2012年3月商品房成交过万套 刚需盘“以价换量”跑得快

房天下  2012-08-26 11:57

[摘要] 2012年3月商品房成交过万套 刚需盘“以价换量”跑得快

【数据摘要】

◇据搜房网数据监控中心统计，3月苏州商品房共成交11843套，其中住宅成交11022套，环比增加50.84%；非住宅成交821套，环比增加82.44%。房地产市场成交呈现了大幅上扬之势，刚需盘“以价换量”跑得快。

◇据统计本月苏州实际开盘项目34个，共38次开盘，其中普通商品住宅实际开盘项目27个，实际开盘31次，别墅项目5个，商业项目2个。

◇据搜房网数据监控中心显示：3月住宅：招商小石城成交523套、海尚壹品330套、中海国际社区226套；别墅项目：阿卡迪亚20套、路劲尚澜湾15套、万科中粮本岸(小区网论坛)三期见滨园12套；商业项目：合景峰汇国际26套、美乐城26套、赛格又一城16套，分列各类型房源成交量前三甲。

据搜房网数据监控中心数据显示：苏州2012年3月住宅类商品房共计成交11022套，较上月增加3715套，增幅为50.84%；成交面积为1235323.51平方米，环比增幅62.03%。由于去年3月限购令出台，因此同比成交量和面积幅增大，其中成交量增加371.43%，同比成交面积增加389.95%。

根据市场在售商品房的销量不完全统计来看，本月商品房销售量在7000套左右，环比大幅度上升，另有保障性住房成交作为辅助。3月共有9528套住宅新领到预售许可证，其中除金阊区宝祥苑保障性住房3160套外，均为商品类住宅。

3月延续了2月回暖的成交势头，让苏州楼市感到了春天的来临，2月至3月有连续6周成交量突破2000套，压抑许久的刚性需求出现了集中式的爆发。除了大量新房源入市，存量房源也不容小觑，各开发商面临的竞争依旧“压力山大”，在积极储备房源的同时，开盘也更加频繁密集，为争取客源，每逢周末均会上演多盘集中开盘或加推，其中一个周末有13盘齐推新房源。

除开盘时间集中外，“少推多开”也是部分开发商的策略，其中，招商小石城3月内共开盘4次，最短间隔时间1天，始终保持楼盘的热度，受到购房者的关注；红鼎湾花园在3月内也连续加推2次。虽然各家楼盘抢滩金三的方法不一，但“以价换量”依旧最为奏效。

从各区域成交来看，园区成交3672套位居；吴中成交3219套位居第二；中心城区成交1860套，相城区成交1259套，新区成交1012套位居其后。五个区域的楼盘虽然热度不一，但在本月成交量均突破千套大关，为整体销量过万奠定了基础。

从成交面积来看，3月成交总面积为1235323.51平米，全市平均成交面积112平左右，中小户型成交为主体的格局表现明显。区域成交面积，园区占37%，平均成交面积113平左右；吴中28%，平均成交面积106平左右；中心城区占16%，平均成交面积106平左右；相城10%，平均成交面积99平左右；新区9%，平均成交面积115平左右。

本月园区、吴中区的成交量均占据全市62%的份额，这两个区作为住宅成交量“老大”的地位难以撼动；中心城区成交量占17%，相城区占12%，新区占9%。

从具体成交项目来看，吴中区的招商小石城成为本月赢家，月成交量523套大幅领先夺得；园区的海尚壹品、中海国际社区分别成交330套、226套，位居排行榜二三名；此外鑫苑国际城市花园、阿卡迪亚、新城金郡等共计12个住宅项目楼盘成交量超过百套。

【房价走势】下半月表现平稳，均价徘徊万元线

从均价走势图可以看出，3月的价格上半月波动较明显，下半月表现的比较平稳，成交均价最为集中的是在10000元/平左右。月度价格突破14000元/平，值接近8000元/平。由于本月的成交以刚需类住宅为主导，使得虽有波动但整体均价走势大体平稳。

从去年下半年楼市极寒以来至当前回暖的现象告诉开发商，只有放弃幻想，给出符合购房人心理预期的价位，才可能快速回笼资金。苏州房地产行业协会副会长盛承懋教授也对此表示，房价下跌是市场健康稳步发展要面对的问题。

【区域表现】园区、吴中位居冠亚，成交量均过三千

园区——成交量涨幅近七成，低价刚需楼盘成交猛增

本月园区是全市销售，共成交住宅3672套，较上月增加1492套，增幅68.44%；成交面积451003.88平米，增幅91.13%，平均单套成交面积为113平米。

从具体楼盘来看，海尚壹品本月成交330套，位居区域；中海国际社区成交226套，阿卡迪亚成交153套，绿地华尔道名邸成交123套，东方维罗纳成交119套。其中现代大道沿线的海尚壹品3月推出的新组团开盘均价9000-11000元/平，开盘当日还有单价8000多元/平成交的房源，而且n+1房多变户型73-127平为主，符合刚需的选购要求，价格优势与合理的户型对购房者形成了巨大吸引力，开盘当周成交189套，整个三月更是成交330套。

吴中区——成交量暴增99%，邵昂路楼盘实力不凡

吴中区本月共计成交住宅类商品房3219套，较上月增加1604套，增幅99.32%，成交面积343499.05平米，成交面积增幅98.68%，平均单套面积为106平左右。

吴中区本月成交前五的项目分别是：招商小石城、新城金郡、越湖家天下、越湖名邸、首开国风华府。这五盘均是邵昂路的楼盘且持续2个月榜上有名，除了区域未来配套的优势之外，7字头的售价更是制胜法宝。其中，招商小石城3月初7000元/平的的开盘价备受关注，创造了整个吴中越溪板块的价格“新低点”，再加上90平左右2+1户型，更是让众多刚需购房者热捧，4次连续开盘热度一直不减。

中心城区——购房者偏爱高性价比，刚需改善齐出动

本月中心城区共计成交住宅类商品房1860套，较上月减少350套，降幅15.84%，成交面积198749.52平米，较上月降幅为9.53%，均单套成交面积为106平米。

具体成交来看，苏州世茂运河城成交119套，位居本月区域，中梁天御成交115套，万科金色里程成交80套，南山金城1958成交77套，苏纶里成交50套，其他项目的成交量集中在20套以下。从热门成交楼盘情况来看，不仅是中小户型的刚需房，改善性住宅的需求也有所释放。另外按照成交数量来看，保障性住房的成交也占据一定比例。

相城区——活力岛项目热力非凡，价格战促成交

本月相城区共成交住宅类商品房1259套，较上月增加614套，增幅为95.19%；成交面积124877.78平米，增幅87.52%，平均单套成交面积为99平方米左右。

本月销售排名前五的分别是：合景峰汇国际60套，金辉融侨城58套，冠城大通蓝湾成交48套，首开班芙春天38套，华润置地橡树湾成交32套。从成交主力楼盘来看，活力岛依旧是相城区最热的板块，而各楼盘之间的价格之争更是推动了成交的达成。

高新区——成交量大增五成，新老盘吸引力不俗

新区本月住宅类商品共计成交1012套，较上月增加355套，增幅为54.03%；成交面积共117193.28平米，增幅74.14%，平均单套成交面积为115平方米。

具体成交项目来看，鑫苑国际城市花园成交171套，旭辉上河郡94套，万道尊品成交38套，新创理想城(小区网论坛)成交32套，旭辉朗香郡成交28套。其余项目的成交则集中在20套以下。鑫苑国际城市花园特价房的吸引力依旧不减，3月17日春交会推出了106套新房源，单周热销46套。新盘万道尊品首次亮相，7888元/平起推出89-133㎡高层，超高性价比对购房者吸引力十足。 

【非住宅成交】2新盘探路市场，酒店式公寓依旧受宠

据搜房网数据监控中心数据显示：苏州2012年3月非住宅类商品房共计成交821套，较上月增加371套，增幅为82.44%；成交面积为59746.12平方米，环比增幅79.32%，平均成交面积72平米左右。

据搜房网数据监控中心统计，3月新颁发的预售许可证有2532套非住宅，其中房源量较大的主要有，峰汇商务广场597套，苏州世茂广场171套，中新领袖天地16套，越湖名邸243套，浙建枫华广场1115套，山景天下（吴公馆）232套，以及多个住宅类项目的商业配套用房等。

与2月商业项目零开盘的情况相比，3月份商业类两大开盘项目均为纯新盘，商业投资在今春也开始逐步复苏。地处观前街的喜游城9.6万起买商铺，苏州世茂广场3.24推出了LOFT公馆。而3月非住宅项目中合景峰汇国际推出的酒店式公寓成交26套，美乐城成交26套，赛格又一城成交16套，位列成交榜前三名。

3月29个商业项目推出不同优惠，内容包括特价房、团购、车、赞助企业诚招基金等等，折扣优惠为主。其中神马公寓推出了20套特价房源，价格低至6800元/平米。从优惠项目的区域分布来看，吴中区仍旧占据三分之一的份额，与目前吴中区相对活跃的商业地产市场环境较为一致；园区和相城区的优惠项目也不少，两个区域也是目前苏州非住宅成交的主力军。

搜房网分析师认为：3月份苏州商业地产市场2盘初步“探路”，随着商业项目优惠的加大，市场逐步回暖，二季度有望成为苏州商业项目推盘入市的高峰期。

【专家说】快速出货，价格战或仍不可避免

从3月的成交数字可以看到，近期已入市的大部分项目均取得了不错的销售业绩，甚至还出现了久违的“日光”和排队选房场景。通过对这些热销项目的对比可以发现，苏州楼市成交量的走高主要是源于一批楼盘在价格上给出较大让步所致。这也使一些营销策略尚未确定的开发商不敢冒然推盘，同时一些正处于中后期销售的项目为了避免因促销而触动前期业主的神经，大都对推盘、优惠等信息慎之又慎，不愿过早、过多的透露信息。

在政府主管部门明确房产调控不放松背景下，刚需一族已成购房主力军，房地产企业通过打折促销，依然是回暖成交量的主要路径。因此在4月，或有更多的项目加入到推盘行列中，成交量的回升也可期待。同时，30个新推项目已经给市场增加了近6000套新货，为了赢得市场，价格战或仍不可避免。业内据此预计，新一轮的优惠打折潮，还将在未来二三个月内大范围持续展开，以价换量依旧是楼市主流。

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