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百张契证讲述500年房产交易史

北京晚报   2013-08-28 15:36

[摘要] 新中国成立后,重新建立机构,把房地登记和征收契税两项业务统一进行,简化了手续制定《契税条例》,确定合理税率。民间典卖房地,保甲长作为官府在基层社会的代理人,须在契约签字画押,一旦发生产权纠纷,起管理调节作用。

明代早期税率为3%,万历十一年的税率,仅为1.5%;光绪29年(1903年)为3.3%,宣统元年及民国初期达到,为9%,1940年为5%,1950年通过《契税暂行条例》,为6%;2002年至今,北京为3%,普通住宅为1.5%等。

“《五百年房地契证图集》以时间为序,共收录从明代万历年间至当代具有代表性的契证图片216幅,跨时达500年,除房、地买卖契约之外,另有征地补偿、租界契约、验契执照等。通过本书可以了解到明代以来,交易、税收政策的变迁。”臧美华介绍说。

“红契”为官方认可房产凭证

说到交易、税收变迁,就不能不提到“红契”。因为尽管明清时期,“白契”是得到认可的,但因为没有缴税,在官方看来,交易没有备案的,是有瑕疵的。而“红契”则是名正言顺的“交易证明”,另外,因为有官印、纳税证明,从现在看来,史料价值也更大。

明清“红契”总体上是采取“民写官验”的形式,即先由买卖双方自行协商,书写买空卖空地契,然后由官府进行验核。即在民写地契上加盖当时州县官印,收取契税,表示官方对地契的承认,“白契”变成“红契”。

臧美华介绍,当时,红契即是交税的证据,是房地产所有权的合法凭证,另外,红契是一种官文书,官文书在形式上都带有衙门门前八字墙的样式,有其规范和权威的作用。官方制作的契约,有的称做“官颁契纸”,有时直接简称为“官契”,不管何种称呼,只要具有影壁墙的形象,一般为“官方文书”。

臧美华认为,有没有八字墙式的框是官文本和民间私文本的界限和区分。如果因契约引起争议,则红契的证据效力和信用等级高于民间私权形成的白契。官方在官契的接缝处都加盖了骑马缝印章,从而将内容关联的三件契纸,通过在接缝处盖章的办法,保障了契约的完整性和可靠性。

“红契”一般由“白契”、官纸和契尾组成。民间土地房产交易成交后,由新业主执白契到官府注册,缴纳税赋之后,官方填发契尾,记载业户姓名、房地坐落、数量、面积、契价、税额;后半幅留官府存查,前半幅粘白契,官方在白契上盖官印后,交纳税人收执,作为完税凭证。这样,一张白契就变为被政府认可并具有法律效应的红契。

百年“契尾”见证契税变迁

“正房3间、西房2间,价银8两,税银2钱4分。交易受山西承宣布政司管辖。”臧美华指着一张康熙五十四年的卖房契约说:“契约中一般附有契尾,契尾是官契附联,是当事人依法纳税的凭据,同时也起到官方的鉴证作用。黑色的官契为雕版印刷,官方预先印刷的格式文本。明代的契尾也叫作‘税尾’或‘税票’,一般由各府拟定式样,颁发所属各县刊造,再由府编号、盖印,发回各县行用。内容不仅载有税契的文字,还有征收契税的原因、税率的变动、税契办法、钱主姓名和住址、产业坐落和数量、业主姓名和住址等,文字冗长,内容繁杂,就像是一份‘告示’。契尾分大尾和坐尾两联,叫做鸳鸯式。大尾发给税户,坐尾留存备查。”

臧美华查阅红契历史发现,清代契尾前后有4种,内容互有差异。种为顺治(顺治六年)至康熙初期,第二种为顺治至康熙民契契尾(康熙二十年),第三种为康熙至乾隆(乾隆十六年),第四种为乾隆至光绪末期(宣统三年)。主要差别在行政管辖权和契税税率。

民国时期,废除了冗长的契尾,改用“印单”,作为契税的收据。印单不一定要粘在契约之后。

伴随着“契尾”的变化,契税的缴纳规定和额度也不一样。比如明代建国初期制定的《大明律》中规定:“凡典买田宅不税契者,笞五十,仍追田宅一半价钱入官”。也就是说,买田、买地,不交税,不但要把田宅一半的财产上缴,还要打50大板。

康熙时期户部《则例》规定:“凡置买田房不赴官纳税请粘契尾者,即行治罪,并追契价一半入官,仍令照例补纳正税。”相比明朝初期,这时的税负就人性多了,至少不再挨打。

1913年,袁世凯任大总统后,公布了《京师验契施行细则》。规定凡细则公布以前的旧契,均须呈验。按契价多少分为“大契”、“中契”、“小契”,分别收取验契费1至3元。验契主要目的是检查漏税。

新中国成立后,重新建立机构,把房地登记和征收契税两项业务统一进行,简化了手续制定《契税条例》,确定合理税率。

臧美华说,契证有合同和权利证书的两个功能,因此为了证明房产的权属,必须保持契的连续性和完整性,使得有些契约连续多年交易,契税反映的交易历史和权属历史超过百年。

“牙纪”的诚信让人尊敬

臧美华总结,相比于现在的房产证,过去的地契有买卖当事人、保人和牙纪画押。买卖当事人和中人一般以“画押”确认,“画押”一开始是按手印,后来用过画指节的方式。“画指节”就是把当事人的一个手指,从指甲到指根间的关节摹画到纸上。后来慢慢简化为当事人签名的后面画上一个“十”字,民间俗称“画押”,表示当事人自我认同。也有摁手掌的、画圈的方式。

民间典卖房地,保甲长作为官府在基层社会的代理人,须在契约签字画押,一旦发生产权纠纷,起管理调节作用。保甲长在房地契签字画押,也是申牒问账制度遗存。明清时期,申牒问账制度已被废除,但在民间仍有影响,官府不再直接干预民间房地交易,作为申牒问账制度的遗存,保甲长须在房地交易中签字画押,起监督作用。

房牙是牙行中的一种。牙行又称牙行经纪,是现在经纪人的前身。牙行一般具有半官方身份,由官府“例给官帖”,方准营业,因此又称“官牙”。房牙称官房牙或房行经纪,如京城居民买卖房屋,订立契约,须请房牙签字画押,官稿还盖有“顺天府大兴县房行经纪某某”或“官房牙某某”印章。官府规定,牙行每五年编审一次。每当编审之时,“取保”,“加结换帖”。牙行是世袭的,“祖父相传,认为世业。有业无业,概行充当”。

牙行的最初职责是提供市场指导价和评议物价,后来,牙行还代替官府征收营业税或契税,并从中抽取一部分。当年,牙纪都是身份和诚信得到当地人认可的人,很受尊重,在房地交易中所起的作用也远远大于今天的经纪人。

臧美华认为,如果在今天的买卖合同中,也署上经纪人的名字,经纪人的诚信程度和社会评价也许会大大提高。

土地和房地产契证真实地反映了我国不同历史时期的土地所有权制度、土地权属变更及对土地的管理制度,甚至反映了某一历史时期的社会、经济、政治、文化的发展状况。从这个意义上来说,正是这张最为轻盈单薄的纸,承载了中国最为深刻厚重的历史。

对此,臧美华也深有感触:“土地契证是证明个人对土地所有权的凭证,每一个拥有土地契证的人都将之视为无上的珍宝来保存。在没有保险柜、防伪标识的年代,人们费尽心思地寻找着自己心目中安全的地方来保存它们。我们从电视、电影中可以看到,很多家庭的地契都是由家族中的长者保管,有钱的,放在隐蔽的锦盒中;没钱的,放在缸中,埋在院子里……生怕有一丁点儿的闪失,让一家人流离失所。所以说,轻于鸿毛却重逾千金的一张纸,得以流传至今真的不容易。”本报记者李海霞D155

收据凭证:明万历四十七年(公元1619年)云南蒙化府(今巍山彝族回族自治县)田房交易过户典买税后发给纳税人的收据凭证帖。

契税概览

晋代开始4%

明代3%

万历十一年1.5%减半纳税

清代3%

光绪二十九年3.3%

宣统元年9%

民国初期9%

1915年6%

1938年7%

1940年5%

1942年7.5%

1945年6%

1950年6%

1954年国有企业

土地划拨不征税

此类契税0

1956年城镇宅基地、果园、菜地不许

买卖,此类契税0

1966年私人房屋全部交公契税停滞

1981年要求按《条例》征收契税

1997年地方自定,3%至5%,对大多数

公有制单位恢复征收,部分免税,

部分优惠。北京为6%

1997-2002年

2002年7月1日

至今

时代契税税率

北京市按3%征收契税,

普通住宅按1.5%征收。

印花税始终为万分之五

北京市按4%征收契税

个人购买普通住宅为2%

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