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新鸿基重心折返香港 内地销售步入“冰点”

时代周报(广州)   2014-09-23 10:05

[摘要] 香港房企巨头新鸿基地产发展有限公司在香港、内地分获的成绩单,注解了两地楼市的“炎”与“冰”。

香港房企巨头新鸿基地产发展有限公司在香港、内地分获的成绩单,注解了两地楼市的“炎”与“冰”。

在日前出炉的2013/2014财年数据中,新鸿基全年合约销售金额为277.78亿港元,离280亿港元销售目标尚有小步差距。这当中,新鸿基在香港大本营的表现超出预期,205.9亿港元的最终销售成绩高于190亿港元的目标值,但内地销售表现相对低迷,财年销售71.29亿港元,仅完成90亿港元销售目标的79%,同比2012/2013财年100亿港元的销售额下降近30%。

在现阶段,新鸿基并无意加大在内地的投资比例。新鸿基联席主席兼董事总经理郭炳江在业绩会中指出,未来公司会否继续在内地购地,决定于公司本身的卖楼速度。但接下来,新鸿基在内地的整体战略如何设定,会采取何种销售策略,会否以价换量等,截至发稿,时代周报记者未能从新鸿基方面获得回复。

内地销售步入“冰点”

“内地住宅市场无论是楼价还是成交量,在2013年均取得强劲增长,但在2014年初进入整固期,受银行按揭款收紧影响,交投显著下跌,”郭炳江用大环境的劣势来解释内地销售下滑的原因,在2014年上半年,内地一线城市的住宅物业楼价抗跌力较强,但二、三线城市出现较多楼价偏软的迹象。

具体而言,新鸿基2013/2014财年在内地的销售业务,主要来自其全资拥有的上海陆家嘴滨江凯旋门住宅、占70%权益的广州峻林期B住宅,以及占33.3%权益的广州天盈广场甲级写字楼。

相比已增加51%至31.03亿港元的内地租金收入,新鸿基在内地广为布局的高端豪宅,在近年限购、限贷环境下并不能独善其身脱离销售窘境。这是郭炳江并没有点透的话,而滨江凯旋门无疑是的言说者。

上海黄浦江畔,坐落于小陆家嘴的滨江凯旋门,是新鸿基在内地住宅的巅峰之作,也是故事性最为丰富的楼盘之一。2005年6月,新鸿基以31.85亿元的价格拿下上海潍坊新村地区滨江地块,成交楼面地价高达20178元/平方米,在当时创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式之后的出让总价,是名符其实的地王项目。

在酝酿六七年之久后,滨江凯旋门缓缓入市,这个传说中房价会超过汤臣一品、成为上海房价的楼盘,上市后价格却甘居人下,当时单价仅为9万元/平方米。

时代周报记者从第三方机构获得的楼盘成交数据来看,2012年3月正式开盘至今年9月16日,在31个月时间里,滨江凯旋门累计销售133套房源,斩获约34.35亿元的销售额,累计成交均价约11.8万元/平方米。该盘销售现呈逐年递减态势,其中2012年开盘后的10个月内实现销售17.81亿元,2013年全年销售11.29亿元,2014年至今的9个多月仅销售5.25亿元。此外,今年至今约10.92万元/平方米的销售均价,也低于2013年约12.42万元/平方米的均价水平。

新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪在接受媒体采访时坦言,上海高端楼盘的库存结构整体压力大,限购是问题.。

尽管新鸿基管理层对内地经济及楼市保持信心,但在其新透露的2014/2015财年320亿港元的销售目标中,香港区域要贡献250亿港元,销售占比为78%,而对内地销售的目标要求仅为70亿港元。

“自今年初出现一波降价探底后,香港楼市演绎了一场精彩的绝地反攻,近几个月,国际热钱重回香港,香港股价再创近几年新高,楼市亦价量齐涨,并有继续保持的态势,”有香港券商人士对时代周报记者说,反观内地楼市,下行趋势还是非常明显,新鸿基作出这样的安排也不足为奇。

暂无意加大内地投资

“去年斥资217亿元购入上海徐家汇地块,内地投资占比已上升至23%,除非未来有适合的项目,否则新鸿基在香港的投资比例会多一些,”郭炳江称,除了规模太小的地块,新鸿基会竞投香港所有地块。

梳理新鸿基在内地的发展脉络,不难发现,早在上世纪90年代,新鸿基就已进入中国内地,但相比其他港资开发商,新鸿基在内地的物业开发速度与项目数量并不突出。2007年之前,新鸿基在内地土地储备面积仅超过180万平方米,对外界宣称的内地及香港资产配置比例也一直是1:9。

2007年,时任新鸿基内地郭炳湘雄心勃勃地表示,公司未来会将内地投资比例提升至30%。当年,新鸿基在内地投资额高达100亿元,几乎是过去十几年新鸿基在内地投资的总额。

兄弟阋墙不久后被曝光,郭炳湘在内斗中落败,公司策略也随之调整。2008年5月11日,新鸿基公告,以成本价转手成都锦江项目60%的股权给恒基地产和九龙仓,三家企业共同开发该项目。此外,郭炳湘在任期间所看重的深圳市龙岗区4个旧城改造项目亦被宣布放弃。

彼时,市场认为新鸿基业务重心将重回香港,但事实上,“虽然兄弟内斗,不过新鸿基触角向内地扩张的整体战略,还是前后一致的。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者说。

时代周报记者梳理新鸿基近年财报,仅从土储一项来看,2007-2011财年,新鸿基在内地的土地储备分别为509万平方米、562万平方米、614万平方米、914万平方米、947万平方米,5年累计增长率为87.99%。从规模上,新鸿基在内地规模逐渐超越九龙仓、信合、和黄等同行。

这轮投资增速从2012年起企稳,2012-2014年年中,新鸿基在内地土储分别为931万平方米、901万平方米和936万平方米,增减幅变化不大。

新鸿基执行董事董子豪称,上海徐家汇中心地块需要数年消化期,此外,新鸿基集中在一线城市,但一线城市的地价未有下跌迹象,公司未来会集中精力发展好现有项目,以取得更多现金回笼。从财报来看,新鸿基继续奉行审慎的财务原则,在支付上海徐家汇中心项目全部地价后,截至2014年6月底,集团的净债项与股东权益比率处于15.7%的健康水平。

据时代周报记者盘点,新鸿基在内地仍有不少项目还处于培育期。在上海区域,2013年9月,新鸿基击败九龙仓联合体,以217亿元总价竞得上海徐家汇中心地块,总建面54.8万平方米相当于上海国际金融中心(IFC)与上海环贸广场(ICC)的总量。据邓维聪透露,该重量级项目徐家汇中心预计有四期,一期已进入开工阶段,期到第四期完成需要9-10年的时间。

此外,在“奠基”3年后,上海莘庄地铁上盖项目在今年6月底正式动工兴建,新鸿基拥有该项目35%权益,前期设计和工程由其主导。该项目总投资额预计将达150亿元,预期在2022年实现整体竣工。

在最靠近香港的华南区域,新鸿基的项目绝大部分以旧改、合作开发的方式进行,包括广州最贵豪宅天銮、广州林和村旧改、佛山禅城旧改项目等。以佛山禅城项目为例,新鸿基在2009年底和2010年初以80.65亿元获得了佛山澜石改造片区全部7宗地,预计改造完毕最晚会到2022年。

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