[摘要] 随着调控大幕的拉开，土地市场也随之沉浮，或寒冬凛冽、或炙手可热、或探头回暖……搜房网数据监控中心年中巨献——2012年苏州楼市白皮书年中版之土地调查，全面追踪上半年各月出让土地面积、出让土地宗数、成交土地宗数、流拍宗数、宗地交易详情等土地市场概况。
随着调控大幕的拉开，土地市场也随之沉浮，或寒冬凛冽、或炙手可热、或探头回暖……这场涉及到政府、企业和居民各方利益的交易传导着楼市冷热；昔日地王今割肉、闲置土地处置出新规、农村集体土地发放所有权“身份证”……土地的改革发展和政策的完善也未曾停止！
进入6月，一向冷清的土地市场热闹起来，在土地市场蛰伏已久的知名房企频频溢价拿地。广州等城市出现新地王，万科、保利、恒大等多家知名房企开始范围布局拿地；与此同时，商业用地溢价成交的信息不断。当然，其中可能包含一些保障房用地数据，但土地市场止跌回暖的趋势已有所体现。但据业内人士表示，目前土地市场依然难言回暖，少数企业以“高单价、低总价”获得地王称号，但这和以往相比成色明显显得不足。并且随着保障房建设力度的加大，土地出让中捆绑保障房地块的方式也将越来越多，这也将在一定程度上削弱地王的成色。据悉，当前土地市场正在发生微妙变化，土地底价提高、出让方式微调等都将影响未来的市场交易。业内人士预计，下半年土地市场成交量会有所回升，但土地市场总体仍将保持平稳。
上半年苏州土地市场相当惨淡 9次土地出让25宗地块收入37.499亿
不过，许多城市土地市场热火朝天的盛况，并没有传导到苏州。6月的苏州土地市场尽管有3次土地出让，但表现依旧萧条。据搜房网数据监控中心统计显示，苏州2012年上半年共进行土地拍卖9场（其中园区单独性土地拍卖占到5次），共计出让27宗地块（不包含工业用地及公共建筑用地等），1宗流拍，1宗暂缓出让，最终成交25宗，同比去年上半年降幅75.49%。合计成交土地面积838508.13平方米，同比降78.74%；拍地总金额达374989.0147万元，同比降87.80%。可谓相当“惨淡”。
值得一提的是，在推出的地块中，人们关注的纯城镇住宅用地占10宗，但均为保障性住房建设用地，295601.1平方米，成交金额57293.7693万元；商业用地9宗，381235.65平方米，成交金额248627.2454万元；综合性质用地5宗，136966.75平方米，成交金额67600万元；其他性质用地1宗，24704.63平方米，金额为1468万元。
地块面积小，成交单价不高，单宗土地的成交总额也不是很高。25宗土地中，仅有一宗地块的出让金额近9亿元。该地块位于沧浪区南环东路北、南园路西，商务金融、批发零售用地，由苏州瑞嘉商业发展有限公司拿下。
这张前所未有的惨淡成绩，主要缘于政府推地时间的调整，近几年来年初、年中的大型土拍在今年上半年均没有出现。细观拿地房企，除了朗诗地产、中南地产集团等少数几家知名企业，拿下保障性建设用地则多为本地房企，一些本地品牌房企，或者如保利、中海、万科等外来房产大佬，则在苏州土地市场上都难觅踪影。
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保障性住宅用地占比四成 商业地块同占主力
底价或者直接成交，依旧是今年上半年土地成交的最主要方式。在成交的25宗地块中，有18宗地块底价成交，其他7宗地块均为保障性住房建设用地，且均是达到报价后摇号决出最终地块竞得者。可以说，多数情况下，开发商手中的竞价牌只是充当摆设。
“十二五”开局之年，中国迎来保障性住房建设“井喷”之势，去年苏城最后一场土地拍卖，苏州土地储备开发有限公司以高溢价率拿下金阊区两宗保障性住宅建设用地，其中一宗甚至高达250%，一时引爆市场。步入2012年，苏州国土资源局更是配合保障房建设的步伐，频推保障性住房用地。据统计，2012年苏州国土资源局共计挂牌出让地块4次，其中3次为保障性住宅用地。
近年来，苏州市保障性住房建设力度逐年加大，随着政府对保障房不遗余力的支持，开发商对保障房用地抱以极大热情。今年上半年参与竞拍的房企中，市房地产开发有限公司、阳山新城、东桥置业、斜港置业、土地储备开发、科技城发展等公司都对保障房用地抱以极大热情。
搜房网专业分析师认为：保障性住房地块获得房企的追捧，除了资金能够得到政府支持，不必担心后期销售，更是给后调控时代的开发商吃了一颗定心丸，虽然利润率相对较小，但风险较小。
数据显示，上半年苏州土地市场共成交9宗商业用地，其中5宗位于园区。而从市场来看，不仅是在上海、北京、广州等一线城市商业地块受到追捧，二线城市同样火爆。针对这个现象业内人士分析认为，在住宅调控不动摇的背景下，2012年房地产市场的亮点依旧在商业地产，因此开发商对于商业地产拿地的动力更大，也有预测机构预计今年可能有更多房企涌向商业地产。
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成交区域化分布明显
因为今年上半年的土拍市场基本被保障性住宅建设用地占据，所以各区域并无亮点可言。
2011年苏州园区土地市场并不尽如人意，进入2012，园区却一跃成为推地大户，共计成交11宗地块，同比增10%，其中5宗商服地块，5宗综合性质用地，1宗科教用地，总总成交面积333297.53平方米，金额为138321.4418万元。多以商务金融及酒店式公寓用地为主。从上表中可以看出，无论从推地数量还是成交金额，园区都位列榜首。
其中，5月18日，朗诗地产一连购置园区青剑湖板块05、06、07三宗混合用地，且均以底价成交。3宗地块楼面价为2727.54元/平、2727.46元/平、2111.19元/平，拿地成本实属板块内价格洼地。
高新区上半年推出的5宗地块中，总面积达到120102.2平方米，住宅用地3宗，其中浒关地块为动迁安置房，科技城两宗地块均为公共租赁房。其他两宗为位于科技城板块的商务金融用地。
上半年金阊区成交4宗地块，1宗商服地块、3宗定销房用地，总面积253576.7平方米，成交金额达87945.3万元。
沧浪区共计成交3宗地块，2宗定销房用地，商服地块被苏州瑞嘉商业发展有限公司底价拿下，总面积107436.4平方米，成交金额119513.718万元。
相比于去年出现楼面价之最地块，平江区今年上半年只推出2宗定销房地块，总面积24095.3平方米，成交金额7338万元。
而相城区和往年的土拍大户吴中区今年上半年一片沉寂，并无地块推出。两区域30宗地块将于7月4日开拍，其中住宅用地仅6宗，吴中22宗，相城8宗。
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房地产开发商拿地依旧谨慎 伺机而动
土地市场与房产市场的关系，一向都非常紧密。常常是土地一拍出高价，房价就应声而涨，而反之，房产销售形势不畅，也会影响到土地的成交。去年以来，史上最严厉调控带来的销售滞缓，资金链紧张，从而影响到土地市场门可罗雀。
针对地方政府放缓了供地节奏，业内人士表示，由于楼市萧条，开发商拿地积极性不高，政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少，采取少量频推的形式试探房企反应，且鲜有优质地块推出。
在开发商看来，选地块时，最在乎的是地块的好坏和价格，其它的诸如付款方式、容积率等地方政府的优惠都不是最重要的。上述开发商表示，房企的资金状况确实不如前几年好，但是大多数房企并不存在很缺钱的情况。房企虽然不会像之前那样以激进的方式拿地，但是遇到好的地块，为了保证日后的销售，开发商还是会适时出手拿地。
朗诗官方消息表示，此番拿地符合公司整体的发展策略。而据搜房网了解，与朗诗一样，近期有拿地意愿的房企不在少数。包括新城地产、金科地产在内的众多大中型房企正在寻找合适的地块，均有持续驻扎苏州的打算，静待买地时机。多年来在苏打造的品牌形象和占领的市场份额均不能轻易放弃。若要寻求长期发展，自然对“面粉”要有所储备。
对于这一时期是否是拿地的好时机，一些研究机构和专家比房地产商更为乐观，在日前举行的“2012中国土地市场形势分析报告会”上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在是拿地良机。他说，虽然房地产业的黄金时代已经过去，但在未来城镇化发展过程中，房地产业还将持续发展。
无论如何，受资金链影响，房企现下在拿地策略上普遍谨慎。这一点从地块的溢价率，以及当前成交地块大部分集中在二、三线城市已经显示出来；且严厉的调控政策下，房企卖“面包”的热情远远高于买“面粉”的热情。
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