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楼市再迎巨变!中央憋了5年的大招要出了···

苏州特价房 2018-03-07 09:30:24


开路的先锋,要打破旧的规则” ——《苦行僧》 GAI

1998年,那是中国房地产的“风陵渡口”。

国务院的一纸文件 ——《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)随即终结了新中国成立以来,实施近半个世纪的“住房分配”制度,开启了一个波澜壮阔的“造富”时代,同时,亦造就了一个庞大的“有产”阶层;

如今,中国的房地产就犹如一辆超速狂奔了20年的车,再度来到了命运的“渡口”;

当下,摆在政府面前的有三条路可走,

第一条路,像前些年那样,继续小修小补、敲敲打打,能撑一天是一天。

第二条路,把车子彻底砸了,扔进废品站;

第三条路,在保持整体不散架的情况下,把能换的零部件全换了,亦可以称为“旧瓶装新酒”。

相比较而言,第一条路最好走,不过,最终下场却是车毁人亡;第二条路最解气,但显然也最不负责;

第三条路的终点最让人满意,不过需要勇气(打破旧规则),更需要高超的技巧(不至于失败崩盘);

去年,经过多方权衡之后,政府最终选择了那条最难走的路 —— 第三条路;

所以,“房子是用来住的不是用来炒的”被大声喊了出来;“房地产长效机制”被提了出来,如公租房、集体性住房、保障房等等··

可以肯定的是,这些在大方向无疑都是对的,然而第一步就被扯住了蛋:钱从哪里来?

别的不说,就说公租房、经济适用房这些,它们其实早在10年前就已经在各地方实施,可为什么很多地方是雷声大雨点儿小,最后不了了之?

原因无它,无利可图也,对政府来说,这些非但没有收益,反而还要砸大把的财政进去;

而当下,在“防范金融风险”被列为三大攻坚战之首,地方政府和融资平台发债受到严格限制的情况,它们就更没有动力了。

建立房地产长效机制、打破房地产现有规则,让房地产平稳落地很重要,但若要想让地方政府心甘情愿的做“开路先锋”,还需要为他们提供充足的粮草弹药。

▌中国版“两房”?

今天(3.5)据新浪报道,发改委发布消息称,国家将加快住房制度改革;2018年将发展住房租赁市场,特别是长期租赁;同时,将研究设立国家住宅政策性金融机构;

较于前两点的笼统,“设立国家住宅政策性金融机构”无疑才是这则消息的点睛之笔。

其既然是“政策性金融机构”,必然有别于大家所熟知的工农中建、招信民浦等商业性银行,而是具体服务于房地产的政策性银行,类似服务于进出口的中国进出口银行、服务于农业的中国农业发展银行、聚焦于国家经济中长期战略的中国国家开发银行等政策性金融机构。

结合笔者在上面的剖析,这个提案来的实在太是时候了;

在笔者看来,其就是奔着住房长效机制来的,准确的来说,即为由政府和国企主导的大规模租赁性住房提供专项的对口资金,并把地方政府和商业性银行从中解救出来。

当然,它的业务范围并不局限于此,其还可以承接商业性银行手中的住房贷款,通过利率和购买规模,成为政府手中调控房价的一个定向性工具。

某种程度上,发改委口中的“国家住宅政策性金融机构”,就是中国版的“房利美”和“房地美”;

房利美,即指联邦国民抵押协会;房地美,即指联邦住房贷款抵押公司。它们是美国最大的两家住房抵押贷款机构

▌美国“两房”的功与过

美国“次贷危机”是引发“08年金融危机”的炮引子,而“两房”又是催生“次贷”危机的元凶之一。

21世纪初,即小布什政府时期,美国经济出现衰退,两房迫于政府压力,开始涉足于次级贷款(收入和还款能力都有比较大的风险的借款人),到了2007年金融危机爆发前夕,两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%,拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元(比日本GDP还多);

当时,其总体杠杆倍数达到了几十倍,犹如一个接近失控的“堰塞湖”,决堤是迟早的事;

虽然“老来不保”,但这并不能完全否定“两房”在美国房地产近百年历史中的突出贡献。

房利美(大房)本身就是上世纪大萧条的产物,准确的说是“罗斯福新政”的产物;

1933年时,受大萧条波及,美国大约20%的房产处于资不抵债,被银行收回的状况,其惨状让08年次贷危机有过之而无不及;

罗斯福为了刺激需求,也为了让美国“刚需”买得起房,于1938年成立了房利美,让美国政府参与到房地产市场中来;

那时,房利美的主要职责就是购买商业银行的房贷,并实现证券化,将居民的房地产贷款流动性提高,这样地方小银行和信用社就可以有资金循环来发放新的房贷,而美国人民也有了长期稳定的房屋按揭抵押贷款。

而为了提高市场效率,时任美国总统约翰逊,于1970年在华盛顿郊区成了房地美(二房);

自房利美(大房)成立后的40多年间,“两房”一直是两个“只进不出”的貔貅,即大量吸纳银行的房贷资产,但也仅到此为此,它们哥俩成了美国房产的最后持有人;

这一现状,直到80年代才彻底改变;

1981年,房利美(大房)发行了历史上的第一笔房地产抵押贷款证券化(MBS),即把购买的银行房贷证券化,再倒手卖给市场投资者;

随后,两房便积极的参与房贷的证券化,也彻底打通了美国房地产上下游的资金链;

普通购房者向商业银行申请房屋抵押按揭贷款,然后商业银行再把“房屋抵押按揭贷款”做成资产包卖给“两房”,而后“两房”再将其资产证券化将其卖给美国及全球的投资者;

当然,“两房”还可以向投资者发行债券募资,来购买商业银行的住房按揭贷款。

因为“两房”享有美国政府背书,所以,其发行的债券和资产证券可谓是堪比美国国债级别。

如“两房”发行的证券中,单是海外投资者就占有1.3万亿,而且这些海外投资主体多以银行、政府为主,像中国当时就握有3976亿美元的两房债券;

在繁荣的房地产资产证券化的催生下,两房将整个国家、金融机构、社会居民甚至海外主权国家的资产进行了重新配置,而这些又叠加了美国的利率市场化金融自由化,产生了美国历史上最大的一个地产周期。

▌不是一时兴起,而是酝酿已久

虽然“两房”最后老年不保(经济发展规律的必然),但美国政府最初对“两房”的思考及其在房地产发展中所做的贡献,还是值得我们去借鉴的。

毛主席在他的《实践论》也曾说过,“将丰富的感觉材料加以去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里的改造制作。”

再反观下我们的金融模式,商业银行的房贷直接和央行的货币政策(如存款准备金率、基准利率等)挂钩,结果是牵一发而动全身,调控起来,国家经济要么淹死,要么渴死;

而“两房”不向购房人发放贷款,而是从银行手中购买抵押贷款债券,将其打包成证券出售给投资人,为市场提供稳定的抵押贷款资金来源的操作模式,更符合金融政策的定向调控,针对性强、安全、见效快;

至少来说,能为加下来的租赁房和集体性住房建设提供安全及时的资金,而自上而下的统一机构,又防止了下面乱搞;

其实,我们早在5年就已经再考虑打造中国版两房了。

2013年11月初,十八届三中全会在《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出:“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。

这意味着,建立住宅政策性金融机构的大政方针早已明确; 

2014年4月,国务院提出,由国家开发银行成立专门机构,实行单独核算,采取市场化方式发行住宅金融专项债券,向邮储等金融机构和其他投资者筹资,鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与,重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

这已经是美国两房的初级版本了,而是更适合中国国情;

所谓的适合国情,是指如今的公积金可以划到住房政策性银行里面去,其除了可以购买商业银行的房贷资产外,还可以以极低的利率向刚需购房客群直接发放房贷;

然后,那些炒房客和投资者们就只能从商业银行里面,以较高市场利率借房贷;

这样一来,炒房客们就相当于被刚需们给割了韭菜,进而会进一步抑制他们炒房的冲动;

2015年,住建部住房公积金监管司也提出,成立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)的条件已经成熟。

而今日,再度由发改委提出,可见中国版“两房”是日益临近,而过去20年的楼市资本游戏规则一旦打破,中国房价的上涨逻辑势必要重新书写。

【来源:IT财经】

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