[摘要] 自撤市设区以来，吴江与苏州的心理距离和地理距离都在不断拉近，尤其是随着东环南延一期通车，轨交4号线和西环南延的修建，更大大缩短了两地的距离，同城效应愈加明显，而越来越多的苏州人，也选择到吴江置业。
此前已经传言多时的关于苏州楼市要重启限购的消息，终于落地了。8月11日，苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，分别针对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等15个方面推出了系统性稳控措施。
无独有偶，就在同一天，南京也颁布了楼市新政，提高了二套房的首付比例。对此，不少业内人士表示，这是在意料之中的事情，是贯彻了供给侧改革的要求，也是践行“一城一策”、“因城施策”的调控思路。而早就吹到风的开发商们也早早做好了相应的准备。
新政的颁布，势必对楼市产生影响，尤其是对即将到来的“金九银十”，新政无疑让今年的“金九银十”蒙上了一层纱，也多了几分看点。
□姚臻/文
限购很温柔
对于此次楼市新政，不少人的视线都放在了限购上，不过，在业内人士看来，此次的限购力度显然温柔了点。
根据《意见》规定，居民家庭首次购买普通住房（从未购置过住房），申请商业性个人住房贷款的低首付款比例保持20%不变；有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付比例保持30%不变；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
此外，新政规定，非本市户籍居民购买套住房，不受任何限制；非本市户籍购买第二套住房，提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。
值得一提的是，此次限购只针对了非本市户籍的购房者，这个政策不能说是完全意“义上的限购，至少还是允许购买首套的。”业内人士表示，政策主要目的是抑制炒房，对苏州楼市影响有限，尤其是对有实际居住需求的购房者来说，影响不大，限购的目的是为了“让房子回归居住的属性。”
土地才是重头戏？
业内分析人士认为，此次颁布新政，大目的还是调整土地市场，从新政的具体内容也能有所体会。新政对土地供应和土地竞价做出了调整。其中提到，今后三年苏州市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右，其中普通住宅用地供应不低于70%。土地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由50%提高到60%或以上，并且要求全额土地出让金在三个月内支付完成。此外，新政引导土地出让理性竞价，对区位优势明显，市场竞争力强的部分住宅地块，土地出让时会设定并公布市场指导价，出让成交价格超过市场指导价时，全额出让金缴付期限缩短为2个月。对出让成交价格超过市场指导价的不同幅度，明确差别化调整商品住房预售许可条件，即土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。
当公开出让网上报价超过市场指导价25%以上时，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价，在这个环节，按接近所有报价平均价的原则确定竞得人。
业内分析人士表示，新政对土地市场的调整，才是有杀伤力的，开发商拿地价格一旦超过土地指导价，未来资金回笼周期将会大大延长，以至于房企在拿地时不会再像之前一样，不计后果地随意拿地，“相信这次新政在土地供应上的相关规定，会比之前的限价土拍更有作用，再要出新地王，恐怕是很难了。”
为什么要对土地市场如此苛刻，究其原因，还是之前的土地市场实在太火，地价涨得太离谱。据国土资源部公布的今年上半年国土资源主要统计数据显示：31个省(区、市)中，有22个省份土地出让价款同比增加，浙江、安徽、海南、广东增幅较大;上半年，土地出让面积和成交价款分别为9.15万公顷和1.32万亿元，同比分别增加0.1%和24.8%。土地出让面积同比仅增加了0.1%，可是成交价款同比增幅达24.8%，拉高价款的正是这半年来四处轰炸的地王们。再来看看今年上半年苏州的土拍，仅首场土拍就吸金250.76亿，一时间满城皆是地王。第二场土拍虽受限价影响，没有出现新地王，但成交价格依旧居高不下，拍地总金额高达241.47亿。两场土拍的拍地金额，几乎和去年全年的土拍金额持平了。这么看来，这土地市场，能不要求严苛吗？
“对土地供应方面的严苛规定，或许会让土地市场迅速降温，对于刚需购房者来说，或许是一个好消息。”
吴江借势逆袭？
在苏州的前一次限购中，吴江并未在限购名单中，因此，部分苏州购房者选择到吴江来置业以逃避限购规定。而此次颁布的新政，吴江依然没有时间参与限购、限贷等新政，新政规定，各市、吴江区将根据《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》精神，在一个月内结合各地实际制定当地政策意见报市政府备案后执行，这也意味着，那些被挡在限购和限贷门外的购房者，依然还有机会出手。
据相关统计数据显示，上周苏州商品房共计成交2537套，总成交套数环比上涨14.76%。其中，住宅成交2030套，非住宅成交507套。作为新晋加入总成交数据的吴江区，自加入以来，便瞬间提升了苏州的总体成交量。仅上周，吴江区便以1008套的成交量，雄踞区域成交榜榜首，环比增加391套；第二名的吴中区仅成交558套，有市民不禁戏言，“看来，吴中区成交老大哥的位子以后怕是难坐了。”
自撤市设区以来，吴江与苏州的心理距离和地理距离都在不断拉近，尤其是随着东环南延一期通车，轨交4号线和西环南延的修建，更大大缩短了两地的距离，同城效应愈加明显，而越来越多的苏州人，也选择到吴江置业。本次限购未时间涉及吴江区，更是给吴江区一个逆袭的机会。
新政实施后，除不受影响的吴江区成交量没有变化外，其余几个区均有不同程度的下滑，而吴江区也借着不限购的优势，成交量上涨明显，几乎为上周贡献了一半的成交量。
“虽然本次的限购相对比较温和，但对楼市还是产生了一定的影响，至于影响会有多大，还需要等待一段时间观察。对于暂不限购的吴江楼市来说，或许会迎来一波成交的小高潮。”业内分析人士表示。
再看看上周末开发商的动作，仅鑫苑湖居世家、碧桂园凤凰岛以及吴江新城招商香溪源等少数几个楼盘开盘加推，或许开发商们都开会研究新政去了。
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