我们首先来看一组数据，同比2015年上半年成交情况，今年上半年苏州商品房总成交套数增加了8773套，涨幅为18.65%，成交面积上涨幅为25.35%，但是从从4-6月的单月成交数据看，苏州楼市已连续三个月环比和同比呈“双跌”趋势。苏州楼市仿佛瞬间“静止”了，苏州接下来的走势如何?我们接着往下看。
▲信号一：“逢拍必涨”定律失灵了?
参考往日土拍的疯狂程度，地价超房价，并一次次被刷新，逢拍必涨也似乎成为一种定律。正所谓“鹬蚌相争渔翁得利”，每次高价土地拍出，得意的莫过于它们的邻居了——感谢“活雷锋”到了，房价又可以涨了!
不过，为了抑制房价上涨过快，苏州收紧政策持续升级，苏州政府紧急出台了土地“限价令”，引导房企理性拿地，防止土地市场过热。 在5.23/24连续两天的限价土拍后，纵观整个苏州楼市，各大楼盘的涨价热情明显不高，难道“逢拍必涨”这个规律不管用了?
值得注意的是，苏州已经有一年的时间没有出现园区住宅地块的身影了，或将在未来某天集中爆发，我们后续关注。
▲信号二：6月苏州房价量价齐跌
2016年苏州上半年各月成交起伏还是比较大的。年初楼市高温不下，刷出了10562套的住宅成交量，同比2015年1月成交数据，住宅套数增加5341套，涨幅为102.30%。2月受假期影响，楼市属于休眠期，但是假期结束后，楼市迅速回暖，终住宅成交4866套，创4年同期高。紧接着楼市政策收紧，“限涨令”、新10条等新政一波接一波，3月住宅成交9652套，楼市脚步逐渐放慢了。银四，苏州楼市同样还是处在政策收紧的环境之下，开发商推盘更加谨慎，购房者观望情绪也渐浓，所有的因素终导致4月住宅成交量仅达到了6483套，环比下降32.83%，5月，“限涨令”之后又出台了土拍“高限价”政策，楼市调控再一次升级，购房者也更趋于理性，成交周期延长，整个楼市正在逐步降温，5月住宅仅成交5493套，数据是有力的证据。6月楼市仍然处于一个降温期，住宅仅仅成交4749套。
受到政策等因素影响，苏州楼市正在逐渐降温，逐步下滑的月成交量就说明了楼市降温的趋势。
据中指院6月百城房价调研显示，苏州楼市房价涨幅跌出前十
▲信号三：苏州二手房越来越难卖 中介越来越冷清
就楼市敏感度而言，二手房比新房更先感知冷暖，也更容易出现大涨或大跌的波动。除了新房市场成交量明显下滑，二手房成交也有所回落。从2016年上半年各月的成交量，3月的成交量明显较大，高达14637套，体现了“金三”威力之强大。此外，较于2015年，1、2、3月的成交涨幅也十分明显，分别高达113.67%、189.03%和270.84%，4月涨幅相对较少，为46.33%。5、6月份呈现回落态势，尤其是6月，同比下滑了32.51%。
不少中介都表示，从4月下旬开始，二手房是越来越难卖了。有经纪人透露，近客户量和成交量都确实少了很多，一是房东不愿降价，二是购房者买涨不买跌，都在观望。某中介向记者吐槽，“现在看房咨询的人少了很多，房子越来越不好卖，房东报价要是不降的话，房子基本上是卖不掉的。”
有业内人士表示：“因为前一段时间，房价涨幅太快了，5月正式进入了回调期，房价上涨的幅度趋于平缓，买房者也稍微理性了。”
▲信号四：苏州多个楼盘传出“降价说”真真假假雾里看花
近期，苏州楼市上关于房价下跌的传闻可谓是此起彼伏。这边厢苏州湾爆降9000元的传闻刚被辟谣，那边厢又传出天地源拾锦香都直降10500元的惊人消息，虽然随后被证实只是有一套内部认购房而已。不过这也说明，无论是业内人士还是购房者对于苏州的降价新闻都是何其敏感!
关于苏州降价的传闻越来越甚嚣尘上，其中也不乏九龙仓风华里这样的知名楼盘。苏州楼市到底有没有降价? 经调查发现，个别楼盘降价的情况确实是存在的。以新区的两个楼盘为例，长成锦溪禾府因只剩少量大平层在售，售价才进行了微微下调，由16000元/平降到15500元/平;此外据星榈湾售楼处置业顾问称，由于房源已剩不多，尾盘将要进行清仓，因此价格进下调了1000元/平。大家都知道，当楼盘尾盘进行清仓时，都会进行略微的价格下调，这是再正常不过的情况了。
太多人对苏州房价的关注使得现在的市场有种风声鹤唳的感觉，有一点风吹草动，大家就以为会要降价。不过多数开发商给出的答案是：“我们没有降价!只是因为楼盘位置不同，价位不同而已。”此前九龙仓风华里部分房源在成交时也由一口价28000元/平降为25000元/平，开发商给出的答案就是房源位置不同，这种情况不足以称之为降价。
那么，可以见得，苏州确实有楼盘为了迎合市场进行了价格调整，虽然为数不多，价格也不明显，但是起码楼市不再是“涨声一片”，或许对于一些购房者来说，也是一种安慰。
总结：
近期来看，6月份苏州楼市有所降温，这其中有政策收紧的影响，也有市场“高处不胜寒”而成交动力疲软等因素影响。这似乎让被房价高压太久的购房者看到了一线希望。从上述分析中可以看出，目前苏州确实有楼盘为了迎合市场进行了价格调整，为数不多且价格不明显，但起码不再是“涨声一片”。另外无论从新房还是二手房的交量上来看，苏州市场确实在逐渐退烧，市场观望情绪浓厚。
从长远来看，苏州后续房价看涨预期会继续得到强化，苏州的库存规模较低，整个大环境和2010年限购政策出台前的市场形势非常像，因此政策收紧的概率在增加。未来随着地方调控政策的进一步落实，苏州房价的涨幅或将继续趋于缓慢。
苏州兆丰不动产公司董事杨肇锋认为，前一阶段房价涨势凶猛，根本原因还是供需不平衡，近期购房者的欲望由于政策效应被短暂性抑制住了不少，但是大家的需求还在，所以房价还是会保持平稳。
