[摘要] 记者为此第一时间联系了鑫苑置业营销副总马红科，作为一线地产营销精英，虽然忙于苏州和昆山两地的项目营销，但马总欣然接受了记者的约稿要求。在采访中，马总从专业的角度阐述了2011年楼市的发展趋势以及苏州楼市发展的预判。
背景：2010年，中国楼市在调控中谢幕，2011年的房地产市场随即面临多重考验。房产税、新国八条、加息等新一轮调控后，后续市场将面临哪些不确定因素？未来市场将何去何从？房企如何抢占二三线城市发展先机？以共商“房地产与城市可持续发展”为主题的世界华人不动产学会2011年会将于4月1-3日在中国杭州黄龙饭店隆重召开，本届年会由世界华人不动产学会、浙江大学及杭州市人民政府主办，届时，近500位来自世界各地的华人不动产学界、政界、业界、媒体界等人士将与会。
记者为此时间联系了鑫苑置业营销副总马红科，作为一线地产营销精英，虽然忙于苏州和昆山两地的项目营销，但马总欣然接受了记者的约稿要求。在采访中，马总从专业的角度阐述了2011年楼市的发展趋势以及苏州楼市发展的预判，分析了新形势下房企的应对之策。
鑫苑置业营销副总马红科接受记者专访（图片来源：搜房网）
记者：您认为今年的两会对房地产市场给出一个什么样的信号？房地产接下来几年将会怎样发展？2011年楼市在价格、成交量方面分别会出现什么样的变化？
马总：两会代表意见比较一致，基本传达了两个信号：一、中央政府继续以关注民生为重点工作，下决心要挤掉楼市泡沫，楼市调控不会放松。二、政府会加大保障房建设力度，想方设法筹措资金，保证3600万套保障房建设的顺利推进。
2011楼市成交量将会萎缩，但是价格方面不会有太大幅度的下降。苏州的楼市建立在真正的消费需求基础上，发展的比较平稳健康。符合目前的刚需市场
从宏观经济来讲房地产可以定性为中国经济支柱产业，加之现在通货膨胀厉害，相对股票，基金等投资渠道来讲房地产还是不二之选，风险系数低，高。
记者：十二五期间政府大力增加保障房建设，两会中也频频提及保障房体系，您认为保障房对商品房市场能否起到在房价稳定作用？我们国家的保障房体系建设还有哪些路要走？
马总：保障房是因为目前市场需求下新产儿，是为低收入群体买不起商品房社会提供，不会影响到商品房市场。今后中国的住宅供应肯定是两条腿走路，一条腿是保障房，一条腿是商品性住房。市场经济条件下，大家各取所需。
目前看来，我国保障房体系建设还得从以下几个方面去努力：一这些保障房是否落在实处。要真正解决低收入群体的住房问题。二、要保证保障房的建设资金的充盈，保证保障房的质量。三、保障房建设配套能否满足中低端消费群体的实际生活需求，便利。四、确保保障房的供给体量和民情真实需求相结合。
记者：万科等大型房企纷纷转向绿色环保住宅开发，您认为绿色住宅会否成为未来房地产产品的发展趋势？
马总：绿色住宅是一个非常讨巧的概念，是符合现在人们追求的低碳经济，高品质生活，也是顺应着时代潮流的需求。是产品提升自己品质和附加值的一个环节。
记者：今年的政策背景下，房企要保持可持续发展，应如何应对和布局？城市化进程中，房企应该承担着怎样的社会责任？
马总：房地产企业目前应认清大趋势，跟着中央政策意志、“十二五”规划走，下一届新政府可能调控力度还会加大。房地产商应该顺应形势，以市场为导向，树立以真正的消费需求基础的经营模式。房地产企业要转变以前的旧有惯性思维模式。房地产市场的未来前景还是非常好，但房地产企业目前要放平心态，逐步将利润合理化。
记者：2011年房产税风潮来袭，市场观望氛围浓重、购买力全面限制，如此背景下，不受"限"的商业地产是否迎来新机遇？
马总：商业地产目前迎来了发展新机遇。一方面商业地产跟中国城市化进程相符合，城市化进程其实就是商品交流扩大的过程。另一方面，商业地产也处于国家政策的避风港，目前没有任何限制政策。
但是投资商业地产要充分考虑其风险与，商业地产买到手后转手成本很高，用电用水跟住宅也不一样，还要考虑到未来的人气效应等。
记者：世界华人不动产学会年会其中一项内容是评选能代表中国主要城市的房地产项目，那么在您的观念中，怎样的项目或产品称得上标杆作品？
马总：首先标杆作品的房屋面积需要得到保证，符合大众的全面需求，必须要做到交通、工作，购物，小孩入托，就医等生活便捷，舒适度和品质，及物业服务方面都是要具备较好口碑的。
记者：全球经济进入复苏期，对于中国房地产来说，有怎样的机遇？您认为对于中国来说，哪个国家的房地产发展模式更具有借鉴意义？
马总：经济开始复苏对于中国房地产来说是利好消息。中国要充分吸取世界各国房地产行业的经验和教训。对于中国来说，德国的发展模式比较合理，有借鉴意义。德国人民购房主要为自住，鲜少存在一家持有多套房子现象，并且购房后转手出让税费也非常高。
德国房地产市场建立在消费基础上，少了投资投机性需求，因此住宅市场相对稳定。而像美国、英国、希腊等国的教训我们就应该充分吸取，避免一些由房地产泡沫引发的危机。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
