[摘要] 以六月份为例，九龙仓时代上城、海尚壹品、中海国际社区橙郡千人抢房大战陆续上演。市场风向似乎突然转变，买卖双方持续上演楼市版的“速度与激情”。无独有偶，近日在杭州、深圳、上海、南京几个具有楼市风向标意义的城市，千人购房，或开盘基本售罄也正在上演，购房热情持续升温。
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苏州房天下讯：当下，尤其是央行近日降息以来，苏州楼市真得在回暖。
以六月份为例，九龙仓时代上城、海尚壹品、中海国际社区橙郡千人抢房大战陆续上演。市场风向似乎突然转变，买卖双方持续上演楼市版的“速度与激情”。无独有偶，近日在杭州、深圳、上海、南京几个具有楼市风向标意义的城市，千人购房，或开盘基本售罄也正在上演，购房热情持续升温。 以刚刚过去的的这个周末为例，中海国际社区橙郡推出464套房源，750组客户到场，1800余人疯狂抢购。为了适合市场需求，下午应势加推，场面依然喜人。当天，共售房源462套，吸金5.1亿。
“千人购房”在这调控下的楼市会否过于突兀，总是令人质疑。楼市风向突变，买卖双方为何突然加快出货与购房步代？在市场需求如此旺盛的情况下，开发商是否会坐地起价？楼市下半年走势到底会如何进行……这一系列问题，成为不少业内外人士关注的话题。本篇，笔者将一一进行剖析。
现象：千人购房大戏持续上演 楼市真得暖起来了
苏州六月以来陆续上演的千人购房场面
苏州房天下组织的周周看房团人气爆满
6月17日上午，苏州洲际酒店人员爆满，1800多人抢购中海国际社区橙郡，挪步这一正常的行动在这里都显得如此困难。这是在橙郡5月20日首度开盘后，再次加推场景。不到一个月的时间内，该盘共售出房源近1200套房源，27天吸金12亿。 >>>进入中海国社橙郡开盘盛况
6月16日，中国工艺文化城推出一期三组团近百套商铺，面积在100-300平方米之间，其中不少为沿街旺铺，虽是商业楼盘，但开盘十五左右几乎即被抢购一空。 >>>进入中国工艺文化城开盘盛况
6月13日，位于吴中区邵昂路板块的新城金郡再次加推。当天加推房源虽在百套左右，但是开盘前三，购房者已经全部到位，为了尽快完成销售，当天开盘不得不提前三公开。开盘1劲销9成，获得了人气和销售的双赢！ >>>进入新城金郡开盘盛况
6月10日，园区现代大道沿线大盘海尚壹品收官之作“尚萃”完美收官。当天推出的321套收官房源共吸引500多组客户齐聚现场，当天销售九成，成绩可谓喜人。 >>>进入海尚壹品开盘盛况
6月8日晚，九龙仓时代上城二期繁华里终于在千呼万唤中揭开面纱，首次推出522套房源。当晚繁华里去化450套左右，以“流火”之势净赚5亿。 >>>进入繁华里开盘盛况
“不要怀疑，苏州市场真得已经暖起来了！”昨天，在某楼盘开盘现场，多位业内人士如此强调，“默认地方政府的微调，定调“稳增长”，三年半来首度降息，银行资金的适度放出……无论政策制定者的初衷如何，这一切已经被解读成为楼市调控趋于实质性放松的信号。”
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原因：开发商以价换量 购房者敏锐响应
“市场是最敏感的，购房者动作是最快的！群众对于市场的判断同样敏感！”在某楼盘盛大公开时，类似这样的微博评论到处可见。
对于购房者而言，在他们看来，降息及一系列政策微调后，楼市已经触底的判断已经在市场蔓延。在苏州房天下近日推出的“降息后，你是否有置业计划”的六月份民意调查中，有70.7%的购房者在半年至一年的时间内准备购房，这个比例比五月份提高了将近20个百分点。 >>>进入降息后置业调查
对于开发商而言，“适时调整自己的营销方式来配合市场波动”成为不少开发商的营销大方向。以苏州中海楼盘开盘为例，每一场沸腾的背后似乎都能带来一个政策信号，其开盘的成效近乎成为苏州楼市的晴雨表，灵敏度甚至凌驾于政策之上。“深入洞察市场，剖析群众置业心理，精准定价”成为业内人士如中海踩准市场的总结性评价。
“这个楼盘5月份首度开盘时，因为我摇号靠后最终于没有选到合适的房源。这次加推的价格比上次就高出了两三百，我真怕自己稍微犹豫下，又错过了！”以刚刚过去的这个周末为例，虽然中海国际社区橙郡二度开盘成交均价比首次开盘均价大约高出200-300元每平，但是依然取得如此热销的成绩就与开发商对于市场需求的精准判断以及购房者置业心理的准确把握有着至关重要的作用。
对于近期部分楼盘出现成交异常火爆的局面，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，一方面是缘于开发商在价格上的优惠，另一方面在于项目长期蓄客后的集中开盘。“对于千人购房等现象，我们更应该从营销手段的角度去判断。”张宏伟表示，“在目前的市场行情下，开发商倾向于营造一种市场快速回暖的迹象，但可以肯定的是，这样的‘抢房’现象和2009年市场的非理性行情有着本质上的不同。”
针对目前楼市成交量回暖的状况，业内人士如此概括，开发商以价换量，投资客逢低吸纳，地方政府谨慎推地。无论是商品房市场还是土地市场，还尚未出现追涨的情况。因此，楼市目前仍属于低位盘整。
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走向：不放松不反弹成趋势 购房者恐慌心理不必蔓延
尽管国家发改委否认“松绑楼市是救市第二张牌”；尽管央行文件提及首套房贷利率七折与其说是暗中鼓励，不如说是强调房贷利率浮动区间不变；楼市的预期毕竟已经进入微妙的多空博弈阶段。在这敏感阶段，如果没有明确的抑制政策或信号释出，市场预期或将发生微妙转变。这个时候，下半场苏州楼市到底该怎样走成为众人关注的焦点。
从市场层面看，六月份苏州楼市涨价的多了，优惠的少了。虽然涨价幅度基本控制在500元每平米以内，但是商品房市场成交量仍旧处于稳中略升的状态。从开发商层面来看，随着库存消化速度的加快，房企销售策略也正在发生变化。有市场人士透露，部分企业的销售业绩上半年完成得相当漂亮，不排除一些企业已经开始考虑改变上半年全力出货的策略，开始为即将到来的楼市反弹留些储备。
在很多城市政策微调及降息等政策刺激下，苏州购房者开始担忧价格是否会反弹，观望情绪明显降低；而开发商的乐观情绪也开始出现，供应量有所增加。但成交量的上涨并未导致房价的明显反弹。“当下调控大势依旧在执行，苏州政府每年楼市成交的限价政策依旧在发挥作用。整体市场上目前价格依然相对平稳，均未突破限购前的历史点。”业内人士指出，“下半年，苏州楼市（房价）不放松（政策）不反弹大势基本已定，因此购房者不必惊慌。”
相关人士如此分析：目前各地楼市成交量有所放大的情况，同2009年的非理性行情有着本质上的不同。当下，无论是购房者，还是开发商，在经历了多年的市场盘整后，他们的理智已经大大高出了2009年。
最近购房者的心态确实发生了一些变化，一些之前被压抑的需求得到释放。对于“千人购房”等行为不宜过度解读，在限购政策尚未取消、新房库存依然庞大的大背景下，楼市出现报复性反弹的担忧基本可以排除。
这轮成交反弹仍然是开发商以价换量的结，尽管销售数据向好，但政府对宏观经济政策的把握以及基于此而制定的房地产调控政策，是决定楼市未来的关键。
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