[摘要] 目前出台房价控制目标的城市为40个，上海3月28日率先一线城市公布房价控制目标，据悉：苏州未来几天也将会推出房价控制目标。在加息、限购令等多重调控因素下，苏州房价控制目标的执行对于楼市将带来怎样的影响？中指研究院高级分析师梁霞第一时间做出了解答！
编者按：目前出台房价控制目标的城市为40个，上海3月28日率先一线城市公布房价控制目标，据悉：苏州未来几天也将会推出房价控制目标。在加息、限购令等多重调控因素下，苏州房价控制目标的执行对于楼市将带来怎样的影响？中指研究院高级分析师梁霞时间做出了解答！
房天下：目前出台房价控制目标的城市为40个，上海率先一线城市公布房价控制目标，据悉：苏州未来几天也将会推出房价控制目标。您认为苏州房价控制目标的比例会在多少合适？
中指研究院苏州分院高级分析师梁霞：按照"新国八条"有关规定，地方政府须在一季度末前公布2011年房价控制目标。截至3月28日，已有41个城市公布房价控制目标，多以经济增长及收入增长水平为参照，银川、昆明、太原、济南、合肥、佛山、沈阳、济南、上海等多数城市把新建商品住宅价格控制在GDP 及收入增长率以下，可以判断多数城市目标为控制房价上涨10%左右。制定房价控制目标考虑住房支付能力的城市很少，目前来看只有长春是使房价收入比控制在合理区间。
上海在长三角地区率先公布房价控制目标，加上“大限”将至，苏州的房价控制目标应该也即将出台。从苏州3月初的“限购令”来看，苏州房地产调控细则方面比较中规中矩，应该也会采取将房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩的办法，按照苏州去年较上一年GDP增长13%的这一因素考量，苏州房价调控目标估计也会定在10%左右。但是，房价控制目标定到什么程度不好把握，因此苏州一直在纠结，迟迟未出台。
房天下：不少人认为：房价控制目标似乎已经成为“涨价”控制目标。对此，您怎么看待？
中指研究院苏州分院高级分析师梁霞：“新国八条”要求“2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”所以很多城市采用当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅作为制定房价调控目标的依据，由于当地GDP和居民收入都处于增长态势，房价调控也就相应成为“涨价”控制，只提涨价范围控制目标，不提降价目标。
其实，部分房地产市场成熟国家的房价涨幅与GDP 及收入增长基本同步或者更低。从德国和韩国等近几十年的发展历史来看，房价涨速基本低于GDP 和收入增长。市场成熟国家的历史数据表明，房价涨幅应与宏观经济水平基本一致，若房价涨幅长期高于GDP 及收入增长，势必透支居民家庭的住房支付能力，以至房地产市场脱离实体经济发展的支撑。所以，设定与GDP 及收入同步或者略低的目标也显示了当前政府调控房价的强大决心，如果没有这一目标，房价更可能成为脱缰的野马。但是不可否认，普遍制定在10%左右的房价涨幅目标，可能导致市场再度形成涨价预期，不利于市场的平稳运行，也可能弱化购房者对地方政府加强市场调控、控制房价的信心。
房天下：苏州限购令的实施对于苏州楼市成交量已经起到了较大的影响，在您看来，在加息、限购令等多重调控因素下，苏州房价控制目标的执行对于楼市将带来怎样的影响 ？
中指研究院苏州分院高级分析师梁霞：根据中指研究院的监测数据，2010年苏州新建商品住宅均价较2009年增长28.11%，2009年较2008年增长约15%。如果今年苏州房价调控目标是10%，那么对地方政府来说压力也是较大的。房价控制目标的提出主要是为了稳定市场预期，便于中央政府对地方政府的考核。设不设定房价调控目标，对市场不大可能有实质性的影响。
在今年强有力的限购政策出台后，各地房价涨幅已得到遏制。根据中指研究院的监测数据，苏州去年全年新建商品住宅均价为9923.05元/平方米，今年1-2月均价则已达到10396.22元/平方米，较去年全年均价增幅为4.77%；3月份截止昨日（3月28日）新建商品住宅均价为9861.76元/平方米，较2月份下降7.1%。因而房价控制目标的出台对市场的实际影响较小。但是，地方政府如果担心完不成目标会被中央问责的话，或许 可能采取暂缓高价位项目入市和签约备案来降低某一时期的成交均价，使市场数据无法反映市场的真实需求情况，将扭曲市场供求关系。
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