[摘要] 房产 刘磊谈房价：房价短期回升是楼市全面复苏的信号吗？在成交价格方面，6月，北、上、广、深四个一线城市新建商品住宅成交均价分别为30022元/平方米、34191元/平方米、15486元/平方米和32528元/平方米。环比增幅分别为9.3%、7.6%、8.1%和9.6%，其中，北京和上海的成交均价均创历史新高，广州表现稍弱。
近日，一项数据显示，6月，一线城市新建商品住宅成交均价为27676元/平方米，环比增长9.1%，再创历史新高。
房产 刘磊谈房价：房价短期回升是楼市全面复苏的信号吗？在成交价格方面，6月，北、上、广、深四个一线城市新建商品住宅成交均价分别为30022元/平方米、34191元/平方米、15486元/平方米和32528元/平方米。环比增幅分别为9.3%、7.6%、8.1%和9.6%，其中，北京和上海的成交均价均创历史新高，广州表现稍弱。
一线城市房地产市场稍显缓和，并不能一叶障目地认为，的楼市回暖在即，更不能认为房价又要回到2009年 的局面。应该注意到，一线城市住宅成交均价的上涨，很大原因来自于豪宅类新盘入市成交。数据显示，今年第二季度，一线城市豪宅公寓成交量 超过四倍，成交均价前十名被上海、北京包揽，豪宅公寓项目高均价近20万元/平方米——这在很大程度上拉高了住宅成交均价，从而难以窥见楼市真正的价格水平。
房产 刘磊谈房价：房价短期回升是楼市全面复苏的信号吗？此外，一线城市楼市库存环比正在减少2.0%，同比却增长8.7%。去库存化压力依旧很大；而二三线城市的库存消化情况，就更加不乐观了。比如陕西统计局报告称，陕西5月底的房地产库存消化完，需要21.5个月；其中西安为23.2个月，接近2年；榆林的住宅消化库存的时间长，为396个月，即15年以上；湖北统计局的测算也不乐观，今年一季度库存按现在的现房销售形势大约需要1-2年才能消化，还不算新的竣工现房。
未来去库存化形势严峻，关键的一点就是人口红利在消失。房地产归根结底是提供给人住的，没有人接盘的 性房产，终会变成泡沫。目前，我国人口增长情况并不乐观，由此带来的未来的刚需也是持续下滑状态。
房产 刘磊谈房价：房价短期回升是楼市全面复苏的信号吗？
目前很多房地产市场的看多者，再提“需求”的概念——这其实是个伪命题，要说住进好的房子，改善自己的居住条件，是每个人本能的需要，但是“需要+购买力”才等于需求。很多人再说起刚需时，总爱拿农民工、毕业生说事儿。对，他们需要房子，但是他们缺乏实际的购买力。在目前房价收入比居高不下的情况下，要想把“需要”变成“需求”，要么提高收入水平，要么降低房价水平——在收入水平难以快速提升的情况下，那房价就只能停下来等一等有住房“需要”的人了。
此外，笔者一直持有一个观点：以史为鉴，可知国家之兴替。日本房地产泡沫的发展史大家都是熟悉的，目前我们一线城市的租金 低于2.5%，接近日本泡沫期；收入房价比高超过了8倍，也是当年东京的水平。日本房地产经历泡沫之后，是“失去的十年”，东京的房屋则是跌了20年。房产 这么大的资金量，房价别说20年不涨，10年不涨就意味着巨大的贬值。
可以预见的是，在去库存的压力下，房地产政策未来会越来越宽松，但是宽松并不会创造投机性需求，而是创造消费性需求。由于消费并不能带来预期，造成 者资金流动性下降；虽然住宅可贮存家庭财富，但名义上财富增长却不能及时在市场上转换为流动性，将促使财富实际价值大幅贬值。同时，房产税的制定已经提上日程，未来拥有多套住宅所产生的持房成本都将随时间积累而增加。因此，莫让舆论误导了 方向，毕竟国内楼市 难期， 的 时期已经是一去不返了。
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