两类，一个叫买方市场，一个叫卖方市场，买方市场是买家决定的市场，是供大于求的市场。而卖方市场是供不应求的市场，抢着买、排队买、不够卖，供不应求，一个健康的市场我觉得应该是买方市场。保持三个基本，供求总量基本平衡，用我的点供略大于求。二供求结构基本合理。三房价基本平稳。
   
什么房价是基本平稳的房价，房价的涨幅不要高于人均GDP的涨幅，不要高于人均可支配收入的涨幅。去年房价涨了7.5%、7.6%，人均GDP涨了9.9%，人均可支配收入涨了9.6%，房价涨幅低于收入涨幅，老百姓意见不会太大。
   
苏州去年涨幅要低于人均GDP，正进入一个人们能够接受的楼市房价，当然作为一个理性的楼市应该是买卖双方都理性，从买家来说理性的挑选、理性的投资、理性的选择，而不是别人买我也买，什么楼盘好看买了再说。作为卖家来说，不是一味的开发楼盘，房子匆匆忙忙的盖出来，对社会是不负责任的。
   
通过宏观调控我们发现，对房地产的认识加深了。房地产有两层功能，一层功能就是消费功能，生活必需品功能。第二个功能就是投资品的功能。房地产市场客观的存在两类需求，一类是消费需求，一类叫做投资需求。过去我们在很长一段时间里，比较强调的是消费需求，因为我们过去住的面积太小了。我们长期以来是处在“居者忧其屋”的状况，慢慢我们发展房地产业，使人们实现了“居者有其屋”，现在正在争取“居者优其屋”，这些概念突出一个功能就是人们的居住功能，满足消费需求。

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顾云昌：
   
我们消费分几个等级，一个是住房的生存需求，一个叫享受需求，一个叫发展需求，都是从住房的功能主要是讲消费需求。但是在市场经济以后，在全球经济一体化的前提下，我们发现房地产的需求、房地产产品具有另一种功能，就是投资功能。而房地产的过热不是由于消费需求造成的，而是由投资需求造成的。为什么上海房价在04年三季度到05年一季度有将近30%的增长，人们形容上海的增长是涨疯了，这是投资需求在起作用所以房地产泡沫，主要是因为投资需求大量的出现、比例的出现导致了泡沫的产生。
   
这时候人们意识到，原来房地产很好的拉动市场、改善经济，也会带来反面的作用，就是会导致泡沫的产生，对整个金融、经济运营带来了危机、不安定。房地产不仅是国际的重点，也是国家经济运作的重点，我们对这方面必须有清醒的认识。房地产的发展对拉动地方经济、中央经济都有很大的好处，这其中我们既要看到积极的一面，也要看到消极的一面。
   
通过宏观调控以后，我们更加认清楚房地产市场的运作、规律性、特点以及它所发挥得作用。房地产市场的理性发展必须充分认识到消费需求和投资需求量者的关系。必须处理好这两者的关系，处理不好就会出纰漏，搞好了会各得其所，经济也发展了，老百姓住房也改善了，这是件好事。
   
现在社会上出现了很多议论，主要是三大方面：上学难、看病贵、房价高。排位的次序把我们排在老三，今年我们两会的焦点已经放在第三位了，不像去年是位，如何看待房地产的发展，有一条是肯定的，就是最近总书记讲的，我们要毫不动摇的坚持改革的方向和进一步坚定改革的决心和信心，不能因为房地产市场出现了一些问题，或者在解决住房问题过程中社会上出现了一些不满的情绪，前一时期看了著名的社会学家写的文章，引用了房地产对社会、医疗的看法，他说“房改把钱包掏空，教改把两老逼疯，医改把你早点送终。”表达了社会对这三项改革出现的问题和情绪，当然我不想评论教改和医改，我只想评论一下房改，尽管有人说房改把钱包掏空，但是我们如何把我们的改革坚定不移的坚持下去。的确，对许多家庭来说，买了房家里没有多少钱了，像我们这个年龄的人如果没有100万不会买50万一套的房子，对我们年轻人有50万就有可能买50万的房子，80年代的年轻人有20万就敢买100万的房子，消费理念不一样，好多家庭就必须要把钱包掏空。
   
但是我要问一下，把钱包掏空以后，钱没有打水漂，换成房子了，改善居住环境了，拉动经济增长了。如果我们不买房GDP不会有那么大的高增长，我们GDP两到三个百分点是房地产相关产业拉动的。更主要的一点我买了房子不是打水漂了，房价还在慢慢涨，增值、保值了，把货币换成财产没有损失掉，我们没有穷，你还是百万富翁。所以我认为这句话也没有说对，本意是想批评房改，实际上表扬了房改。所以总书记为什么提出坚定改革的方向、坚定改革的信心和决定。我们房地产发展的道路没错，没有房改就没有今天的房地产市场，中国的经济也不会像现在这样的发展，老百姓不会有这么大的进步，苏州的面貌也不会像今天改变的这么快。
   
反过来说，我们应该反思一下，我们改革和市场过程中存在的不足，比如刚才讲到的，我们对市场的把握，刚才讲了两个方面：一是住房的问题是一个居住消费品满足程度不够，随着社会市场经济的展开，贫富差距的拉大，有一部分人富起来了，还有一部分人还是住在很差的房子里。但是有一种情绪，如何来满足他？我们发现，在社会保障方面还不够，我们精力主要放在了市场调控方面，各级政府对经济适用住房的投资、管理还不够，房地产把其他方面应得的钱拿出一部分、拿出相当的比例来满足中低收入家庭、低收入家庭的居住需求，这样会更好一点，对房价的呼声也不会这么强烈，也不会出了“房改把钱包掏空”这样的话，这是我们应该反思的。
   
所以今天论坛应该从政府层面进一步加大对社会保障型的住房，投入和管理。
   
第二方面，对房地产市场中第二个概念，投资需求的概念。我觉得我们要加深对它的理解，为什么中国的楼市会出现泡沫？而且这个泡沫不出在新疆、东北，而出在上海、长三角，是长三角政府管理水平低，是苏州市长没能力、区长没能力吗？我认为谈不上，楼市发展和整个金融的发展投资环境是连在一起的。中国的情况现在如何大家都知道，利率很低，股市五六年的大熊市现在刚刚复苏，老百姓没有投资渠道。发现房地产是个很好的投资或者是储蓄的标的物。很多人是为了投资的，有了钱到北京来买房子，钱大麻袋一装买十套别墅，因为没有投资渠道所以买楼，这是一个极端的例子。我们老百姓有了钱光存银行不行，就投资房地产。根据世界各国的经验，买房子等于买股票、债券、等于存银行。世界各国的房地产市场热的时候往往是资本市场的利率走低的时候，世界各国的经验都表明，资本市场、特别是美国十年的利率表明，美国的格林斯潘实际上也是调控了房地产市场，经济低迷时候降息，降到利率点，使人们感觉到这时候买房子最合适，买房子和股市一样，当发现买房投资利率高于利率市场，人们都去买房子，这是一种规律性的东西。我们中国多少年利率低迷的市场必然促进房地产市场的繁荣。
   
长三角地区是经济发展最快的地方，已经达到了人均GDP7000多美元，超过北京了。必然导致房地产的兴旺。所以房地产市场在长三角、上海首先热起来，产生泡沫和资本的流动是紧密相连的，和我们现在经济繁荣和资本市场是联系在一起，我们从中国的楼市发展认识到房地产市场不是孤立的，房地产市场如果出问题，和整个金融投资环境是连在一起的。所以房地产健康发展必须是整个经济运营，特别是、资本市场利率等等相辅相成的这样的关系。

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顾云昌：
   
我们开发商关心的是融资问题，现在我们融资方面有许多障碍，开发商要借钱的时候，银行不能借，因为四证不全。真正从宏观考虑房地产业，应该考虑整个金融投资和房地产之间的关系，如何使房地产市场理性发展，除了刚才说的一些情况外，整个的金融投资环境是紧密相连，但是这是客观事实。在这样的情况下，国家采取“国八条”，主要一条就是遏制炒作需求，房地产市场的带动是刚性的，必然导致供不应求，房价上涨，为了防止泡沫的扩大、价格的增长，所以“国八条”重点遏制炒作需求，但是我们又发现了“国八条”出台不久，撤离了上海楼市、撤离了浙江楼市、撤离了苏州楼市，深圳楼市开始炒了，有些楼市开始投入，为什么？尽管有营业税，两年以内交易要收全额的营业税，两年以后收差额的营业税，但是即使收这样那样的税费，他的损失要比赚到的钱多，如果发现深圳是20%的上升，他还会比较我到底炒不炒楼，投资不投资，和资本市场利率连在一起，和税收的数目连在一起，所以当人们醒悟过来以后还是继续投资、投机。所以这个问题要考虑它的投资、投机功能对楼市的影响。不是说今天撤离以后就没事了，所以说宏观调控是长期的，整个楼市总是在供大与求、供不应求和供求平衡之间前进。我们的理想状况是供大与求，是买方市场，大家买房更加理性，投资者也更加理性。
   
比如广东楼市过去七八年中都是供大与求的市场，竞争比较激烈，所以我曾经说广州的楼市是“三个代表”楼市，老百姓收入很高、房价很低，广大群众没有意见。对开发商来说很辛苦，但是提高了素质、增强了竞争能力，而且在这样竞争的情况下，必然把楼盘品质提高，楼盘品质高了，价格低了，开发商有了，“三个代表”。所以一个理性的市场应该是供略大于求的市场，如何营造这样的市场有很多难处，一是和我们金融投资环境有关系，如果仍然是导致很多人流入房地产市场，仍然股市不好，银行利率很低的话，这种状况很难改变。
   
另外取决各个地方当地土地的供求关系，土地的供求量造成当地楼盘是供大与求还是供不应求，如果能做到适度的放量，能做到适度提前的土地供应量，导致楼市始终处于供大于求的状况，楼市就会健康的发展。当然这考验各级政府土地的调控能力。房地产市场冷热在经济，关键在土地。开发商就是要认识这样的内涵、这样的规律，对市场有个判断，因为市场经济是一个扭秧歌的经济，什么叫扭秧歌？5656161…少了少了多了多”，什么时候少了你来卖楼，肯定卖个好价钱，所以要把握好市场经济发展态势、掌握国家政策，就无往不胜。因为发展是的，平衡是相对的。扭秧歌步子太大会摔跤的，要小步前进，把握规律就会无往不胜。
   
第二个题目是关于“绿色楼盘”，什么是绿色楼盘？我觉得绿色楼盘应该有三层意思，个概念是舒适健康。第二个概念是资源节约。第三个概念是环境友好。比如我们是山水木渎，我们楼盘的开发不能破坏木渎的山水，而且要增长文化的色彩，对整个木渎镇的环境是友好的。
   
总书记提出节能省地型住宅，国家提出资源节约环境优化的决策，在房地产中要充分体现出来，但是遗憾的是我们前几年比较多的追求发展的速度，而忽视了质量，楼盘发展很快了，绿色的概念没有很好的贯彻。可能追求舒适了，但不一定健康，追求了舒适、健康不一定注重资源节约、环境友好。如何把这三个环节结合起来，是提倡健康住宅的概念。

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顾云昌：
   
下面我想具体谈一谈违背绿色概念、不符合绿色地产、节能省地的一些状态。这几年楼盘品质有很大的提升，景观做的好不好观好不好，但是我们比较注重外表，欧陆风格、意大利风情等等，但是对内在品质的提升没有过多的注意，我们的重心应该放在一个地方，就是要强调由内而外的美，要做好本身楼盘的品质，我现在发展我们房地产的产品当中有几个毛病，个毛病叫做肥胖症，就是我们的房型做的越来越大，人们追求比较大的房子，过去我们苦惯了，小惯了，现在大一点是可以理解的，但是我们一下子扩大了很多，浪费了许多面积，三房两厅110、120平方米就可以做得不错。我在北京看到两房两厅做了160，面宽都是5米。这种和我们盲目追求大面积有关系，仔细想想这是对社会、对消费者不负责任的。对省地，对节能，盖房子的比将来以后电的能耗要多得多，我到欧洲去看，北欧国家人家的是人均GDP30000美元的水平，就木渎来说7000多也是领先的水平之一。
   
所以这种肥胖症是违背了绿色、节能省地的概念。而且现在消费者中等收入家庭针对他们需求要把套型做的小一点，我主张做的小一点，精一点。从奥地利回来一个客商，他在奥地利买了一套房子，五口之家买了110平，他说不是我买不起，是买不着。国家的土地资源希望把楼盘做小。卖得的110、120，足够了，三口之家。
   
我们现在平均每人26平方米，到2020年提出30到35平米，我们不要把钱放在大面积上，要放在本身功能改善上，这是一个重点，而且套型设计上，有一个问题，住的很豪华、很漂亮，但是功能分布不合理，比如说明显缺少衣帽柜，这方面考虑很少。有些没用的放在那里浪费。客厅做的很大，客厅是接待客人的，但是一年接待几次正规的客人呢？面积浪费了。所以我们的产品要在内部品质上下功夫。
   
其次，主要是套型结构问题，套型面积过大，在这方面请大家多做文章，我们富裕起来的苏州、木渎，希望大家不要贪大，要做精、做细、做好。
   
第二，我们的房子普遍存在免疫力低下的情况。夏天太阳一照家里火热，冬天西北分一吹，家里很凉，房子没有抵抗力，没有做保温、节能措施，我们现在盖的房子90%都不节能，房子很漂亮。我们花了那么多钱，家里的热舒适度一点都不好，冬天到南方跟人握手手都是冰冷的。北方人手都是热的。所以花了那么多钱为什么不把热舒适度提高呢？这就是免疫力很低下，内在的品质差就差在这，所以我建议我们一定要在提高免疫力上做文章，提高房屋的舒适度。
   
中央提出节能省地是非常及时、非常迫切的，我们现在开发商还没有把视线集中在这里。希望以后一定要做好楼盘，克服免疫力低下症，具体做法大家都会知道。
   
总之，我觉得整个中国楼市正处于一个转变时期，我们市场环境起了变化，我们的楼盘打造上也应该起变化，使我们的产品更加适应我们的市场。我另外还主张，盖房就要盖好房，要盖百年建筑。最近有人跟我提出，说我这个楼盘是不被市场调控的楼盘，什么叫“不被市场调控的楼盘”？什么调控政策对我楼盘都是没有用的，因为定位准确，楼盘品质好，任何时候都有买方购买。希望各位在座的楼盘以后开发楼盘都会成为“不被调控的楼盘”，谢谢大家！