[摘要] 2011年12月13日，由中指研究院和苏州房天下联合主办的“2011-2012中国（苏州）房地产形势报告会”，在独墅湖会议酒店沃森报告厅盛大启幕。
2011年12月13日，由中指研究院和苏州房天下联合主办的“2011-2012中国（苏州）房地产形势报告会”，在独墅湖会议酒店沃森报告厅盛大启幕。此次报告会以“解读市场政策，洞悉发展趋势”为主题，房天下控股总裁、房天下CEO代建功、房天下控股新房集团苏州公司总经理李海、上海社科院房地产研究中心研究员顾建发出席并做主题讲演。
作为苏州楼市年末一场盛大的业内峰会，350名国内知名房地产业专家学者、投资机构以及品牌房企代表齐聚一堂，共话2011-2012中国房地产发展形势及应对策略。三大主题演讲全面把握当下房产形势，深度探析调控下苏州房企如何“逆风飞扬”，并对紧接而来的2012年楼市走向进行了预判。同时，报告会现场2011第八届中国房地产网络人气榜（苏州榜）的各个奖项隆重揭晓。
代建功：明年继续房地产调控不动摇 促进房价回归到合理水平
房天下控股总裁、房天下CEO代建功在做《2011-2012中国房地产市场形势分析》 报告时，首先提出了2012年房地产市场的基调与方向。代建功认为：2012年中国房地产市场基调就是继续坚持房地产调控不动摇，促进房价回归到合理的水平，促进房地产市场的健康发展。国家对房地产的态度就是稳增长、调结构、控通胀，如果房地产没压住的话，国家调结构的大目标还是很难实现的。针对2012年房地产市场的方向，代建功认为：市场只要回到总理要求的回归到合理水平，以价换量就是明年的一个大的方向。
“明年房地产调控的力度肯定不会放松！只要没有更紧的政策出来，对我们房地产市场来说已经是福气了！只要政府政策油门一踩，房价交易量就会上去。现在政府好不容易稍微控制住房价，在很多发展商还没有回归到合理水平上面的时候，调控措施也不会轻易的取消。”对于2012年房地产市场的政策走势，代建功认为，“我相信政府从稳增长这个角度上来说，政策不宜再出台更厉的政策。目前，不少开发商已经表现出回归的姿态，特别在北京、上海这样的城市，龙湖、中海、万科这些龙头企业在上海率先降价，基本降幅都在20%左右，而且每一次房价降之后，房子基本都被抢空了！”
在用一系列数据分析2011年房地产市场形势时，代建功认为：10月份是非常具有拐点性的一个月份。在土地成交情况方面，2011年10月份商办用地成交量环比同比齐跌。10月份，住宅和商办用地成交量环比降幅分别达到47.5%、33.4%，同比降幅分别达54.3%、32.5%。今年1-10月份，133个城市住宅用地共成交3亿平米，同比下降8.9%。在楼面价方面，2011年10月份住宅地楼面地价同比环比齐跌。10月份，住宅用地楼面均价为1348/平米，环比下降19.9%，同比下降9.5%；而商办用地为17602元/平米。在新房市场方面：2011年10月成交低迷，库存量和出清周期攀升，更多城市价格出现调整。10月20个代表城市总成交两环比同比齐跌，同比跌幅高达50%，北京、杭州已低于2008年低点。
对于2012年的前景与展望，代建功认为：在经济环境方面，GDP下行风险不大，通胀压力没有明显缓解。有近期市场走势方面：政策从紧取向不变，调整幅度进一步加大。在中长期展望方面：广大的三线城市为房地产业提供巨大发展空间。但不管怎么样，我们始终相信中国房地产未来前景还是挺广阔的，因为我们的经济工作会议最后一句话，还是促进房地产市场健康发展，还是要发展，而且中国的潜力不管是城市化的进程，中国城市化进程只有49%的城市化率，未来空间还非常大，再加上老百姓改善居住需求愿望是很迫切的，所以我们没有理由对中国房地产失去信心。
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顾建发：从宏观经济看房地产与相关产业 房产调控面临的困境
宏观调控从2003年开始，一直调，调到现在，调了8年，在限购令没有出台之前，房价是越调越高，为什么？原因很多。上海社科院房地产研究中心顾建发做 《从宏观经济看房地产与相关产业》 现场报告时，开篇便提出了这样的疑惑。在顾建发看来，今年限购令政策一出台，就解决了中国房价多年来一直走高的态势。2011年1月26日国务院出台“新国八条”后，对整个市场影响非常大。新国八条出台后，46个城市交易量都出现萎缩，尤其是“北上广深”一线城市交易量降幅非常厉害，二线城市，省会城市，以及沿海开放城市交易量明显放缓。
房地产对相关经济发展影响很大，但是这种影响到底有多大？顾建发分析道：为什么这几年，包括中央政府、各个地方政府以前对宏观调控一直是犹犹豫豫，就是担心房地产一调对我们经济影响很大。
从国际视角来看，房地产每增加1个百分点，会拉动相关的产业1.5-2个百分点。日本在1990年有一个数学模型，房地产投入1块钱，你就可以诱发系数为1.961，它对整个经济增长的拉动作用是很明显的。那么在我国，它的诱发系数也有1.479，而且相关产业有60个。我们经济发展当中所有的行业，除了房地产业，还有汽车。除此之外，其他产业都没有像房地产业和汽车产业这么长。不仅如此，住宅消费，还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长。在这种情况下，房地产业洗牌也是不可避免的。
从投资视角来看，一块是房地产，一块是铁路，一块是基本建设。铁路出了事故以后，现在都在等待，基本建设随着银行信贷从紧也在萎缩。房地产方面，虽然面临调控，但是还有一千万的保障房在支撑。尽管增幅走低，但是仍旧保持23%左右的增幅，因此房地产对于我们经济增长还是比较大的贡献。在消费这方面，由于当下经济不景气，老百姓对自己的收入也很不确定性，老百姓把自己的口袋攥的紧紧的。
对于当下房地产行业面临的不乐观情况，顾建发认为：现在我们宏观经济是举棋不定，一方面房地产要调控，但是宏观调控调了深了，对经济负面影响。调了浅了，房地产就像打不死的东西，打下去又冒出来，打下去又冒出来。在“新国八条”出来之前，几个调控都没用。当下的房地产市场跟2008年很相像，2008年是一个金融危机，现在从国际情况来看并不乐观。现在美债危机过去了，但是欧债危机在蔓延。尽管欧洲金融危机好好坏坏，但是这个问题终究要爆发。
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