[摘要] 在这样的囚徒困境逻辑里，地方债务已经绑架了土地财政。如何摆脱对土地财政的依赖，成为摆在地方政府面前的一道现实难题。
《东地产》0502期封面文章：地方债务绑架土地财政
东地产编辑部报道
审计署此前发布审计结果显示，截至2010年底，地方政府性债务余额10.7万亿元。
从地区看，有78个市级和99个县级政府负有偿还责任的债务率高于100%，资不抵债。
据审计署2011年年底公布的《地方政府性债务审计结果》，2012、2013年将成为地方债务到期的高峰期，其中2012年地方债务到期额度为1.84万亿元，2013年达到1.22万亿元。
在地方政府的收入机构中，严重依赖土地财政成为目前无法改变的现实。土地出让金也是地方政府是否能偿还债务的硬指标。但另一方面，宏观调控大势下，土地市场已经冷得不能再冷。
于是，地方债务的偿还逻辑就进入了一个囚徒困境：为了避免出现违约风险，则必须确保地方政府的土地，而为了防止房地产泡沫，又不能放松对房地产的调控。
在这样的囚徒困境逻辑里，地方债务已经绑架了土地财政。如何摆脱对土地财政的依赖，成为摆在地方政府面前的一道现实难题。
三四线城市严重依赖土地财政
地方偿债风险不一
三四线城市，尤其是县级城市的地方债偿还风险较大。一线城市则好很多。
东地产周东健报道
面对泰山压顶压顶的巨额地方债务，各大城市的偿债能力和风险显现出极度分化现象。
“一二线城市，地方税收来源多，对土地财政的依赖度相对低，偿债风险较小，而三四线城市，税收来源少，严重依赖土地财政，偿债风险较大。”上海美桥投资顾问公司董事总经理张景瑞分析。
《东地产》统计了部分一线城市和三线城市土地出让金和税收的比例发现，在上海等一线城市，土地出让金和地税相比约为1：6，而在镇江等一些三四线城市，土地出让金和地税的比例占到了1：1甚至更高。
“过去房地产太好赚钱了，地方政府都忽视了实体经济发展，而现在房地产这个赚钱机器成为负债机器的时候，一些三四线城市连平衡债务的收入都没了。”
一线城市偿债能力远超二三线
《东地产》统计数据发现，在两个典型的三线城市，唐山和镇江，土地出让金和地税收入几乎旗鼓相当。
2011年唐山市地税收入328亿元，而该城市同期土地出让金约为274亿元。2011年镇江市地税收入为194亿元，而该城市同期土地出让金约为143亿元。
而在上海，2011年上海地税总额为6828亿元，而同期上海土地出让金为1260亿元。土地出让金仅约为地税的1/6。
“在上海这些一线城市，产业基础雄厚，地方政府偿还债务能力很强。而在三四线城市，土地出入占据了绝大多数，一旦遇到楼市调控，无法卖地赚钱，地方政府的偿债能力不足马上体现出来。”薛建雄表示。
在莫尼塔研究咨询机构提供给《东地产》的另一份“2011年一二线城市土地出让金依赖度”研究报告中可以看出，即使二线城市，和一线城市相比，对土地出让金的依赖度也要高很多。
莫尼塔研究机构将2011年一二线城市剔除成本后的土地出让金和当地财政收入相比，在列入统计的39个城市中，广州排在第14位，比例为45%，而上海排在第32位，比例约为19%，这体现出一线城市相比二线城市，对土地出让金的依赖度更低。
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