[摘要] 3月的北京楼市，刚需盘的价格回归已非个案，而是渐成趋势。记者了解到，房山项目策划的方案是，购房人认购后，缴纳10%首付，然后每月再缴纳首付款的20%，直至缴纳完所有首付款。
3月的北京楼市，刚需盘的价格回归已非个案，而是渐成趋势。记者调查显示，未来在刚需盘相对集中的区域，低于预期开盘的现象还可能再度发生；在部分区域，更有项目打破营销常规，拟推出“一成首付”来吸引购房人。也在一定程度上反映了开发商所承受的销售压力。
个别楼盘“一成首付”
记者日前获悉，房山、密云各有一个楼盘有意推出“10%首付”，以求吸引购房人前来置业。但两项目表示，最终方案还未确定，因此尚无确切时间表。
记者了解到，房山项目策划的方案是，购房人认购后，缴纳10%首付，然后每月再缴纳首付款的20%，直至缴纳完所有首付款。如按总价180万元、首付60万元计算，购房人只需缴纳18万元的首付款，在接下来的5个月内，每月缴纳8.4万元。密云项目的做法是，购房人在支付10%首付后，剩下的首付款只要在半年内缴纳完就行。
“以前，购房人在支付10%首付后，很多开发商采取先不网签，等购房人把所有首付款缴纳齐后再网签，但我们更青睐为购房人垫付首付款。”房山项目的有关负责人透露说，与以前的10%首付不同的是，由于开发商为购房人垫付剩余的首付款后就进行网签，购房人很难反悔，可以尽快促使项目成交，加快回笼资金。
“以价换量”成效有限
无论官方说法是“低于预期”还是“以价换量”，从通州台湖、大兴天宫院、房山长阳等区域近期出现的大量现象来看，都发生了刚需项目实际开盘价比开发商之前的预告价格下调4000—5000元/平方米的事实。
与以往开发商一打价格牌，市场就立即积极做出反应相比，2014年北京的购房人似乎“矜持”了许多。即使涨幅已放缓，但房子卖得仍不够快。链家数据显示，截至3月26日，3月商品住宅成交4255套，比去年3月全月下降60.3%。
链家地产市场研究部张旭认为，从近期新入市项目的成交情况看，虽然部分项目去化率仍然维持较高的水平，但成交却不及去年火爆，新增期房项目的蓄客量也有所降低。加上自住型商品房的分流作用，已对新房市场产生了明显影响。对房企来说，直接感受就是销售压力也在增大。
“自住房、信贷政策、调控等多种因素的共同作用，让敏感的房企开始感到压力，从而‘以价换量’，”一家上市房企的销售总监告诉记者，“这可能成为一种普遍现象。”
企业预期开始分化
3月23日，首创新悦都东区开盘，现场再度上演“千人抢房”的景象，700多套房源当日全部售罄。同区域项目智汇雅苑的开盘情况也类似，近500多套房源在很短时间内去化，这两个项目的均价都是21000元/平方米出头。
“应该说，21000元/平方米出头的预售证取证价格，给今年上半年的房山刚需房源确定了一个价格基准，”一位当地项目的副总经理告诉记者。他认为，房山开发商预期的价格是期房23000元/平方米左右、现房24000元—26000元/平方米左右，但购房人对此价格的认同度不高，部分项目蓄客情况不如去年。
“我们从有关部门得到的信息是，房山这一阶段的预售价格不能高于21800元/平方米，否则就无法批证，”一位不愿透露姓名的房企人士告诉记者，“其实打算在这个阶段开盘的项目还有很多，如万科新里程、中铁国际花园等。但不同企业有不同的考虑——希望尽快回笼资金的会认同这个价格；觉得还能坚持的可能会一直捂成现房。但需求总量有限，认可平价的企业可能利润率略低，但去化迅速；而扛着的企业可能会得到较高的价格许可，但也可能‘消化不良’。”
除了调控因素，自住房成为分化开发商预期的主因之一。购房人金先生告诉记者：“对我这种非优先购房人来说，感觉申请自住房的几率不高，但至少给了我一个期望。尽管目前是优先保证轮候家庭，但我估摸着怎么着一两年也该到普通家庭了。”
持这种观念的购房人为数不少，而他们选择观望也是影响开发商蓄客的重要动因。
六环房源供应增多
链家数据显示，截至3月26日，本市新房库存量为61005套，比年初增加3380套，新房库存量经过了一段漫长的告警期，终于回到了6万套以上的相对安全值。
与库存增加相对应的是，今年一季度纯商品住宅成交量比去年同期减少一半，企业的去库存压力明显增加。这对于购房人来说，意味着市场上可能出现更多的涨幅放缓的房源。
“预期过高与蓄客不足，意味着未来刚需盘低于预期开盘的现象还可能再度发生。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者。
不过，不可忽视的一个现象是，平价房源的出现一定程度是由于供应结构变化而造成的。数据显示，一季度纯商品住宅市场中，六环外房源成交占比大幅提高到48.6%；从土地供应看，一季度六环外的供应占比也达到了五成以上。
张旭认为，随着新增土地供应逐渐外扩，未来新建商品住宅在六环外占比将逐渐加大，并成为刚需房源的主要供应范围。而五环内的新增建设项目，未来走高端化趋势会更为明显。不过，随着多条地铁延长线的开工，向六环外转移的刚需房源从交通上较以往更为便利，对城区外溢的购房人的吸引力也在加大。
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