[摘要] 据研究，今年前10月，房地产开发企业总资金来源达到6.8万亿元，其中企业自筹资金占比超4成。数据显示，无论是从积压的存货和债务状况来看，开发商的处境几乎都举步维艰，在国内信贷日益收紧的情况下，快速出货以回笼资金或许将成为开发商“无奈的选择”。
据研究，今年前10月，房地产开发企业总资金来源达到6.8万亿元，其中企业自筹资金占比超4成。数据显示，无论是从积压的存货和债务状况来看，开发商的处境几乎都举步维艰，在国内信贷日益收紧的情况下，快速出货以回笼资金或许将成为开发商“无奈的选择”。
近来，中海、万科、龙湖、绿地等大开发商在刮起了一股大幅打折降价的旋风，快速出货以回笼资金。开发企业的这种举动被媒体解读为楼市降价潮“价格战”或房价拐点来临。
从降价楼盘比例来讲，当前市场当中约有80%左右的楼盘有降价促销的行为，仍有20%左右的楼盘没有降价。整体市场真正降价15-20%以上的项目为数还不多，所占市场份额的比例也不高（拿上海来讲，目前只有5-10个楼盘，占到上海目前活跃楼盘总数200-300个的5%左右）。
从降价楼盘数量比例来看，目前只有5%左右的楼盘属于“跑得快”这种类型，在当前政策和市场环境下，整体市场具体每一个楼盘价格并没有因为这次龙头房企的降价而大幅降价调整，尽管多数开发企业对于未来市场降价的预期越来越强，但是半数以上的楼盘仍然按照原来的市场策略进行推盘，多数楼盘的价格并没有做深度的调整，因此，整体市场价格调整幅度也未到位，部分房企仍然以主动或被动“死扛”的方式应对当前龙头房企降价的市场环境，这导致了当前上海等一线城市市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。
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从“跑得快”这种类型楼盘所在板块或区域成交表现来看，一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行为，并且推盘量达到一定的量，势必会带动整个楼盘的集中成交。如龙湖、中海的项目均如此。但是同一个板块内，对于没有做大幅降价的楼盘，再做大幅降价的策略调整就很难以有个大幅降价吃螃蟹楼盘那样效果好。
很明显，同一个板块内，如果出现1-2个楼盘大幅降价跑得快的楼盘，这个板块内房地产市场就已处于“价格战”状态。“跑得快”的楼盘抢先降价势必抢先占有当地具有购房能力同时具有购房资格的人群。那么对于板块内后续市场走势如何？不言而喻，其他楼盘由于跑的慢，板块内已经没有足够客户来支持楼盘再次大幅降价推盘，因此，其他楼盘在推盘策略上不得不被动应对市场，由原来10月份之前主动死扛市场变为现在的“被动”死扛市场，如果扛得住，那么开发商是幸运的，如果没有扛得住，那很明显，房企“死扛”不如“跑得快”。
在这样特殊的市场环境下，无论是主动死扛还是被动死扛的企业，势必会出现资金面的的问题。具体来讲，受影响的企业有两类：
一类是公司定位于做高端精品的房企，如绿城、星河湾，由于产品线较为高端，能够购买高端产品的客户往往被限购，导致楼盘成交不是很理想；
一类是中小房企，由于融资渠道、开发能力等诸方面不及大型开发企业，在推盘策略上又不能和大型开发企业高速周转策略相抗衡，因此，项目的周转速度有可能比较慢，不如大型房企跑得快，这样中小企业资金面往往会在资金面上受难。
从当前市场格局来看，大型房企的大幅打折降价的旋风意味着开发商之间的竞争加剧，尤其是以上两类房企有可能面临发展的资金瓶颈。从这个角度来讲，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”成为必然。行业发展经验也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业军团的席位。
文/同策咨询研究中心总监 张宏伟
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