[摘要] 近期楼市实时热门门话题莫过于哪里的楼盘又降价，房价还会不会继续跌，这让不少购房者观望情绪增多。苏州房价是“真跌”还是“假摔”，今后楼市会怎样变化？《2014上半年度苏州楼市白皮书半年鉴》开发商超级访谈全面启动，房天下独家连线苏州鑫苑置业发展有限公司总经理马红科，详谈2014年上半年整个市场走势，同时展望下半年。
近期楼市实时热门门的话题莫过于哪里的楼盘又降价，房价还会不会继续跌，这让不少购房者观望情绪增多。一方面，降价传闻一时间在苏州楼市引起轩然大波；另一方面，质疑声也成为业界关注的焦点。苏州房价是“真跌”还是“假摔”，今后的楼市会有怎样的变化呢？
《2014上半年度苏州楼市白皮书半年鉴》开发商超级访谈全面启动，房天下连线苏州鑫苑置业发展有限公司总经理马红科，详谈2014年上半年整个市场走势，同时展望下半年苏州楼市发展。
苏州鑫苑置业发展有限公司总经理马红科
房天下：2014年上半年，苏州楼市单月开盘量连续下滑，住宅成交持续低迷，有些项目出现了短暂的价格起伏趋势，对于这样的市场形势应该怎样解读？
马红科：根据多方权威数据统计，很明显能看出，上半年的住宅成交量相对于去年同比有所下滑，一二季度，苏州整体市场的表现都不尽如人意，政策不明朗、供应量增大和银行信贷的紧缩是本次市场低迷的主因，在这样的背景下，客户购房观望情绪渐浓，导致整体住宅市场步入阶段性下行通道，去化持续低迷，这不仅在苏州市场有所体现，各大城市都有所波及。
市场表现低迷，库存加大，这对开发商销售目标达成以及现金周转都带来了比较大的压力，很多企业不得不采取“以价换量”的做法，为了冲销售指标，针对性的采取降价或促销措施，以确保销售量的稳定。这也是淡市搏客户的最常见的方法。但是阶段性价格下探，随着市场变化，会逐步企稳。
房天下：全市房源存量现近几年新高，面对巨大的去化压力，您对于下半年市场表现有何预期？房价会否继续下降？幅度多大？将持续多长时间？贵公司有哪些推盘计划与营销策略？
马红科：因为接近年中，各大发展商，特别是一些上市公司对于指标和业绩要求较为严格，在市场低迷的状态下，会主动应对调整，从而采取阶段性的以价换量的手段来促进销售。从5月份开始，这样的调整由点及面，主动应对的企业越来越多。而三季度受近期市场表现的影响，以及天气等传统季节因素等影响，客户的购房意愿或购房等待心态还会发生变化。所以，不出现政策变动，接下来还会有一段市场低迷期。
受到近期低价的波及，我相信下半年各个项目都会根据自身情况的不同而采取不同的调整手段来促进客户上门量，以价换量仍是阶段性的主题。主动应对之后，下半年整体预期可能会比上半年要好一些，但房地产是一个受到诸多因素影响的行业，具体还要看相应的政策、信贷环境以及市场情况。鑫苑湖居世家将根据市场变化制定行之有效的营销策略，通过事件营销、圈层营销、活动营销、体验营销、跨界营销、全员营销等手段实现销售突破。鑫苑鑫城项目五次开盘五次售罄，完美收官。
房天下：上半年，苏州楼市高端市场表现抢眼、群雄逐鹿，下半年将呈现怎样的趋势？开发商的资金压力不断增大，拿地日趋理性，下半年土地市场将会有怎样的表现？
马红科：很长一段时间苏州市场都是刚需主导成交，这也体现了苏州相对是一个比较健康的市场，而之前苏州的高端市场需求或多或少的被各种因素压制从而没有得到有效释放。上半年的高端市场的表现也同时说明了苏州是一个卧虎藏龙的市场。
苏州从城市地位、经济表现等都说明其不缺高端客户，更多的只是说有没有这样的好产品能够促使他们购买。整体而言，高端客户相对较为理性，近期部分高端项目主动应对市场，给出一些优惠空间促进了一些项目的快速去化，整体高端市场也呈现稳中有升的态势，这其实是一个好现象，说明苏州高端市场的上升空间还是比较大的。
对于土地市场，最直接的影响因素就是二级市场的表现，受到目前市场销售情况的影响，部分开发商暂缓了拿地的计划，将精力和资源更多的投入到销售中去，也有部分现金流充裕的开发商依然在考虑择地而取，毕竟在市场波动期，对于一些企业而言，也是实现“弯道超车”的好时机。总体而言，各大发展商目前拿地的意愿和拿地的价格预期相比13年都有明显下降，整体更为谨慎和理性。鑫苑中国美国纽交所上市企业,融资渠道顺畅和多元,为实现二次腾飞,弯道超车,将会择机快速拿地,实现公司可持续发展.
房天下：下半年信贷政策会否有调整？对楼市会有怎样的影响？
马红科：2014年上半年货币政策明显偏紧，但近期我们也看到了一些趋松的迹象，可以预计，下半年货币政策转向定向宽松将是一个趋势，这也会对楼市的好转或稳定带来积极作用，具体影响有多大将取决于包括政策、信贷的调整幅度以及时间进度等多方面因素，信贷政策是金融手段，其特征是阶段性、灵活性，会随着经济环境以及政策环境的调整而调整，这也决定了其对房地产市场的影响也是阶段性的。中长期而言，房地产市场的整体向上趋势保持不变。
房天下：依托房天下高人气的大平台，上半年“移动购房节”为楼市注入一股暖流，全力助力房企营销。对此您觉得有哪些益处？您认为房天下还可以有哪些提升？
马红科：当今的房地产营销，手段越来越多样化，“移动购房节”的上线，可以说为苏州房地产市场锦上添花，也为购房者带来不一样的购房体验，在移动互联网成为人们不可或缺的时代，无论对于购房者还是开发商，网络购房正逐渐成为一种新风尚。每日特卖秀、无线周末狂欢、无线随手拍、无线秒杀等崭新的购买和互动方式，简单方便，只需有网络，随时随地都可参与，这也一改传统的“接待—咨询—回访—再访—成交”的营销流程，购房趋向简单化；而丰富的、活动和优惠措施的运用，更带动了全城经纪人的参与，促进整体的成交量。
随着网络的越来越便捷和生活节奏的加快，我们有理由相信，在不远的将来，“移动购房”会和替代传统的购房方式相辅相成。作为“移动购房”的发起者，房天下可谓走在时代的前端。作为一个新兴的产物，我觉得除了对它加强宣传力度，举办更多有影响力的活动之外，还应该更多的从结果或效果出发，让更多的客户体验到“移动购房”所带来的便捷，为企业真正带来更多的来人与成交，从而真正的促使客户量增加，促进成交的效果，这样，它的前景才会更好。
《2014上半年度楼市白皮书》高端访谈>>>
孙镇：市场性调价属正常 苏州未来房价只会平稳上升
钱震:"买涨不买跌"引价格战 2014房价或现适度反弹
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
