杭州大平层该如何选不踩坑？有钱人的购房逻辑和你想的不一样

大平层也被称为“扁平化别墅”或“平墅”。产品特性 ：居住空间“扁平化”、社区配套“高端化”、景观资源“集中化”、生活“私密化”、室内空间“家庭化”。将别墅的设计理念突破性的引入大平层豪宅中，成为颠覆传统的至极表达，是新一代豪宅的价值取向。从市场分布来看，杭州大平层项目主要集中在“钱江新城”、“钱江世纪城”、“西湖湖滨银泰”等城市核心，代表性的项目主要有钱塘公馆、迪凯金座、观雲钱塘城、嘉里中心逸庐等。

▲钱塘公馆

20世纪20、30年代，最早的平层大宅兴起于巴黎，之后就在欧洲大热，并在美国迎来较高，作品如美国纽约大平层One57。2002年平层大宅的概念开始走进内地。这个时候，北京、上海、深圳诞生了多个经典作品，如深圳湾壹号、上海汤臣一品。这些建筑的建筑风格、户型设计等方面各有千秋，少有不变的共同点——皆在城市核心。这个共同点，同样适用于杭州大平层市场。

大平层应该怎么选？大平层按照土地属性可以分为以下六类。第三到第六类，购买时要特别小心。

第一类是商住地与住宅围合在同一个小区里面，跟住宅享受同样的园林景观和会所，我们称之为原生大平层。这一类大平层有极高的居住体验，市场接受度普遍较高，但很稀缺。只有杭州壹号院、江河鸣翠、御滨府、天瑄城等少量在售。处于城市核心地段的此类大平层未来有很大的增值潜力。

▲杭州壹号院

▲江河鸣翠案例：2020年12月，位于艮北的越秀天萃名邸大平层开盘，当日去化60%，均价28000/㎡，因为板块内还有众多大面积改善需求的客户。而去年11月成交了一套低楼层的二手大平层300方五房，买入价794万，单价26500/方，卖出价912万，单价30400/㎡，涨幅15%，客户是地缘改善的需求，因为天萃名邸是住宅式围合原生设计，在冷行情下，仍然具有流动性和增值性。天萃名邸的住宅从44300/㎡涨到了50000/㎡涨幅13%，大平层从26500/㎡涨到了30400/㎡涨幅15%，其大平层的涨幅居然超过了住宅。天萃名邸还只属于区域性的大平层，试想一下，如果是处于城市核心地段的大平层，加上豪宅的开发商、豪宅的产品，是不是更加具有增值和流动的属性呢？

▲天萃名邸

第二类是纯商社区类大平层，户型和住宅一样1梯1户或2梯2户布局，同时也按围合式小区设计，居住客群比较纯粹。部分是自带有综合体，有商场、地铁，居住体验也很好。例如：江与河、钱潮鸣翠、滨悦城等，以近两年的成交记录看，市场接受度也颇高。

▲江与河

▲钱潮鸣翠

第三类是纯商公寓式大平层，通常只有单独的一两幢建造而成，由于18年出台的“限酒令”规定未明确建设为酒店式公寓的类住宅，300方以下不能分割到户。再加上这几年住宅的“双限”政策和“限墅令”的实施，导致出现了很多300方以上大平层。公寓式大平层还是纯公寓性质，没有小区环境，或者有小区环境但楼幢排布比较混乱。

公寓式大平层▲叄拾浔

公寓式大平层▲大音金座

第四类是写字楼式大平层，由单独一两幢写字楼或烂尾楼去改造。一层3到6户，南北不通，和第三类一样，没有小区环境，老人孩子想要散个步，楼下就是马路。上班写字楼，下班还是在写字楼。目前二手市场上此类大平层是比较难卖的。

改造式大平层▲朝龙会

改造式大平层▲华鸿都会公馆

第五类是小公寓改造式大平层，由小公寓的其中几层改造成大平层，和第四类一样，一层好几户，南北不通，并且一户有多本产证。有些大平层会和小公寓共用电梯，比较杂乱。

小公寓改造式大平层▲潮鸿

第六类是村集留用地大平层，按规定村集留用地51%需要自持，一般会建造为酒店或者写字楼等经营性用房，10%作为村里的分红；只有49%可售，可建为大平层。而村里的写字楼大部分档次都很低，地面和地下都连通，写字楼和大平层共用一个园区，未来客群比较混乱，并且房子要结顶后才能出预售证网签。

村集留用地大平层▲西溪未来大观

目前市面上出现较多的是第三到第六类大平层，产品参差不齐，虽然在装修上比住宅会好很多，但未来的升值潜力和流动性通常会比较差，购买此类大平层的人需要更加专业的判断。

大平层的购买逻辑

大平层源头逻辑就是自住型豪宅产品。所以我们把判断优质豪宅主逻辑：豪宅地段+豪宅产品+豪宅开发商，运用到大平层也是适用的，在纯豪宅产品定位里如上稀缺性景观，那产品后期爆发力就特别强了。

一、豪宅地段现杭州主流的豪宅地段基本在拥江两岸，根据瑞达斯过去一年（2021.7-2022.6）的统计报告，成交的大平层TOP10里奥体、江河汇各占3席。对于大平层与豪宅来说，豪宅地段是产品保值的最重要的角度，所以城市核心主流豪宅地段还是最为安全的。

建筑，是生活的容器。纵观大平层买家，从来都不是买“更多的钢筋+更多的水泥=更大的房子”，而是买大平层的社交方式和城市新兴生活方式。现代生活，离不开交流，更离不开更高质量的交流。让生活方式始于房子、起于圈层、载于配套、收于人居文化。所以，大平层的较后一个关键词是：圈层生活氛围。如果，某个大平层产品能够同时满足城市基因、景观视野、城市生活氛围这三个条件，必将为城市精英们带来全新而非凡的生活体验，成为他们的置业优选。并且，他们更懂得，生活本身就是一门艺术。一方面，在家门口就可享受一切，香浓的咖啡，一等的商务环境、健身运动的场所、便利的交通、各种完善的配套；另一方面，还有现代人最需要的社交平台，让建筑不再是冰冷的房子，而是一种有连接、有情感、有温度的社区。

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二、豪宅产品是否原生类住宅大平层几乎是判断优质大平层最重要指标。2013年一路之隔的万象城悦玺和东方君悦都是卖3万多，但如今一个8万，一个4万，天壤之别。

东方君悦为单独2幢写字楼改建，无小区，客户反馈说回家还是像在写字楼。面积60-190m²，无燃气无地暖无阳台，一层18户，有多个酒店，客群混乱，11年首开均价4万，现二手房小户型3万，190m²大户型4万。

▲东方君悦

▲东方君悦贝壳价格

万象城悦玺是完全按住宅的标准来设计，围合小区有实体围墙，具有浓厚居住氛围。同时，悦玺石材干挂，装修标准高，邱德光风格审美仍是一线。现在售二手小户型4万，155/185m²6万，315m²大户型8万增值2.6倍，年均增长率28%，是杭州保值增值最高的商业大平层。

▲万象城悦玺

▲万象城悦玺贝壳挂牌价

▲万象城悦玺314方设计风格

▲万象城悦玺314方户型图三、豪宅开发商产品整体设计审美最能能否落地，最终看品质兑现能力。这个逻辑线更多看操盘开发商。TOP10的大平层里，滨江基因就独占了6席，融创2席，绿城1席。其中不少为合作开发，像壹号院为融创、滨江、信达，滨融府为滨江、融创、金昌启亚，江河鸣翠为绿城、滨江、平安，这些都是大家耳熟能详的豪宅开发商。作为300方起步的产品，大平层从立项时，定位就是豪宅，然而不是所有开发商都有豪宅基因。不是请几个大师设计团队，凑一堆奢侈品牌就叫豪宅产品的，有没有丰富的豪宅开发经验对于产品兑现至关重要。在住宅限价大背景下，商业大平层肯定会成为富人自住重要选择，现杭州市场上有100多个良莠不齐的项目，确实较为难选。可以按豪宅地段，豪宅产品、豪宅开发商这三点来对照，标准以上的基本会在安全线内，相信对您决策也会有一定的参考价值。

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有钱人的购房逻辑和你想的不一样

很多人刚入杭州，没社保没落户或者有社保年限短，在红盘越来越难摇的如今，很多人会想着看看板块的二手房但又怕高位接盘做了接盘侠。

但有钱人和你想的不一样：比如买一套杭州壹号院的二手房182方需要2000万，小孩就读的是杭州教育水平一般的奥体小学（相对第一梯队学区）。而有钱人会想着在奥体花上1500万入手一套300平的的大平层，加上贝赛斯学校，外加上一辆保时捷。不但让家人住的更舒服，开的更好，孩子的教育和视野也更好，而且邻居圈层的资源更优质，对自己的事业也更有帮助。

对于社保年限短的新杭州人，红盘豪宅住宅几乎是和他绝缘的。我们统计2022年共15个红盘，开盘触发社保23次，红盘豪宅主要分布在钱江新城、望江、钱江世纪城、申花这些区域，无房户平均需要社保年限为8年，有房户平均需要社保年限为11.35年，平均中签率仅为10.04%。杭州2022年触发社保楼盘：

为什么说大平层是千金买邻？

相对住宅的一个小区里可能有各种参差不齐的人员流动，很多小区的租客可能比业主还要多。而大平层基本都是大面积为主，户型比较纯粹，都是一两千万的房子， 一个城市的翘楚精英、医生、老师、企业家、公司高管等等在同一个小区相遇。

一个好的小区可以提供更好的圈层，有什么事，邻里之间打个招呼，很多机会就会出来。大平层不仅在居住上给家人带来终极改善，同时在生意场上也会带来更多的帮助。    

 商业大平层好转手吗？

由于大平层在杭州二手房市场上并不太会像住宅一样引起高度的关注，很多人根深蒂固的认为大平层不好转手。

其实不然。

我们可以看到，像深圳、广州、上海都有非常多的鲜活案例，大家耳熟能详的深圳湾一号。2013年首开均价11万，目前二手挂牌价26.5万，成交均价24.5万/㎡，8年增长122%，二手价格是周边住宅的2倍。

广州小蛮腰旁边的合景天銮2011年首开卖5万，目前二手房成交价在15.5万。10年增长2.1倍，周边最贵的二手住宅价格18万，远超二手住宅平均价格。

去年位于杭州钱江新城的城市之星总共挂牌了12套大平层，成交了9套。万象城的悦玺，挂牌9套，成交了7套。可以看到，作为城市核心地段的核心资产，在二手市场上仍然是值得追捧的。

优质的大平层是值得长期持有的价值投资

滨江华家池、城市之星属于杭州早期的大平层项目，其中滨江华家池项目历史销售均价为3.3万/㎡，目前二手挂牌价已达7.7万。

滨江城市之星历史售价3.36万/㎡，目前挂牌价7万，在全球通胀的时代背景之下，优质大平层可以作为一种稳定的资产配置手段，是值得长期持有的价值投资，相比股票、期货等，其投资属性是安全、稳定、高收益的。

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为什么说大平层是终极改善梦想？

因为限价，很多城市的户型都变成越做越小的趋势，大多不过200多方，超过300方的住宅寥寥无几。像申花桥西去年统计可售的房源4574套，但大部分都是小面积产品，180方以上只有670套，占15%。

其二，因为限价，许多住宅的品质标准已不如大平层：这是一个略无奈的现实。限价政策之下，哪怕卖六七万的豪宅，也被迫只能在地价、成本、售价和利润之间寻求平衡，而无法如阳光海岸、蓝色钱江、武林壹号等产品一样不计成本做好品质。而现在的大平层不管地段、户型、装修、设计风格都把住宅甩开一大截。

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商业大平层的水电费比住宅更贵吗？

先说结论，确实会贵一点，但一年也就贵了八千到一万五，非常有限。相比于六至七折的二手房系数，省下来钱都够交几百年的水电费。这里有一个一家三口使用成本的估算表格。

大户型的豪宅，不管商业还是住宅，商水商电和民用水电都是阶梯式的，都按顶格来算，一年开三个月的地暖。如果都是300方面积，一年的水电燃气大概相差8000多元，住宅是21000，大平层是29000；如果是不通燃气则相差15000。这样来看是不是水电费还是很有限的，跟房价比起来只是一个零头，买大平层关注的是更多是地段、户型、装修、物业等等。水电燃气可以打消顾虑，不必在意。

大平层不通燃气可以买吗？

现在主流的大平层都不承诺通燃气，但有些已经在21年9月政策前批下来，并跟燃气公司签过合同的实现概率会大很多。即使最后没通燃气，也有很成熟的解决方案，用空调、电机带动水地暖，使用上跟燃气锅炉、水电暖没有区别。

目前电磁炉技术已经非常的先进，很多人对于电磁炉的印象还停留在宿舍里面小小的几百块钱的东西，但嘉格纳的电磁灶要五万块钱，热效率非常高，达到96%，而普通的燃气灶热效率在45%。

为什么在中国女性的肺癌发生率比男性高？因为女性长期在厨房里被不完全燃烧的一氧化碳所侵袭。燃气灶一半的热量丢失，做饭如烤火，女孩子们护肤护手很贵，下个厨房还得带着手套，就怕油烟伤手。

因为嘉格纳电磁灶热效率高，快炒青菜不会变黄，炖种红烧肉更酥烂，还能颠勺。现在国外虽然不爆炒，但也逐步淘汰了燃气灶，改用更健康更安全的电磁灶。就像这几年国内逐步去接受洗碗机烘干机一样，但老一辈人可能还是觉得手洗干净，这是一种生活观念的改变。因此，就算大平层不通燃气，也对我们正常的生活不会产生任何的影响。

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商服用地相关政策趋向严格，未来最小分割单元升至800㎡从政策出台的方向来看，政府对“类住宅”产品不断进行规范，希望引导商服用地回归产业属性。2018年4月禁止小面积公寓，将商服用地的最小分割单元升至300㎡；2021年7月禁止沿街布置商墅；同年9月又明确叫停商业大平层通燃气的现象。去年第三批集中供地中，商服用地最小分割单元升至800㎡，意味着未来300㎡商业大平层将在市场绝迹。从总价来看，800㎡产品的总价可能是目前大平层总价的2倍以上，这或将成为一个不小的置业门槛，未来800㎡产品的市场接受度还有待商榷。图：杭州规范商服用地的政策一览

数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理