距离2021年结束只剩下9周了，已经进入了倒计时。
而最近楼市里的声音却又不绝于耳，一边是楼市调控政策持续不断收紧，一边是“限跌令”和稳楼市政策不断出台，攻防转换非常之快。
简单来说，目前房地产市场不断有坏消息传出，也不断有利好消息传出。因为无法清楚地判断未来楼市的发展和房价的走势，这就让很多人不知所措了，那么苏州楼市到底会怎样呢？
我们先来看下最近楼市里刮得的几阵风：
1、房产税的政策推进
这个事情发生已经有一段日子了，之所以现在才说，还是本着让子弹飞一会儿的心思。
事情还要从10月16日央媒《求是》杂志发表的一篇重要文章——《扎实推动共同富裕》说起，其中提到：
一、要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作；二、要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财政性收入。什么意思呢？不同于以往的小打小闹，这次是要动真格的，因为紧接着这几周关于房产税的声音就没有断过，尤其是10月23日这一锤定音的决定：
10月23日，人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定获通过。
先画个重点——“因城施策”。
房产税要落地肯定是铁板上钉钉了，现在基本就是等具体的一些细节公布，如试点城市、试点政策、试点税率及税率方式等这些细节了。
那么先说几个大家最关心的问题：
·房产税试点城市是哪些？苏州在列吗？
·哪些房产要征收？
·房产税来了，房价是不是会大降？
·现在应不应该赶紧把房子抛售？
①关于试点城市。
《中信证券》预测版本：
房地产税试点工作预计将采用一次授权、分批执行的思路推进。试点城市将考虑区域统筹布局，名单或将于今年年底公布，而征收工作预计将分批次落地，上海、重庆、深圳、海南料将成为首批试点征收区域。土地出让金高的城市，成为试点的可能性大。主要观察税收和土地金之间的平衡效果。上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南成为试点可能性高。，可能是选择部分经济发达的地区，比如济南、南京、上海、杭州、广州、深圳等地。第二，可能是过去一段时间房价上涨较快的城市，比如深圳、杭州、上海等地。第三，可能要考虑到土地出让金收入比较高的城市，比如苏州、杭州、上海等地，看看房地产税收和土地出让金之间的平衡效果。第四，可能还是有较好纳税基础的城市，比如上海、重庆，已经试点过房产税的城市。综上，苏州在不在首批试点城市之列，还真不好说，但是苏州会被征收房产税，是肯定的，只是早与晚的差别。
②关于房产税的征收范围
10月23日的财联社新闻中其实讲得很明白了，房产税改革试点地区征收对象为居住用地和非居住用地等各类房产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
也就是说，只要是拥有商品属性的房屋类别吗，不管是独栋别墅高端公寓、，还是市区里的老破小、安置房，还有写字楼、商铺等，统统都是要征收房产税的，无一例外；
③关于房产税与房价下降之间的逻辑关系
先说下常规大众对于房地产税会导致房价下降的逻辑：房产税实施→买房成本增加→买二套、三套房的需求减少，同时拥有多套房的人会考虑抛售→需求减少＆供应增加→房价下降。
乍看没毛病，但仔细推敲，实际情况并非这么简单。
这条逻辑线中最重要的，就是标红的部分，即经济学中常说到的影响价格的两大因素之一的——供需关系。
而影响商品价格只有两个根本因素：一是供求关系，二是货币供应，仅仅是一个房产税，能改变整个商品房市场的供求关系吗？还不至于，所以这俩之间真不是必然相关。
现在我们看到的苏州市面上很多二手房降价，甚至是骤降，主要还是因为房东的心态。
④现在要不要把手里的房子赶紧抛售？
这个问题其实算是上面几个问题的最终结果。，苏州虽然不在之前披露的首批试点城市之列，但是作为最强经济地级市＋新一线城市＋今年建部实行土地出让两集中的试点城市，苏州被试点是早晚的事，提前做好准备总归没错；
第二，虽然房产税与房价下降没有直接逻辑关系，但是多多少少会对房价产生一部分影响；
第三，这也是最重要的一点，房产税一旦开征，手里有多套房产的人，一定会面临不低的税费。
早在10年前，就已经在上海和重庆分别试点，假设以这两个城市的任意一个为标准，税费也不低。上海采用的税率为0.4％、0.6％两档税率，而重庆采用的税率为0.5％、1％、1.2％三档税率。
所以关于这个问题，我们的建议是：如果你手头只有一两套房，不必太过焦虑，没什么大影响，着重考虑如何优化自己的资产结构；如果你手头有多套房，该出手时就出手，建议尽早卖掉手里的非核心区房产，置换成核心区的两套豪宅，完成资产优化。
2、的风雨飘摇
关于已经是老生常谈了，之前就有不少的大V文章说，要凉凉，事实呢？看看近一年园区、姑苏区、狮山的优质，尽管现在的楼市都这样了，房价依旧……你懂的。
之所以再提，是因为最近教育部公布了一则重要文件：
1.扩大学位供给，确保“应入尽入”、就近入学；
2.2021年起，鼓励有条件的地方，仅凭居住证入学；
3.2020年起，符合条件的随迁子女与当地户籍的学生都可以报名民办学校，录取机会均等；
4.对随迁子女和当地户籍学生实行混合编班、统一管理，在教育教学、日常管理和评优评先中一视同仁、平等对待
是为了抑制？会不会抑制呢？
要回答这个问题其实很简单，首先先看文件颁发的部门——教育部，中国向来讲究在其位、谋其政，一个教育部所管辖的必然是与教育相关的，房地产对它来说跨界了。
所以这则文件的目的绝不是为了抑制，而是为了促进教育公平。
那么会不会起到抑制的作用呢？个人认为，影响甚微，因为起码目前苏州每年的情况大致都是——学位分配和应入学生源数量是前者少于后者的，只有这么多学位，但有这么多学生，怎么办？肯定还是有房产证的优先啊。
而且不要忘了，之所以会有高低，本质上是教育水平或者说教育资源有高低，所以只要教育资源一天不能公平地满足所有人，的价值基本就会一直坚挺。
3、房贷的变换莫测
另外一个最近消息铺天盖地传的就是房贷政策了，那么事实究竟是怎样呢？
先看大的市场方面，的确是政策利好频传：
·9月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，是2009年以来94次例会中首次提及房地产内容，指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”；
·9月29日，央行联合银保监会召开房地产金融工作座谈会，对金融部门实施房地产金融审慎管理的提法由原来的“持续加强”、“深化”转为“准确把握和执行好”；
·10月15日，央行在第三季度金融统计数据新闻发布会上，针对房贷问题进一步指出，“因房价上涨过快而导致房贷投放受到约束的城市，房价回稳后，房贷供需关系也将回归正常。”
·10月20日，2021金融街论坛年会开幕，针对房地产市场问题，刘鹤副总理表示“房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”，进一步向市场释放稳定信号。
很明显，高层对于房地产的态度是在转变的，虽然还是那个“房住不炒”大方向不变，但是对待房贷这块的态度并不像之前那么强硬地“一刀切”了，现在是更加的温和，用央行的话说——逐渐回归正常。
所以近期苏州市场上的房贷情况也是一直在转好，据统计，11月苏州房贷利率如下：
整体向好，跟上月相比，有两个很明显的变化：
①房贷利率整体降了！首套首贷仅5.6％起，而且5字头的银行还不在少数，大约占了一半，二套贷款利率整体降至6.5％以下；
②放贷周期明显缩短！大部分银行都由之前的不确定、没额度，转为现在的1-2个月、年底或明年初，放款周期大幅缩减。
4、开发商的自救
恒大的风波尚未过，最近阳光城和佳兆业又接连不太平。现在这个时候不仅对购房者是个挑战，对于开发商更是，对于有些开发商来说，可能已经到了生死攸关的时候。
但是对于开发商融资这块，央行近期刚刚释放了一则大利好！
11月1日，《中国金融时报》消息称：部分地区人民银行分行支行开始对房地产信贷进行窗口指导。这可是一个重大信号。对房地产行业而言，这可是极为罕见的待遇。意味着央行将直接对房地产这块下达行政指令。百度百科的解释是：中央银行根据产业行情，物价变动趋势和金融市场动向，规定商业银行的贷款重点投向和贷款变动数量，以保证经济中优先发展部门的资金需要。
结合最近的高层约谈多家头部开发商、如今开发商们面临的困境、以及中国金融时报的评述，基本可以得出这个结论：这次针对房地产行业贷款的“窗口指导”，是鼓励发放贷款。
也就是说，房地产的“政策底”出现了，接下来楼市很可能会逐渐回暖，宏观救市的预期已经出现，楼市重新回到宽松周期也并非不可能。
除此之外，在2021金融街论坛年会上，郭树清也明确表示“随着人民群众对美好生活需要日益增长，建筑业拥有广阔的发展前景。当前，实施城市生态修复、加强城镇老旧小区改造等都已纳入城市更新行动。……今后几十年，建筑业都还将是一个支柱产业”。
因此，尽管当前房地产市场整体处于调整通道，但从中长期来看，随着新型城镇化进程不断推进、城市更新行动的不断落实，房地产的市场规模仍在，房地产行业乃至建筑业仍然具有广阔的发展空间。
以为楼市要彻底凉凉的心思，真的可以歇歇了。
楼市流丽2021-11-09 18:24:19
