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二三线城市“补涨”行情或告一段落

东方早报   2016-05-12 11:51

[摘要] 相对比较宽松的政策以及受一线城市新政影响,让二线城市的房产和土地价值重估。虽然二线城市仍是发展重心,但快速上涨的房地产市场不可持续。

相对比较宽松的政策以及受一线城市新政影响,让二线城市的房产和土地价值重估。虽然二线城市仍是发展重心,但快速上涨的房地产市场不可持续。

三线城市的火热行情已经持续一段时间,标杆房企4月新增土地建面61%位于二线城市,新增土地金额52%也投向了二线城市;南京房价已连续13月上涨,武汉两个月出现了23个“日光盘”;合肥甚至出现“买房须先认购车位”的现象……

业内人士指出,相对比较宽松的政策以及受一线城市新政影响,让二线城市的房产和土地价值重估。虽然在中国经济下行压力下,二线城市仍是发展重心,但快速上涨的房地产市场不可持续。

4月成交创新高

近期的合肥,购房者一房难求,开发商提出买房必须先认筹车位的“门槛”。4月甚至出现楼盘开盘,早上4点多就开始排起长队,场面堪比演唱会的状况。

南京,奥体板块一楼盘上月末开盘,仅两个多90套房就卖光了,开发商进账过10亿元。

厦门,4月多个楼盘开盘现场排起长队,数十个楼盘价格集体跳涨,没办法涨价的楼盘则临时取消折扣。

武汉,3、4两个月,共计69个项目开盘加推。武汉房价点评监测数据显示,其中23个项目开盘日光。

30个典型城市新建商品住宅成交面积为2593万平方米,环比增长1.2%,同比增长61.0%。15个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米,环比增长7.8%,同比增长88.3%。

二线城市购房政策要比一线城市宽松,且房屋均价明显低于一线城市,所以购房者积极认购、加速成交。这使得同比增长态势较为明显,4月成交规模创下了2010年以来的月度高水平。部分城市甚至出现了恐慌性的交易,进而使得市场成交异常火热。其中天津和南宁的成交环比增幅大。

对于二线城市楼市的抢眼表现,同策咨询研究部总监张宏伟认为,多轮政策之后,市场需求被激活,上述城市的楼市去化速度提升,去化周期也逐步缩短,市场基本面快速好转。在这样的市场背景下,“自住需求+改善需求”两股力量入市,致使上述城市出现“日光盘”的现象。同时,“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场出现了“买涨不买跌”的行情。

除了受政策影响的沪深等城市,主要城市的房屋成交量并没停下上涨脚步。房地产市场正在经历前所未有的“板块轮动”,在一线城市热后,二线热,大都市周边热。预计强二线热后,弱二线和强三线也会热,后轮到弱三线和四线城市复苏。“这次板块大轮动,至少将持续至今年年底,也可能延至明年。”

房企买地六成在二线

成交量的火热也让二线城市的土地受到房地产企业追捧。

标杆房企4月新增土地建面61%位于二线城市,其新增土地金额52%也投向了二线城市。其中,成都、武汉、杭州、郑州、济南、南京等成为标杆房企在二线城市新增土地储备的热点城市。

房企的追捧也拉高了二线城市的土地溢价率

合肥4月共12幅土地出让,拍出的高溢价土地主要集中在瑶海区、肥西县,其中位于瑶海区新安江路以南的一幅居住用地,溢价率高达380.95%,由上海泰康房地产竞得。苏州共出让土地29幅,13幅土地溢价率超过100%,其中位于高新区科技城武夷山路北的居住用地溢价率高达318.86%,仅次于合肥。南京共出让5幅土地,有2幅地块溢价率超过160%。厦门4月共成交4幅经营性土地,仅位于同安区的一幅商业用地溢价率149.59%。

二线城市4月份成交经营性土地2422万平方米,环比上升10.7%,同比上升41.7%。土地出让金更是同比上升280.4%,环比上升38.4%,土地价格不断走高。

上海链家市场研究部总监陆骑麟表示,二线城市土地热,高溢价频出主要因为当前一线城市土地供应量骤减,其次也是由于热门的二线城市一手住宅,房价攀升,特别是南京、苏州等地的房价在今年攀升较快,开发商对该类型城市的市场预期较好,同时也是由于目前二线城市的去化较快,开发商资金链盘活,土地储备叫急,因此对于二线城市的优质地块,不惜重金拿地。而从今年的各城市土地供应计划看,合肥、南京也将大幅增加土地供应,合肥供应量较去年增加1500亩,以缓解当地楼市供不应求的局面。

国发智库研究院执行院长沈刚表示,从宏观层面看,中国经济下行压力仍然较大,各省市都在积极寻求地方经济的转型发展,重心集中在二线城市,购房需求潜力比较大。另一方面,相对比较宽松住房调控政策让二线城市的土地供应和价值空间都很大。

“环一线”城市政策收紧

刚刚由社科院城市发展与环境研究所发布的《房地产蓝皮书(2016)》称,在全面宽松的宏观经济政策刺激下,2016年房地产价格整体将呈现上涨趋势,区域涨幅进一步分化,一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将继续上涨,上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显。

尤其是那些受益于地利之优势享受着一线城市的挤出效应的城市感受到了明显的房价上涨压力。

根据国家统计局的3月70个大中城市房价数据,九城上涨,其中二线城市表现抢眼。南京房价已连续13个月上涨,单月涨幅超过3.5%,年同期涨幅达17.8%。厦门、杭州房价同期涨幅也超过10%。

3月份不少城市的楼盘登记备案数据相较于去年年末,上涨50%以上。业内需求受到溢出效应影响,一线城市周边的二三线城市也开始快速上涨,部分城市房价出现了非理性上涨。

面对快速上涨的房价,政策开始收紧。4月25日,南京正式发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》,此前苏州也已经出台了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》,除了长三角地区的合肥、南京、苏州外,河北环京4县市以及深圳的惠州等近期纷纷收紧房地产政策。

行情或不可持续

过去一年多,房地产市场调控的主要方向是去库存,各种宽松政策次第出台。但部分库存较低的一二线城市及一二线辐射区在刺激政策影响下,出现了非常明显的量价快速上涨现象,导致市场出现非理性繁荣。从近各地出台的政策可以看到,过去全面宽松的趋势已经出现变化,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性政策。

楼市高烧蔓延显然让各地调控风向明显改变。但整体看,政策导致房价下调的可能与空间有限,在经济新常态的趋势下,房地产依然需要去库存

待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。在多轮政策刺激之后,本轮楼市量价齐升多持续到今年上半年,也就是说,楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会遇到问题。

 

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